به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
کیفیت کلیه مشاورهها توسط بنیاد وکلا تضمین میشود
به نام زدن و یا سند زدن ملک، جزئیاتی دارد که اگر به آنها توجه نشود، ممکن است باعث پشیمانی خریدار و یا فروشنده شود؛ در این نوشتار تلاش کردهایم تا شما را با این جزئیات آشنا کنیم.
در درجه اول برای خرید و سند زدن خانه یا ملک به دو نفر احتیاج داریم:
درصورتی که به این توافقات رسیده باشند، وارد معامله میشوند.
اگر خانه مورد نظر خودتان را پیدا کردهاید به شما تبریک میگوییم و کمکتان میکنیم تا به راحتی مراحل سند زدن خانه را پشت سر بگذارید.
معامله ملک در ایران سه مرحله دارد:
مرحله اول: توافق
مرحله اول، توافقی است که خریدار و فروشنده با هم میکنند.
در این توافق، نوشتهای کتبی به نام قولنامه مینویسند، به عبارتی فروشنده و خریدار میگویند ما حرفی که بین خودمان زدهایم را قبول داریم و آن را مکتوب میکنیم.
اسم حقوقی قولنامه به مبایعهنامه تغییر داده شده است. قولنامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود، و به دادگاه مراجعه میکنند، قولنامه محکمهپسند نیست و شرایط فقهی لازم را ندارد؛ زیرا اساس قانون ما در ایران فقه است. برای همین قولنامه را به مبایعهنامه تبدیل کردند.
حدود ۱۰۰ سال پیش، نام مبایعهنامه، مجتهد نویس بود؛ زیرا مردم سواد کافی نداشته، و برای معامله از ملا و یا شیخ کمک میگرفتند که خود به اصول فقهی آگاه بود، در حقیقت او یک مبایعهنامه تنظیم میکرد.
بعد از مدتی و با بالارفتن سواد مردم، برای انجام معاملات به شیخ و یا ملا مراجعه نمیکردند و خودشان قولنامه را مینوشتند، اما شرایط را رعایت نمیکردند؛ در نتیجه «مبایعهنامه یعنی سند غیر رسمی قبل از رسمی شدن»، ایجاد شد.
درحال حاضر قولنامه و مبایعهنامه را یکی فرض میکنند. اما شما لازم است که تفاوتهایشان را بدانید.
ممکن است شما با فروشنده، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد، برای همین قبل از سند زدن خانه میتوانید یک مبایعهنامه بنویسید.
در مبایعهنامه باید حداقل ۵ مورد ذکر شده باشد:
اگر این ۵ مورد ذکر نشود، مبایعهنامه ارزشی ندارد.
بعد از نوشتن این ۵ مورد، برای شفافسازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعهنامه اضافه میکنند.
اگر فقط این ۵ مورد نوشته شده باشد، مبایعهنامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعهنامه شفاف میشود:
فرض کنید شما خانهای را پسندیدهاید و مبایعهنامه نوشتهاید ولی همسرتان میگوید من این خانه را نمیپسندم؛ باید در مبایعهنامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شدند، چه اتفاقی میافتد.
برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا ۲۴ ساعت بعد از تنظیم مبایعهنامه میتوانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین میکنند که حتما باید مبلغ آن در اینجا ذکر شود.
در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به توانایی و اختیار فسخ معامله گفته میشود.
خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش (چیزی که معامله کردهام با آنچه دیدهام تفاوت بسیاری دارد.) و …
عموما در مبایعهنامه، خیارات را از خودشان ساقط میکنند و جمله «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» مینویسند، بهعبارتی میگویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است، معامله میکنیم و بههیچوجه معامله را فسخ نمیکنیم.
وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوجه شود در هر زمینهای گول خورده است، نمیتواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.
دقت کنید که برای سند زدن خانه، چه خیاراتی را میپذیرید. با نوشتن «اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» اجازه فسخ معامله را از خودتان میگیرید.
وقتی شما ملکی را میخرید، بعضی وسیلهها روی خانه است؛ در این بند بهطور مفصل همه را ذکر میکنید.
مثلا من خانه را با کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت، یک خط تلفن و… خریدهام. بهتر است تا میتوانید توجه کنید و منصوبات را شفاف بنویسید.
اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل میگیرید، شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همهچیز را با خودش برده باشد.
بعد از تکمیل موارد فوق، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعهنامه را امضا میکنند.
