با سلام و احترام، د
ر پاسخ به پرسش‌های شما در خصوص درخواست تعدیل قرارداد توسط شرکت سازنده، موارد زیر قابل ارائه است:
ماهیت فورس ماژور و تعدیل قرارداد
فورس ماژور (قوه قاهره): به شرایطی اطلاق می‌شود که غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل کنترل بوده و طرفین قرارداد در وقوع آن نقشی نداشته و قادر به مقابله با آن نیستند. حوادثی مانند سیل، زلزله، یا تحولات سیاسی و اجتماعی می‌توانند مصداق فورس ماژور باشند. در صورت وقوع فورس ماژور، قرارداد معمولا به حالت تعلیق درآمده و طرفین مسئولیتی از بابت تاخیر نخواهند داشت.
تعدیل قرارداد: ابزاری برای انطباق قرارداد با شرایط و اوضاع و احوال جدید است تا تعادل منافع طرفین حفظ شود. این تغییرات می‌تواند شامل زمان‌بندی، مشخصات فنی، سهم‌الشرکه یا سایر شرایط باشد.
بررسی ادعای شرکت سازنده
شرکت سازنده به نوسانات بازار، کرونا و تحریم اقتصادی به عنوان دلایل فورس ماژور و درخواست تعدیل اشاره کرده است.
نوسانات بازار: به طور کلی، تورم و نوسانات نرخ ارز به عنوان شرایط فورس ماژور در نظر گرفته نمی‌شوند و سازنده نمیتواند به این دلیل از انجام تعهدات خود سر باز زند. با این حال، اگر افزایش قیمت‌ها بسیار شدید و غیرقابل پیش‌بینی باشد، در برخی موارد ممکن است به عنوان مبنایی برای تعدیل یا حتی عدم مسئولیت قراردادی در نظر گرفته شود، هرچند این موضوع استثنایی است.
کرونا (کووید-۱۹): ویروس کرونا، به ویژه در کنار تحریم‌ها، اجرای تعهدات قراردادی را پیچیده‌تر کرده است. با این حال، یکی از شروط اصلی برای استناد به فورس ماژور یا درخواست تعدیل به دلیل شرایط غیرمترقبه، "غیرقابل پیش‌بینی بودن" آن حادثه در زمان انعقاد قرارداد است. با توجه به اینکه شما ذکر کرده‌اید قرارداد در اوج کرونا منعقد شده و شرکت سازنده با علم و آگاهی کامل از شرایط موجود قرارداد را امضا کرده است، استناد به کرونا به عنوان یک عامل غیرقابل پیش‌بینی ممکن است دشوار باشد.
تحریم اقتصادی: تحریم‌های اقتصادی در برخی پرونده‌های قضایی به عنوان مصداق فورس ماژور شناخته شده‌اند. اما مشابه مورد کرونا، اگر تحریم‌ها در زمان انعقاد قرارداد پابرجا بوده و اثرات آن قابل پیش‌بینی بوده باشد، اتکای صرف به آن به عنوان فورس ماژور یا دلیلی برای تعدیل ممکن است مورد چالش قرار گیرد.
پاسخ به پرسش‌های شما
۱. آیا موقع ساخت و ساز این موضوع نمی‌بایست مطرح گردد؟
بله، اصولا طرفی که مدعی وقوع فورس ماژور یا شرایطی است که نیاز به تعدیل قرارداد دارد، باید این موضوع را در زمان بروز حادثه یا در اسرع وقت به طرف دیگر اطلاع دهد. در صورتی که حادثه‌ای رخ دهد که اجرای قرارداد را با مشکل مواجه کند، طرف متاثر می‌تواند درخواست مذاکره مجدد قرارداد را مطرح نماید، اما معمولا باید به اجرای تعهدات خود ادامه دهد. تاخیر در اعلام چنین ادعایی، به خصوص پس از اتمام مهلت قرارداد، می‌تواند اعتبار آن را زیر سوال ببرد.
۲. آیا امکان ادعای این موضوع بعد از ۲ سال، مورد قبول میباشد؟
طرح ادعای فورس ماژور یا درخواست تعدیل قرارداد پس از گذشت حدود ۲ سال از تاریخ اتمام قرارداد و تاخیر در تحویل ملک، از چند جهت قابل بررسی و ایراد است:
* لزوم اطلاع‌رسانی فوری: همانطور که در نکته قبل اشاره شد، پس از رخ دادن فورس ماژور، باید به طرف مقابل اطلاع داده شود و تعهد کتبی گرفته شود تا در آینده بابت تاخیرات اختلاف ایجاد نشود. سکوت طولانی شرکت سازنده و طرح این ادعا پس از دو سال از موعد تحویل، با این اصل در تعارض است.
* شرایط تعدیل قرارداد: درخواست تعدیل قرارداد معمولا در صورتی امکان‌پذیر است که این امکان در خود قرارداد پیش‌بینی شده باشد (تعدیل قراردادی) یا قانون چنین اجازه‌ای بدهد (تعدیل قانونی). در رویه قضایی ایران، تعدیل قضایی (یعنی اینکه قاضی بدون وجود شرط در قرارداد یا نص قانونی، قرارداد را تعدیل کند) پذیرفته نشده است. بنابراین، اگر در قرارداد شما شرطی برای تعدیل در چنین شرایطی وجود نداشته باشد، صرف ادعای شرکت الزام‌آور نیست.
* اثبات شرایط: طرفی که درخواست تعدیل قرارداد را دارد، باید بتواند به طور مستند و مستدل، شرایطی را که موجب درخواست تعدیل شده است (از جمله غیرقابل پیش‌بینی و غیرقابل اجتناب بودن آن و عدم انتساب به خود) اثبات کند.
با توجه به موارد فوق، به نظر می‌رسد ادعای شرکت سازنده پس از گذشت این مدت طولانی و با در نظر گرفتن آگاهی ایشان از شرایط کرونا در زمان عقد قرارداد، از نظر حقوقی جای تامل جدی دارد. پرداخت کلیه مطالبات توسط شما طبق قرارداد و عدم تحویل ملک توسط شرکت در موعد مقرر نیز می‌تواند به نفع شما باشد.
توصیه نهایی:
با توجه به پیچیدگی‌های حقوقی قراردادهای مشارکت در ساخت و دعاوی مربوط به آن، اکیدا توصیه می‌شود که با یک وکیل متخصص در امور ملکی و قراردادها مشورت نمایید تا با بررسی دقیق مفاد قرارداد شما و کلیه مدارک و مستندات، راهنمایی لازم را دریافت کنید.
