با سلام
پرسش شما ناظر به رابطه میان کاهش مبلغ رهن و افزایش اجاره ماهانه است، در شرایطی که مستاجر به‌مدت چهار ماه اجاره پرداخت نکرده و مالک از مبلغ رهن برداشت کرده است. اکنون مالک مدعی است که با توجه به کاهش رهن، باید اجاره ماهانه از بیست‌و‌پنج میلیون تومان به بیست‌و‌هشت میلیون تومان افزایش یابد. پاسخ حقوقی به شرح زیر است:
---
۱. اصل قرارداد و تبدیل‌پذیری رهن و اجاره
بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قرارداد اجاره تابع توافق طرفین است. در عرف بازار مسکن، معمولا میان مبلغ رهن و اجاره ماهانه رابطه‌ای تبدیل‌پذیر وجود دارد (برای نمونه، هر ده میلیون تومان رهن معادل سیصد تا پانصد هزار تومان اجاره ماهانه در نظر گرفته میشود). اما این تبدیل:
- باید در متن قرارداد پیش‌بینی شده باشد
- یا با توافق جدید میان طرفین انجام گیرد
در غیر این صورت، مالک نمیتواند به‌صورت یک‌جانبه اجاره را افزایش دهد، حتی اگر مبلغ رهن کاهش یافته باشد.
---
۲. برداشت از رهن بابت اجاره‌های پرداخت‌نشده
اگر مستاجر به‌مدت چهار ماه اجاره پرداخت نکرده و مالک با رضایت یا سکوت طرف مقابل از مبلغ رهن برداشت کرده باشد، این برداشت به‌منزله تسویه بخشی از بدهی مستاجر است نه تغییر در ساختار قرارداد.
کاهش مبلغ رهن به‌دلیل بدهی، حق جدیدی برای افزایش اجاره ایجاد نمی‌کند، مگر آنکه در قرارداد چنین شرطی درج شده باشد.
---
۳. آیا افزایش اجاره به‌دلیل کاهش رهن قانونی است؟
پاسخ: خیر، مگر با توافق طرفین یا شرط صریح در قرارداد.
هیچ ماده قانونی یا مصوبه‌ای به مالک اجازه نمی‌دهد که صرفا به‌دلیل کاهش رهن، اجاره ماهانه را افزایش دهد. این اقدام:
- فاقد مبنای قانونی است
- قابل اعتراض در دادگاه حقوقی می‌باشد
- مستاجر میتواند درخواست الزام مالک به اجرای مفاد قرارداد اولیه یا تعدیل اجاره‌بها را مطرح کند
---
نتیجه نهایی
- برداشت از رهن بابت اجاره‌های معوق، به‌منزله تسویه بدهی است نه مجوز افزایش اجاره
- افزایش اجاره به‌دلیل کاهش رهن، بدون توافق یا شرط قراردادی، غیرقانونی است
- مستاجر میتواند با استناد به قرارداد و عرف بازار، درخواست رسیدگی و جلوگیری از افزایش غیرموجه اجاره را در دادگاه حقوقی مطرح کنید.
موید باشید.
