اهمیت الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی و تمامی نکات آن

تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی با توجه به شرایط ویژۀ خرید و فروش ملک بازداشتی، دارای پیچیدگی­های حقوقی فراوانی است.

خریدار ملک بازداشتی به طور معمول از شرایط ملک مورد معامله آگاهی نداشته و در زمان تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی، متوجه ممنوعیت نقل و انتقال آن می­گردد.

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی نیز علاوه بر مدت زمان زیادی که رسیدگی به پرونده به خود اختصاص می­دهد، احتمال وارد شدن خسارت به خریدار بسیار زیاد می­باشد.

در ادامه مقاله از بنیاد وکلا به تعریف ملک بازداشتی، معامله ملک بازداشتی و مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی خواهیم پرداخت.

ملک بازداشتی چیست؟

بازداشت ملک به حالتی گفته می شود که امکان تنظیم سند رسمی آن به صورت موقت یا دائم به دستور مقامات قضایی وجود ندارد.

بنابراین امکان تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی تا زمانی که موجبات رفع بازداشت ملک فراهم نشود امکان پذیر نیست؛ لذا با توجه به این ممنوعیت، تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی غیر ممکن خواهد بود، مگر آن که تاریخ انتقال ملک به شخص خریدار از طریق قولنامه مقدم بر تاریخ بازداشت باشد.

به طور مثال شخص الف ملک را در تاریخ ۱۳۹۸/۰۸/۲۰ به شخص ب بفروشد ولی بنا به هر دلیلی سند رسمی به نام صادر نشود و در تاریخ ۱۳۹۹/۰۸/۲۰ ملک به دستور مقامات قضایی بابت مطالبه مهریه همسر شخص الف توقیف شود که در این حالت شخص ب می تواند با اثبات تاریخ مقدم معامله نسبت به توقیف اقدام به طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی نماید که در این حالت اگر برای دادگاه محرز شود که تاریخ معامله مقدم بر بازداشت بوده است از ملک توقیف شده رفع بازداشت می نماید.

دلایل بازداشت ملک

مرجع قضایی به دلایل مختلفی دستور بازداشت ملک را صادر می­نماید؛ برخی از این دلایل عبارتند از:

1. بازداشت ملک به دلیل تامین خواسته از بابت مطالبه مهریه یا مطالبه وجه چک یا مطالبه وجه از طریق اسناد عادی
2. بازداشت ملک به دلیل ضمانت یا کفالت
3. بازداشت ملک توسط بانک جهت اطمینان از پرداخت بدهی توسط مالک؛ توقیف ملک توسط بانک در این مورد، به عنوان «رهن ملک» نیز نامیده می­شود.
4. بازداشت ملک در صورت درخواست دارندۀ چک برگشت خورده از دادگاه برای بازداشت ملک جهت جلوگیری از فروش آن تا زمان صدور حکم نهایی
5. بازداشت ملک به دلیل فعالیت­های اقتصادی نامشروع در آن مکان همچون تولید مشروبات الکلی، دایر بودن مراکز فحشا و....
6. بازداشت ملک به دلیل خریداری آن به دلیل پولشویی

انواع بازداشت ملک

در توقیف و بازداشت ملک، دو دستور توسط مرجع صالح صادر خواهد شد که به شرح مختصر آنها می پردازیم:

بازداشت دائم ملک:

املاکی که به طور دائم بازداشت شده اند، بطور معمول به نفع دولت مصادره شده و پس از سپری شدن مراحل قانونی، جزئی از اموال دولتی خواهند شد.

به طور مثال املاکی که با استفاده از اموال نامشروع خریداری شده یا  به قصد پولشویی خریداری شده ­اند، یا املاکی که بر اساس اصل ۴۹ قانون اساسی توقیف می شود این اصل بیان می دارد

«دولت موظف است ثروت های ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس،سوءاستفاده از موقوفات،سوءاستفاده از موقوفات، سوءاستفاده از مقاطعه کاری ها، و معاملات دولتی، فروش زمین های موات و مباحات اصلی، دایر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیر مشروع را گرفته و به صاحب حق رد کند و با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی به وسیله دولت اجرا شود.»

بازداشت موقت ملک:

دادگاه در صورتی حکم بازداشت موقت ملک را صادر می­کند که پرونده در جریان رسیدگی قرار دارد و ملک مورد نظر باید تا تعیین تکلیف نهایی موضوع پرونده، از هرگونه خرید، فروش و نقل و انتقال در امان باشد.

در هر کدام از دو مورد فوق، صاحب ملک یا وکیل او حق فروش ملکی بازداشتی را نداشته و تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی نیز امکان پذیر نخواهد بود.

تشخیص بازداشتی بودن ملک

• چنانچه ملک دارای سند تک برگی باشد، بازداشت بودن ملک در پشت سند تک برگ ملک به همراه مشخصات مرجعی که دستور بازداشت ملک را صادر نموده، درج گردیده است.
• در سندهای منگوله دار ملک نیز در قسمت توضیحات می­توان شرایط ملک را از لحاظ بازداشت یا آزاد بودن آن و مرجع صادرکنندۀ رای را مشاهده کرد.
• چنانچه به هر دلیل بازداشت ملک در سند درج نشده باشد، می­توان به دفترخانه ای که ملک در حوزه فعالیت آن قرار دارد، مراجعه کرد.

