وضعیت شما پیچیده است، اما راهکارهای حقوقی مشخصی وجود دارد. پاسخ را در دو بخش جداگانه می‌دهم.
بخش اول: آیا خسارت تاخیر تادیه تعلق میگیرد؟
در پاسخ کوتاه: معمولا خیر، اما نیاز به بررسی دقیق دارد.
در معاملات باطل (زیرا ملک مستحق‌للغیر بوده)، قاعده کلی این است که هر یک از طرفین باید عوضی را که گرفته‌اند به دیگری برگردانند. این بازگرداندن ثمن، از جنس «ضمان قهری» است، نه «بدهی قراردادی». خسارت تاخیر تادیه طبق قانون برای بدهی‌های ناشی از عقد یا قرارداد است، نه برای ضمان قهری.
علاوه بر این، اجرائیه صادر شده و در آن از خسارت تاخیر صحبتی نشده است. دادگاه قبلی نیز چنین حکمی نداده است. بنابراین خواهان برای مطالبه آن باید دادخواست جداگانه بدهد و دادگاه باید بررسی کند که آیا شرایط قانونی (احراز تقصیر شما و مطالبه قبلی) وجود دارد یا خیر. در پرونده‌هایی از این دست که فروشنده بدون علم به مالکیت غیر، ملک را فروخته، معمولا دادگاه تاخیر تادیه را نمی‌پذیرد، اما ۱۰۰٪ قطعی نیست و رای نهایی با قاضی است.
بخش دوم: چگونه ملک را پس بگیرید و بعد پول را پرداخت کنید؟
این بخش مهمتر است. شما حق دارید قبل از پرداخت پول، ملک را تحویل بگیرید. منطق حقوقی این است که هیچکس مجبور نیست بدهی خود را بپردازد در حالی که عوض آن (همان ملک) را پس نگرفته است. راهکار گام به گام:
گام اول - درخواست اجرای متقابل (مهمترین اقدام):
به واحد اجرای احکام همان دادگاه مراجعه کنید و درخواست کتبی بدهید با این مضمون: «با عنایت به اینکه رای دادگاه به بطلان معامله صادر شده و هر یک از طرفین باید عوض دریافتی را به دیگری برگردانند، خواهان ملک را در تصرف خود دارد. تقاضا دارم اجرای حکم در مورد پرداخت ثمن از سوی اینجانب، موکول به استرداد ملک از سوی خواهان شود.» این درخواست «تنفیذ متقابل» نام دارد و قانون اجرای احکام مدنی آن را پیش‌بینی کرده است.
گام دوم - اعتراض به اجرائیه به دلیل عدم رعایت تقابل تعهدات:
به اجرای احکام بگویید: «اجرائیه صادر شده ناقص است، زیرا یک‌طرفه صادر شده و به تکلیف خواهان برای استرداد ملک اشاره نکرده است.» دادگاه قبلا حکم داده که معامله باطل است، بنابراین هر دو طرف باید برگردانند. اجرای احکام نباید فقط شما را ملزم به پرداخت کند بدون اینکه خواهان را ملزم به تحویل ملک نماید.
گام سوم - تقدیم دادخواست الزام به استرداد عین مستحقه:
اگر اجرای احکام همکاری نکرد، به همان دادگاه دادخواست بدهید با خواسته «الزام خوانده (همان خریدار شما) به استرداد ملک موضوع حکم بطلان». مستند قانونی: ماده ۳۶۶ قانون مدنی که می‌گوید هرگاه کسی مالی را که می‌داند مال غیر است معامله کند، معامله باطل است و طرفین باید عوض را برگردانند.
گام چهارم - درخواست توقیف عملیات اجرایی تا زمان تحویل ملک:
در دادگاه یا اجرای احکام، درخواست «تاخیر در اجرای حکم تا زمان ایفای تعهد مقابل» را مطرح کنید. قانون می‌گوید اگر محکوم‌علیه (شما) مدعی باشد که محکوم‌له (خرادار) نیز ملزم به انجام کاری است، می‌تواند درخواست توقف اجرا کند.
یک راهکار تهاجمی دیگر:
اگر خواهان هیچ همکاری نمی‌کند، می‌توانید خودتان وارد ملک شوید. چون حکم بطلان صادر شده، ملک از لحاظ حقوقی متعلق به شماست (زیرا معامله از ابتدا باطل بوده). با دو شاهد و یک مامور اجرا (در صورت امکان) به ملک بروید و آن را تحویل بگیرید. اگر خواهان مقاومت کند، علیه او شکایت ممانعت از تصرف کنید.
توصیه نهایی:
هیچ وجهی به حساب خواهان واریز نکنید تا زمانی که ملک را تحویل نگرفته‌اید. با یک وکیل پایه یک دادگستری که در دعاوی ملکی تخصص دارد مشورت کنید. پرونده شما کاملا قابلیت این را دارد که با پیگیری درست، به نفع شما تمام شود و شما ابتدا ملک را پس بگیرید و سپس ثمن را بپردازید (آن هم بدون خسارت تاخیر).
