آیا افزایش ۲۰% اجاره هر سه سال یکبار قانونی است؟

باسلام
ما مالک ملکی تجاری هستیم که طبقه بالای همکف مسکونی می باشد و در اختیار ما هست
طبقه همکف که تجاری می باشد دارای واحد‌های تجاری مجزایی می باشد به تعداد ۷ باب
واحد‌های تجاری دارای حق کسب و پیشه از سالیان قبل هستند و به نوعی سرقفلی دارند
صاحبان سرقفلی بیش از ده سال است که اجاره سرقفلی خود را به صندوق ثبت می ریزند طبق نرخ بیست سال پیش و مدعی هستند نهایتا هر ۳ سال باید ۲۰٪ افزایش بدن طبق قانون!
ماهیانه حدود ۴-۵ هزار تومان اجاره می ریزند!
و مورد دگ اینکه اقدام به نصب تابلو و کولرهای خود رو دیوارهای خارجی ملک کردند بدون اجازه ما به حدی که به دیوارهای خارجی واحد مسکونی بالا تجاوز کردند!
سوال اولم اینکه آیا افزایش ۲۰٪ اجاره هر سه سال یکبار قانونی است! یعنی ما باید در حد یک پفک بنرخ امروز اجاره بگیریم؟! و راهکار برای دریافت اجاره سرقفلی به نرخ روز چیست؟!
سوال دوم اینکه ما میتونیم کولر ها و تابلوهاشون رو بکنیم به عنوان تجاوز به حریم ملکمون یا حتما باید شکایت کنیم؟!