دفترخانه با استعلام ثبتی از اداره ثبت، وضعیت فعلی ملک را مشخص می­نماید؛ چرا که در صورت بازداشت بودن ملک، مشخصات ملک مزبور در دفتر مخصوصی که در اداره ثبت وجود دارد، درج می­شود و این مشخصات از طریق دفترخانه های ثبت اسناد قابل استعلام خواهد بود.

الزام به تنظیم سند رسمی ملک بازداشتی

در حالت کلی پس از توافق اولیه خریدار و فروشندۀ ملک و تنظیم قولنامه یا توافق نامه و همچنین پرداخت تمام یا قسمتی از مبلغ معامله، تاریخی جهت حضور طرفین معامله در دفترخانه ثبت اسناد معین می­گردد.

در تاریخ مذکور، مالکیت رسمی ملک از فروشنده به خریدار منتقل شده و سند مالکیت به نام وی صادر خواهد شد.

اما چنانچه ملک مورد معامله، در بازداشت باشد، امکان صدور سند رسمی ملک بازداشتی به نام خریدار تا زمانی که موجبات رفع بازداشت فراهم نشود وجود ندارد.

پس در این موارد اگر مورد از موارد بازداشت دائم باشد این معامله از اساس باطل می باشد و بر این معامله هیچ گونه اثری مترتب نمی باشد و در این صورت خریدار می تواند اقدام به طرح دعوای حقوقی مطالبه ثمن به نرخ روز با توجه به اینکه مال مستحق للغیر در آمده با توجه به رای وحدت رویه شماره ۷۳۳ نماید  و در صورتی که ارکان جرم انتقال مال غیر فراهم باشد، اقدام به طرح این نوع شکایت کیفری نماید.

اگر مورد از موارد بازداشت موقت باشد تا زمانی که موجبات رفع بازداشت مرتفع نشود، امکان تنظیم سند رسمی میسر نیست.

به طور مثال خریداری که اقدام به خرید ملکی نموده است که در رهن بانک قرار دارد می تواند با پرداخت مبلغ وام اقدام به رفع توقیف و سپس اقدام به طرح دعوای تنظیم سند رسمی نماید، یا در صورتی که خریدار مدعی این باشد که ابتدا ملک توسط فروشنده به خریدار منتقل شده ولی بنا به هر دلیلی تنظیم سند رسمی به نام ایشان صورت نگرفته و سپس ملک در رهن بانک قرارداده شده است، می تواند اقدام به طرح دعوای اعتراض ثالث در دادگاهی که ملک را توقیف نموده است نماید.

موارد قانونی عدم معامله ملک بازداشتی

به موجب قوانین مختلفی، خرید و فروش و هرگونه نقل و انتقال ملک بازداشتی ممنوع است.

در ادامه برخی از مواد قانونی مربوطه را ذکر می­کنیم:

1. بیع چیزی که خرید و فروش آن قانونا ممنوع است و یا... باطل است. (ماده ۳۴۸ قانون مدنی)
2. هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده، باطل و بلااثر است. (ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی)
3. هرگونه قرارداد یا تعهدی نسبت به مال توقیف شده، بعد از توقیف به ضرر محکوم له (شخص حقیقی یا حقوقی که بازداشت به نفع وی صورت گرفته) منعقد شود، نافذ نخواهد بود؛ مگر اینکه محکوم له کتبا رضایت دهد. (ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی)
4. پس از ابلاغ بازداشت­ به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده، ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت، تا زمانی که بازداشت باقی است داده نمی­شود، مگر در صورت اجازۀ شخصی که مال برای حفظ حق او بازداشت شده است که در اینصورت باید اشخاص ذینفع، تکلیف ادامۀ بازداشت ملک یا رفع آن را معین کنند. (ماده ۸۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور)

مجازات جرم معرفی مال غیر به عنوان مال خود

مطابق با این قانون «هرگاه محکوم علیه یا مدیون یا کفیلی مال غیر را مال خود معرفی نماید و همچنین اگر مدعی علیه برای تامین مدعی به مال متعلق به غیر را مال خود معرفی کند و برای وصول حق محکوم له یا دائن و یا تامین مدعی به عملیاتی نسبت به آن مال بشود محکوم له یا دائن ............... محکوم به مجازات کلاهبرداری می شود.»

مطابق این قانون اگر الف ملک خود به موجب مبایعه نامه به ب بفروشد ولی تا قبل از اینکه سند رسمی به نام ب صادر شود این ملک را به عنوان وثیقه برای آزادی شخص دیگر یا در رهن بانک قرار دهد یا سایر موارد خریدار می تواند اقدام به طرح شکایت با عنوان معرفی مال غیر به عنوان مال خود در محاکم نماید.

مجازات جرم انتقال املاک توقیف شده توسط مقامات ذیصلاح

مطابق ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی قسمت تعزیرات «هر کس عالما در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است و بدون اجازه دخالت یا تصرف نماید که منافی با توقیف باشد ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.»

مطابق با این قانون هر کس ولو مالک با علم به این موضوع که مال در توقیف می باشد و پس از توقیف اقدام به انتقال مال توقیف شده نماید به مجازات مقرر در این ماده محکوم خواهد شد.

سخن پایانی

با توجه به موارد فوق الذکر و آگاهی از اثرات قانونی و حقوقی موثر بر ملک بازداشتی، باید دقت لازم را در معامله تمامی املاک به عمل آورد، پیش از انجام هرگونه معامله ملکی از آزاد بودن ملک و سایر موارد حقوقی مهم مربوطه، اطلاع حاصل نمایید تا دچار خسارت مالی نشوید.