با سلام و احترام، با توجه به موارد ذکر شده، پاسخ سوالات شما و راهنمایی‌های لازم در سه بخش ارائه می‌شود:
اعتبار شرط ضمن عقد (وجه التزام)
بله، شرط ضمن عقدی که در قرارداد خود مبنی بر پرداخت خسارت روزانه یک میلیون تومان در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها گنجانده‌اید، در محاکم قضایی معتبر و قابل استناد است.
این نوع شرط در اصطلاح حقوقی "وجه التزام" نامیده می‌شود و بر اساس ماده ۲۳۰ قانون مدنی ایران، طرفین قرارداد ملزم به رعایت آن هستند. نکات مهم در این خصوص عبارتند از:
الزام‌آور بودن توافق: طبق قانون، هنگامی که طرفین بر سر مبلغی به عنوان خسارت توافق کرده‌اند، دادگاه نمی‌تواند متخلف را به مبلغی کمتر یا بیشتر از آنچه در قرارداد ذکر شده محکوم کند. بنابراین، مبلغ روزانه یک میلیون تومان مورد پذیرش دادگاه قرار خواهد گرفت.
عدم نیاز به اثبات خسارت: یکی از مزایای تعیین وجه التزام این است که شما به عنوان موجر نیازی به اثبات ورود خسارت و میزان آن ندارید. صرفا اثبات تخلف مستاجر (عدم پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر) برای مطالبه این مبلغ کافی است.
جایگزین تعهد اصلی نیست: دریافت وجه التزام، تعهد اصلی مستاجر مبنی بر پرداخت اجاره‌بهای معوقه را از بین نمی‌برد. به عبارت دیگر، شما میتوانید هم اصل اجاره‌بهای عقب‌افتاده و هم مبلغ وجه التزام تعیین‌شده را به صورت همزمان از مستاجر مطالبه کنید.
نحوه ثبت شکایت و پیگیری قانونی
با توجه به اینکه شما در قم ساکن هستید و ملک و مستاجر در تهران قرار دارند، نیازی به مراجعه حضوری به تهران برای ثبت شکایت نیست. مراحل قانونی به شرح زیر است:
ارسال اظهارنامه رسمی: به عنوان اولین قدم قانونی، توصیه می‌شود از طریق یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی در شهر قم، یک "اظهارنامه" رسمی برای مستاجر خود ارسال کنید. در این اظهارنامه، پرداخت فوری اجاره‌بهای معوقه را از او مطالبه کرده و به او ۱۰ روز مهلت دهید. این اقدام، اخطاری رسمی و قانونی به مستاجر محسوب می‌شود و زمینه را برای شکایت حقوقی فراهم می‌کند.
تنظیم و ثبت دادخواست: اگر پس از گذشت مهلت قانونی، مستاجر همچنان از پرداخت بدهی خود امتناع کرد، باید دادخواست خود را تنظیم و ثبت کنید. شما میتوانید این کار را نیز از طریق همان دفاتر خدمات الکترونیک قضایی در قم انجام دهید. در دادخواست خود موارد زیر را مطالبه کنید:
مطالبه اجور معوقه (اجاره‌بهای پرداخت‌نشده).
مطالبه وجه التزام قراردادی (خسارت دیرکرد روزانه).
در صورت تمایل، صدور حکم تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره.
دادگاه صالح: دادگاه صالح برای رسیدگی به این شکایت، دادگاه محل وقوع ملک است؛ یعنی دادگاه‌های حقوقی تهران. شما با ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی قم، پرونده خود را مستقیما به مرجع قضایی صالح در تهران ارجاع می‌دهید.
اگر مجموع مبلغ خواسته شما (اجاره معوقه + وجه التزام) تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان باشد، پرونده به دادگاه صلح (که جایگزین شورای حل اختلاف در این موارد شده) ارجاع می‌شود.
اگر مبلغ خواسته بیش از ۱۰۰ میلیون تومان باشد، پرونده در دادگاه عمومی حقوقی تهران رسیدگی خواهد شد.
راهنمایی‌های تکمیلی و نکات مهم
توافق شفاهی برای فسخ: اگرچه شما به صورت شفاهی با فسخ قرارداد موافقت کرده‌اید، اما اثبات توافقات شفاهی در دادگاه بسیار دشوار است. از آنجایی که مستاجر به شروط شفاهی شما (پرداخت مستمر اجاره تا یافتن مستاجر جدید) پایبند نبوده، بهتر است در دادگاه به قرارداد کتبی و تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها استناد کنید که مستندات قوی‌تری هستند.
کسر خسارت از مبلغ رهن: شما نمی‌توانید به صورت خودسرانه اجاره‌بهای معوقه یا وجه التزام را از مبلغ رهن (ودیعه) کسر کنید، مگر اینکه این اجازه صراحتا در قرارداد ذکر شده باشد. برای این کار باید حکم دادگاه را دریافت کنید. در دادخواست خود میتوانید از قاضی بخواهید که پس از صدور رای، اجازه برداشت این مبالغ از پول پیش مستاجر را صادر نماید.
