با سلام. در پاسخ به سوالات شما در خصوص قرارداد اجاره واحد تجاری، موارد زیر بر اساس قوانین و رویه‌های حقوقی ایران ارائه می‌شود:
الزام قانونی برای ذکر نرخ افزایش اجاره بها
خیر، الزامی قانونی برای ذکر دقیق نرخ افزایش اجاره بها در قراردادهای چندساله وجود ندارد. اساس قراردادهای اجاره بر اصل توافق طرفین استوار است. با این حال، برای جلوگیری از بروز اختلافات در آینده، اکیدا توصیه می‌شود که شرایط افزایش اجاره بها به طور شفاف در قرارداد قید شود.
دو حالت کلی در این زمینه وجود دارد:
در صورت ذکر نرخ در قرارداد: اگر در قرارداد به صراحت بندی برای افزایش اجاره بها در سال‌های بعد گنجانده شود (مثلا افزایش سالانه ۲۰٪)، این بند برای طرفین لازم‌الاجرا خواهد بود و نمی‌توانند برخلاف آن عمل کنند.
در صورت عدم ذکر نرخ در قرارداد: اگر در قرارداد هیچ اشاره‌ای به میزان افزایش اجاره نشده باشد، موجر نمی‌تواند به صورت یک‌طرفه مبلغ اجاره را افزایش دهد و مستاجر نیز ملزم به پذیرش آن نیست. در این حالت، هرگونه افزایش تنها با توافق جدید طرفین امکان‌پذیر است.
اعتبار شرط توافق مجدد و حق فسخ
بله، جمله‌ای که شما پیشنهاد داده‌اید کاملا معتبر و از نظر حقوقی صحیح است. این بند شامل دو بخش است که هر دو قابل درج در قرارداد هستند:
توافق جدید برای سال‌های آتی: درج این شرط که مبلغ رهن و اجاره برای سال‌های بعد با توافق جدید تعیین خواهد شد، یک راهکار قانونی و متداول است. این کار به طرفین اجازه می‌دهد تا با در نظر گرفتن شرایط اقتصادی و عرف بازار در زمان تمدید، به مبلغ جدیدی دست یابند.
حق فسخ در صورت عدم توافق: بخش دوم جمله شما، یعنی «اگر توافق حاصل نشد، قرارداد قابل فسخ است»، به عنوان "خیار شرط" شناخته می‌شود. این شرط به هر یک از طرفین (یا هر دو) این اختیار را می‌دهد که در صورت محقق نشدن شرط (که در اینجا رسیدن به توافق بر سر اجاره‌بهای جدید است)، قرارداد را فسخ کنند. این یک ابزار قانونی برای جلوگیری از بن‌بست در مذاکرات تمدید قرارداد است.
بنابراین، گنجاندن عبارت زیر در قرارداد اجاره تجاری کاملا صحیح و راهگشاست:
"مبلغ رهن و اجاره از سال دوم قرارداد به بعد بین طرفین به صورت توافقی جدید تعیین می‌شود و در صورت عدم حصول توافق، قرارداد توسط هر یک از طرفین قابل فسخ می‌باشد."
نکات تکمیلی
سقف افزایش اجاره بها: توجه داشته باشید که دولت ممکن است سالانه سقف مشخصی برای افزایش اجاره بها تعیین کند (به عنوان مثال، در سال ۱۴۰۴ سقف افزایش در تهران ۲۶٪ اعلام شده است). اگرچه اصل بر توافق طرفین است، اما این مصوبات برای جلوگیری از افزایش‌های نامتعارف وضع می‌شوند و در صورت بروز اختلاف در مراجع قضایی، می‌توانند ملاک عمل قرار گیرند.
املاک تجاری و سرقفلی: در قراردادهای مربوط به املاک تجاری که حق سرقفلی نیز در میان است، تعیین اجاره بها ممکن است پیچیدگی‌های بیشتری داشته باشد و در صورت اختلاف، نظر کارشناس رسمی دادگستری ملاک قرار می‌گیرد.
