سلام وقتت بخیر
این موضوع یکی از چالش‌های رایج در حقوق آپارتمان‌نشینی و قراردادهای پیش‌فروش یا خرید و فروش است. برای پاسخ دقیق، باید ابعاد حقوقی موضوع را کالبدشکافی کنم برای شما:
۱. مالکیت مشاعات (عرصه)
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، حیاط، پارکینگ و فضاهای مشترک جزو مشاعات محسوب می‌شوند. هر واحد به نسبت مساحت اعیانی خود، در «عرصه» (زمین) ساختمان سهم دارد. وقتی سازنده در فضای مشاعی (پارکینگ) ۲۴ متر بنا ساخته است، در واقع از حقوق مشاعی شما و سایر مالکین استفاده کرده است.
۲. تبدیل مشاع به اختصاصی
سازنده با پرداخت جریمه به کمیسیون ماده ۱۰۰ و دریافت پایان‌کار، توانسته آن ۲۴ متر را از حالت «خلافی» خارج و به عنوان «انباری مسکونی» (که یک فضای اختصاصی است) ثبت کند.
اما نکته اینجاست: صرف پرداخت جریمه شهرداری توسط سازنده، به معنای مالکیت مطلق او بر آن بنا نیست. از آنجا که این بنا در مشاعات احداث شده، تمام مالکین ساختمان در آن سهیم هستند، مگر اینکه در سند یا قرارداد اولیه، حق استفاده یا مالکیت این فضا را از خود سلب کرده باشند.
۳. تفاوت «کاهش سهم عرصه» با «سهم از بنا»
سازنده ادعا می‌کند که فقط ۲.۵ متر از سهم زمین شما کم شده و می‌خواهد پول آن را بدهد. این یک ترفند حقوقی-اقتصادی است:
دیدگاه سازنده: او فقط ارزش متراژی زمین را در نظر می‌گیرد.
دیدگاه قانون و منافع شما: شما نه تنها در زمین، بلکه در آن ۲۴ متر بنای جدید نیز به نسبت سهم خود مالکیت دارید. قیمت یک متر «انباری مسکونی» یا «بنای سرایداری/مسکونی» بسیار بیشتر از قیمت خام زمین (عرصه) است.
۴. آیا باید به اداره ثبت بروید؟
سازنده برای اینکه بتواند برای آن ۲۴ متر «سند تفکیکی» جداگانه بگیرد و آن را به نام خودش ثبت کند یا بفروشد، به رضایت و امضای تمام مالکین (از جمله شما) نیاز دارد.
اگر شما به اداره ثبت بروید و صورت‌جلسه تفکیکی جدید را امضا کنید، در واقع پذیرفته‌اید که:
از سهم خود در مشاعات (آن ۲۴ متر) گذشت کرده‌اید.
کاهش سهم خود از کل زمین ساختمان را قبول کرده‌اید.
در ازای مبلغی (که احتمالا ناچیز است) مالکیت آن فضا را به سازنده واگذار کرده‌اید.
چه باید کرد؟ (راهکارهای پیشنهادی)
۱. عدم امضای عجولانه: تا زمانی که به توافق عادلانه نرسیده‌اید، هیچ سندی را در اداره ثبت یا دفترخانه امضا نکنید. امضای شما کلید اصلی سازنده برای رسیدن به سود این ۲۴ متر است.
۲. محاسبه ارزش واقعی: ارزش ۲.۵ متر از عرصه با ارزش سهم شما از ۲۴ متر بنای مسکونی/انباری متفاوت است. شما باید سهم خود از «ارزش افزوده» ایجاد شده را مطالبه کنید.
۳. بررسی قرارداد: قرارداد خرید خود را چک کنید. اگر در آن قید شده که مشاعات طبق نقشه تحویل داده میشود و هرگونه تغییر در مشاعات باید با رضایت شما باشد، موضع شما بسیار قوی است.
۴. مطالبه سهم از اعیان: شما میتوانید بگویید که من پول زمین را نمی‌خواهم، بلکه من هم به نسبت سهمم از واحد، در مالکیت این ۲۴ متر جدید شریک هستم (مشاعا). یا اینکه سازنده باید معادل قیمت روز آن فضا (نه قیمت زمین خالی) با شما تسویه کند.
