با سلام.
در خصوص سوالات شما درباره قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، موارد زیر بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان و رویه‌های حقوقی قابل ارائه است:
اعتبار قرارداد پیش‌فروش با شرط تحویل پس از صدور پروانه
بر اساس ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارکی از جمله "پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد" است. این بدان معناست که قانونا، پیش‌فروشنده باید ابتدا پروانه ساخت را اخذ کرده و سپس اقدام به پیش‌فروش نماید.
بنابراین، نگارش قرارداد به صورتی که تحویل ملک منوط به صدور پروانه در آینده شود، با الزام قانونی فوق مبنی بر لزوم وجود پروانه قبل از تنظیم قرارداد پیش‌فروش، در تعارض است.
همچنین، عدم ذکر تاریخ دقیق تحویل و موکول کردن آن به یک رویداد نامعین (مانند صدور پروانه که زمان آن مشخص نیست) می‌تواند اعتبار قرارداد را زیر سوال برده یا منجر به صدور احکام قضایی ناپایدار شود. زیرا تاریخ تحویل یکی از ارکان اصلی قرارداد پیش‌فروش است و باید به وضوح مشخص باشد.
مطالبه خسارت در صورت عدم اخذ پروانه توسط سازنده
خسارت تاخیر روزانه: خسارت تاخیر روزانه معمولا برای مواردی در قرارداد پیش‌بینی می‌شود که تاریخ تحویل مشخصی تعیین شده باشد و سازنده در آن تاریخ مقرر، ملک را تحویل ندهد. اگر تاریخ تحویل به صدور پروانه موکول شده و پروانه‌ای اساسا صادر نشود، مبنای محاسبه خسارت تاخیر روزانه (که از یک تاریخ معین شروع می‌شود) با ابهام مواجه می‌شود.
اقدامات قانونی دیگر:
الزام قانونی: قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹) پیش‌فروشنده را مکلف میکند که قبل از تنظیم قرارداد پیش‌فروش، پروانه ساخت را اخذ نماید. عدم انجام این تعهد می‌تواند از اساس، قرارداد را با چالش مواجه کند.
فسخ قرارداد: اگر سازنده موفق به اخذ پروانه نشود و در نتیجه امکان ساخت و تحویل ملک وجود نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند به دلیل عدم امکان ایفای تعهد از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد را داشته باشد.
خسارات کلی: علاوه بر امکان فسخ، پیش‌خریدار می‌تواند خسارات وارد شده ناشی از عدم اجرای قرارداد را مطالبه نماید. این خسارات می‌تواند شامل مبالغ پرداختی و خسارات قانونی دیگر باشد.
جرم‌انگاری: طبق ماده ۲۳ قانون پیش‌فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس یا جزای نقدی محکوم می‌شوند. هرچند این ماده مستقیما به عدم اخذ پروانه اشاره نکرده، اما پیش‌فروش بدون پروانه (که از مدارک لازم برای تنظیم قرارداد رسمی است) می‌تواند در این چارچوب نیز قابل بررسی باشد.
پذیرش این نوع نگارش در دادگاه
دادگاه‌ها قراردادها را بر اساس قوانین موضوعه، از جمله قانون پیش‌فروش ساختمان، تفسیر و بررسی می‌کنند.
همانطور که اشاره شد، الزام قانون به وجود پروانه ساخت قبل از انعقاد قرارداد پیش‌فروش (ماده ۴) یک اصل است.
همچنین، قراردادهای پیش‌فروش باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد (ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان). عدم رعایت این مورد نیز برای پیش‌فروشنده مسئولیت کیفری در پی دارد. هرچند برخی منابع اشاره دارند که عدم تنظیم سند رسمی باعث بی‌اعتباری قرارداد عادی نمی‌شود، اما قرارداد عادی از حمایت‌های قانونی سند رسمی برخوردار نیست و فروشنده متخلف محسوب می‌شود.
با توجه به اینکه شرط تحویل بر مبنای یک رویداد نامعین (صدور پروانه) قرار داده شده و خود پروانه نیز در زمان عقد قرارداد وجود نداشته، پیش‌خریدار می‌تواند در دادگاه به این موارد استناد کرده و حقوق خود را پیگیری نماید. دادگاه با بررسی تمامی جوانب و با در نظر گرفتن اینکه آیا اصول قانون پیش‌فروش ساختمان رعایت شده است یا خیر، تصمیم‌گیری خواهد کرد.
