سلام وقتت بخیر
با توجه به اطلاعات ارائه شده، پاسخ به پرسش‌های شما به شرح زیر است:
الزام مالک به تنظیم سند رسمی به نفع شخص ثالث توسط داور
در خصوص الزام مالک توسط داور مرضی‌الطرفین به تنظیم سند رسمی به نفع شخص ثالث (خریدار دوم)، با توجه به شرایط ذکر شده، موانع و ملاحظات جدی وجود دارد:
صلاحیت داور: داور مرضی‌الطرفین معمولا در چارچوب قراردادی که شرط داوری در آن قید شده، صلاحیت رسیدگی دارد . در اینجا، داور احتمالا بر اساس قرارداد پیش‌فروش اولیه بین مالک و خریدار اول تعیین شده است. شخص ثالث (خریدار دوم) طرف مستقیم این قرارداد و شرط داوری اولیه نیست. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی معمولا باید به طرفیت مالک رسمی ملک و ایادی قبلی (فروشندگان سابق) مطرح شود .
عدم ایفاء تعهدات خریدار اول: خریدار اول قبل از اتمام اقساط و تحویل واحد، اقدام به فروش کرده است. مالک تا زمانی که خریدار اول به تمامی تعهدات خود (از جمله پرداخت کامل اقساط) عمل نکرده باشد، ملزم به تنظیم سند به نام او یا قائم‌مقام او (شخص ثالث) نخواهد بود . دادگاه یا داور برای الزام به تنظیم سند، ابتدا احراز می‌کند که خریدار تعهدات خود را انجام داده باشد .
فروش بدون اذن مالک: فروش واحد توسط خریدار اول به شخص ثالث بدون اجازه مالک صورت گرفته است. طبق قانون پیش‌فروش ساختمان، اگر پیش‌خریدار حقوق و تعهدات خود را بدون رضایت پیش‌فروشنده واگذار کند، همچنان در مقابل پیش‌فروشنده مسئول پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود . همچنین، در قراردادهای پیش‌فروش، پیش‌فروشنده (مالک) می‌تواند حق واگذاری به غیر را از پیش‌خریدار سلب نماید و در صورت تخلف، حق فسخ برای خود پیش‌بینی کند .
شرایط لازم برای الزام به تنظیم سند: برای الزام به تنظیم سند رسمی، ملک باید قابلیت نقل و انتقال داشته باشد، پایان کار و صورتمجلس تفکیکی اخذ شده باشد (مگر اینکه دعوای الزام به اخذ آنها نیز همزمان مطرح شود) و سلسله روابط قراردادی اثبات گردد . در وضعیت نیمه‌کاره بودن ملک، این مقدمات احتمالا هنوز فراهم نشده است.
نتیجه‌گیری در مورد الزام به تنظیم سند:
با توجه به عدم پرداخت کامل اقساط توسط خریدار اول و مهم‌تر از آن، فروش ملک به شخص ثالث بدون اذن مالک، بعید به نظر می‌رسد که داور بتواند مالک را مستقیما ملزم به تنظیم سند به نام شخص ثالث نماید، خصوصا اگر این انتقال بدون رضایت مالک، نقض شرایط قرارداد اولیه تلقی شود. داور ابتدا باید به تعهدات طرفین قرارداد اصلی (مالک و خریدار اول) رسیدگی کند. شخص ثالث برای احقاق حق خود احتمالا باید ابتدا وضعیت حقوقی خریدار اول را با مالک مشخص نموده و سپس از طریق خریدار اول (در صورت احراز حقوق وی) اقدام نماید یا دعوای خود را با طرف قرار دادن مالک و خریدار اول در مرجع قضایی صالح پیگیری کند .
حق فسخ قانونی برای مالک
مالک در شرایط فوق ممکن است از جهات زیر حق فسخ قرارداد با خریدار اول را داشته باشد:
عدم پرداخت اقساط: اگر خریدار اول در پرداخت اقساط خود تاخیر داشته باشد و این موضوع در قرارداد پیش‌فروش به عنوان یکی از موارد ایجاد حق فسخ برای فروشنده (مالک) پیش‌بینی شده باشد، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ کند .
انتقال قرارداد بدون رضایت مالک: همانطور که ذکر شد، به محض انعقاد قرارداد پیش‌فروش، پیش‌خریدار مالک ملک موضوع قرارداد می‌شود و اصولا حق تصرف در ملک خود را دارد، مگر اینکه خلاف آن در قرارداد شرط شده باشد. معمولا پیش‌فروشندگان برای جلوگیری از مواجهه با خریدار جدید و ناشناخته، شرط عدم نقل و انتقال ملک بدون اجازه را در قرارداد قید می‌کنند و در صورت تخلف پیش‌خریدار، حق فسخ برای خود در نظر می‌گیرند. اگر چنین شرطی در مبایعه‌نامه اولیه بین مالک و خریدار اول وجود داشته باشد، مالک به دلیل فروش ملک به شخص ثالث بدون اجازه، می‌تواند حق فسخ داشته باشد. این مورد از مصادیق تخلف از شروط قراردادی است و تابع توافقات طرفین قرارداد میباشد .
تخلف از سایر شروط قراردادی: اگر نقض سایر تعهدات اساسی از سوی خریدار اول صورت گرفته باشد که در قرارداد به عنوان موجبی برای فسخ ذکر شده باشد، مالک می‌تواند از این حق استفاده کند .
نحوه اعمال حق فسخ:
اعمال حق فسخ معمولا با ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل اعلام می‌شود . باید توجه داشت که حق فسخ قرارداد توسط فروشنده، تنها زمانی مطرح می‌شود که قرارداد (رسمی یا عادی) تنظیم شده و این حق برای فروشنده پیش‌بینی شده باشد .
نتیجه‌گیری در مورد حق فسخ:
بله، اگر در قرارداد اولیه بین مالک و خریدار اول، عدم پرداخت به موقع اقساط یا انتقال ملک به غیر بدون اجازه مالک، به عنوان موجبات فسخ قرارداد پیش‌بینی شده باشد، مالک حق فسخ قانونی خواهد داشت . حتی اگر در قرارداد به صراحت ذکر نشده باشد، تخلف از شروط اساسی قرارداد می‌تواند مبنای قانونی برای فسخ باشد که تشخیص آن با مرجع رسیدگی‌کننده (داور یا دادگاه) خواهد بود.
