با سلام و احترام، در پاسخ به پرسش‌های شما در خصوص شرایط فسخ قرارداد اجاره به دلیل تاخیر در پرداخت اجاره‌بها و روند صدور حکم تخلیه، موارد زیر ارائه می‌شود:
۱. محاسبه روزهای تعطیل در تاخیر یک ماهه
بله، در محاسبه مدت یک ماه تاخیر در پرداخت اجاره‌بها، روزهای تعطیل نیز محاسبه می‌شوند. طبق ماده ۳۷ قانون مدنی، در محاسبه مهلت‌ها، روزهای تعطیل جزو مدت محسوب می‌شوند.
۲. تجمیع تاخیرهای مکرر یا لزوم تاخیر پیوسته
شرط مندرج در قرارداد («در صورتی که مستاجر از پرداخت اجاره بها بیش از یک ماه تاخیر نماید») به طور معمول به معنای یک دوره تاخیر پیوسته بیش از یک ماه است. قوانین و رویه‌های موجود بیشتر بر تاخیر در پرداخت برای یک دوره مشخص و ممتد تاکید دارند تا تجمیع تاخیرهای پراکنده و کوتاه مدت. به عنوان مثال، در مواردی اشاره شده که اگر مستاجر دو ماه متوالی کرایه را پرداخت نکند، موجر می‌تواند اقداماتی انجام دهد. همچنین، عدم پرداخت اجاره‌بها به خودی خود نمی‌تواند عامل فسخ قرارداد باشد، مگر اینکه این شرط صراحتا در قرارداد ذکر شده باشد، که در مورد شما این شرط وجود دارد.
طبق قانون روابط موجر و مستاجر، اگر مستاجر در موعد مقرر اجاره را پرداخت نکند، معمولا تا ۱۰ روز مهلت دارد مبلغ را به موجر پرداخت کند. در غیر این صورت، موجر می‌تواند پس از ده روز در صورت عدم پرداخت، به مراجع ذی‌صلاح مراجعه نماید.
۳. پیش‌بینی مدت زمان صدور حکم تخلیه
مدت زمان لازم برای صدور و اجرای حکم تخلیه می‌تواند بسته به عوامل مختلفی متغیر باشد. این عوامل شامل نوع قرارداد (عادی یا رسمی)، مرجع رسیدگی‌کننده (شورای حل اختلاف یا دادگاه)، کامل بودن مدارک، و احتمال اعتراض مستاجر است.
دستور تخلیه فوری: در صورتی که شرایط خاصی مانند داشتن قرارداد اجاره با شناسه رهگیری و امضای دو شاهد وجود داشته باشد، موجر می‌تواند درخواست «دستور تخلیه» دهد. این دستور سریع‌تر صادر می‌شود و معمولا قابل اعتراض نیست. مقام قضایی می‌تواند ظرف یک هفته دستور تخلیه را صادر کند و پس از ابلاغ به مستاجر (ظرف ۲۴ ساعت)، ظرف ۳ روز اجرا می‌شود. برخی منابع نیز زمان ۷ تا ۱۴ روز را برای کل فرایند صدور و اجرای دستور تخلیه با مدارک کامل ذکر کرده‌اند.
حکم تخلیه: اگر شرایط دستور تخلیه فوری مهیا نباشد (مثلا به دلیل نیاز به اثبات تخلف مانند عدم پرداخت اجاره‌بها برای مدت معین)، موجر باید درخواست «حکم تخلیه» از دادگاه نماید. این فرآیند زمان‌برتر است:
حداقل زمان: بررسی اولیه دادخواست و صدور حکم ممکن است بین ۲ تا ۴ هفته طول بکشد. پس از صدور حکم، مستاجر معمولا ۲۰ روز برای اعتراض و ۱۰ روز برای تخلیه مهلت دارد (مجموعا ۳۰ روز). بنابراین، در خوش‌بینانه‌ترین حالت و بدون احتساب زمان اجرای حکم توسط ضابطین، حداقل ۱.۵ تا ۲ ماه زمان لازم است.
میانگین زمان: به طور متوسط، فرآیند صدور و اجرای حکم تخلیه (شامل بررسی، صدور حکم، مهلت‌های قانونی مستاجر و اجرا) بین ۳ تا ۶ ماه طول می‌کشد.
حداکثر زمان: در صورت وجود پیچیدگی در پرونده، اعتراض مستاجر و ارجاع به مراحل بالاتر، این مدت می‌تواند بیش از ۶ ماه نیز به طول انجامد.
لازم به ذکر است که برای عدم پرداخت اجاره‌بها، موجر پس از ارسال اخطار یا اظهارنامه به مستاجر و دادن مهلت (معمولا ۱۰ روز) برای پرداخت معوقات، می‌تواند برای تخلیه ملک اقدام کند.
