با سلام.
بر اساس اطلاعات ارائه شده و قوانین موجود، طرف مقابل شما به احتمال زیاد نمی‌تواند هم ملک را در اختیار داشته باشد و هم بهای روز آن را از شما مطالبه کند. این اقدام مصداق "دارا شدن بلاجهت" است که در نظام حقوقی ایران پذیرفته نیست.
در ادامه، تحلیل دقیق‌تری از وضعیت حقوقی شما ارائه می‌شود:
تحلیل حقوقی قرارداد و تعهدات طرفین
قرارداد شما از نوع "صلح در مقام بیع" است که یک قرارداد لازم‌الاجرا محسوب می‌شود و طرفین ملزم به ایفای تعهدات خود هستند. شما متعهد به اخذ وکالت و انتقال سند پس از رفع موانع قانونی بوده‌اید و در مقابل، شرطی برای عدم انجام تعهد (بازپرداخت وجه به نرخ روز) تعیین شده است. از سوی دیگر، طرف مقابل با تصرف ملک، از منافع آن بهره‌مند شده است.
اصل عدم امکان جمع بین عوض و معوض
در نظام حقوقی ایران، یک شخص نمی‌تواند به صورت همزمان هم مالکیت یا منافع یک مال (معوض) را در اختیار داشته باشد و هم پول پرداختی برای آن (عوض) را پس بگیرد. مطالبه بهای روز ملک به همراه در اختیار داشتن خود ملک، به معنای آن است که خریدار بدون پرداخت هیچ هزینه‌ای، مالک مال شده و علاوه بر آن، ارزش پول خود را نیز دریافت کرده است. چنین درخواستی با اصول کلی حقوقی و عدالت در تضاد است.
شرایط مطالبه خسارت و بهای روز ملک
مطالبه بهای روز ملک به عنوان خسارت، تحت شرایط خاصی امکان‌پذیر است. بر اساس رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ دیوان عالی کشور، جبران کاهش ارزش پول و پرداخت معادل قیمت روز ملک، عمدتا در مواردی مصداق دارد که معامله از اساس باطل بوده (مثلا فروشنده مالک ملک نبوده و ملک متعلق به شخص دیگری درآمده است) و خریدار از این موضوع بی‌اطلاع بوده است. در وضعیت شما، معامله باطل نیست، بلکه صرفا به دلیل مشکلات ثبتی، امکان تنظیم سند رسمی فراهم نشده است. از آنجایی که خریدار ملک را تصرف کرده و از آن استفاده می‌کند، ضرر و زیانی معادل قیمت روز ملک به او وارد نشده است.
راهکارهای حقوقی پیش رو
با توجه به اینکه شما اقدامات لازم برای انجام تعهد (اخذ وکالت از مالکین) را انجام داده‌اید و عدم انتقال سند ناشی از موانع خارجی (مشکلات ثبتی) بوده است، می‌توانید به موارد زیر استناد کنید:
تصرف ملک توسط خریدار: مهم‌ترین دفاع شما این است که خریدار با تصرف ملک و بهره‌برداری از آن، به بخش اصلی مقصود خود از معامله دست یافته است و نمی‌تواند ادعای خسارت کامل داشته باشد.
دعوای متقابل: طرف مقابل اصولا باید دعوای "الزام به رفع موانع و تنظیم سند رسمی" را مطرح کند و از دادگاه بخواهد شما را ملزم به برطرف کردن مشکلات ثبتی نماید. اجرای شرط فسخ و مطالبه بهای روز، معمولا آخرین راهکار و پس از اثبات عدم امکان قطعی انتقال سند است.
اثبات عدم تقصیر: شما می‌توانید در دادگاه اثبات کنید که عدم توفیق در انتقال سند ناشی از تقصیر شما نبوده، بلکه به دلیل موانع اداری و ثبتی است که خارج از اراده شماست.
نتیجه‌گیری
خواسته طرف مقابل شما مبنی بر در اختیار داشتن ملک و همزمان مطالبه بهای روز آن، مبنای حقوقی محکمی ندارد و بعید است در دادگاه مورد پذیرش قرار گیرد. این موضوع با قاعده "منع دارا شدن بلاجهت" و روح حاکم بر قوانین در تضاد است. با این حال، توصیه می‌شود برای دفاع از حقوق خود و مدیریت این اختلاف، حتما با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت نمایید.