در این مبایعهنامه باید نحوه پرداخت هزینههای انتقال سند نیز نوشته شود؛ بعضی از این هزینهها با فروشنده و برخی با خریدار است، فروشنده باید تمامی بدهیهای ملک را تا روز تحویل بپردازد.
ممکن است شما بهعنوان خریدار، خانه را امروز تحویل گرفته ولی یک سال بعد سند بزنید، برای همین از روزی که خانه را تحویل میگیرید، تمام هزینهها با شماست و فروشنده باید خانه را بدون بدهی به شما تحویل دهد.
در ادامه به طور مفصل به بررسی هزینههای انتقال سند خواهیم پرداخت.
مرحله دوم سند زدن ملک: دریافت کد رهگیری
تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیدهاند و مبایعهنامه نوشتهاند اما این مبایعهنامه منحصربهفرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر نیز بفروشد.
برای جلوگیری از این اتفاق، بعد از تنظیم مبایعهنامه، فروشنده و خریدار، به بنگاههای معامله املاک مجاز میروند، تا مبایعهنامه خود را در سیستم نرمافزاری جامع ثبت کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معامله املاکی» که مراجعه میکنید حتما رسمی و معتبر باشد.
مشخصات ملک، خریدار و فروشنده، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر میشود.
این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد همزمان یک ملک را به چند نفر بفروشد، سیستم خطا داده و میگوید کد رهگیری برای این ملک صادر شده است.
صادر شدن کد رهگیری به منزله سلامت معامله بوده و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است.
بعضی از افراد، تنظیم مبایعهنامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام میدهند.
مرحله سوم سند زدن ملک: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله از انتقال سند، خریدار کاری ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند.
دفتر اسناد لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده میدهد تا آن را آماده کند.
وقتی خانهای را میخرید، یک سند به شما داده میشود. سند، مشخصات جغرافیایی (کجای ایران قرار دارد)، ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.
بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A۲ است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینههایی که طرفین انجام دادهاند، در آن آورده میشود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است؛ بنچاق پیوست و پیشنیاز سند است.
از لحاظ اسنادی درجه دوم است و بدون آن هم معامله صورت میگیرد. دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه میدارد. اگر بنچاق نداشته باشید، دفترخانه با دفترخانهای که معامله قبلی ملک صورت گرفته تماس گرفته و میخواهد تا یک نسخه از بنچاق را برایش بفرستند.
در صورت گم کردن آن میتوانید به دفترخانه مراجعه کنید و با زحمت جزئی آن را تهیه کنید.
وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه میرود، دفترخانه وظیفه دارد از شهرداری، دارایی، بیمه (اگر ملک تجاری باشد)، بخشداری (اگر ملک خارج از محدوده خدمات شهری باشد) بپرسد که این ملک بدهی دارد یا نه. به این کار، مفاصاحساب میگویند.
همچنین دفتر اسناد بهصورت اینترنتی بررسی میکند که سند در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساختوساز شهرداری قرار نگرفته باشد؛ یعنی ممکن است از مکان ملک شما، بزرگراهی بگذرد، در این صورت اجازه معامله داده نمیشود. پس این مرحلهای که دفتر اسناد انجام میدهد بسیار مهم است.
فروشنده با نامهای که از دفتر اسناد میگیرد، این مراحل را برای به نام کردن و سند زدن خانه طی میکند:
فروشنده با نامهای که از دفترخانه به او داده به شهرداری میرود، و شهرداری بررسی میکند که او ساختمان را طبق پروانه ساخته است یا نه، اگر طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بپردازد.
عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین نیز جز هزینه انتقال سند است که باید پرداخته شود. فروشنده باید هزینهای هم برای پسماند (جمع کردن زباله ها)، و کمک به آموزشوپرورش به شهرداری بپردازد.
۴% قیمت ملک، مالیات نقلوانتقال میگیرد. ممکن است با دیدن ۴% معامله را رها کنید اما باید بدانید قیمتی که دارایی بر روی ملک میگذارد با قیمت واقعی تفاوت دارد، برای مثال اگر زمین شما متری ۱۰ میلیون است، دارایی بیش از متری ۱۰هزار تومان قیمت نمیگذارد.
اگر ملک تجاری باشد.
مرحله نهایی سند زدن ملک: انتقال سند
طبق تاریخی که در مبایعهنامه آمده است، فروشنده و خریدار برای سند زدن خانه در دفترخانه حضور پیدا میکنند.
اگر یکی از طرفین مثلا فروشنده، در دفترخانه حاضر نشد، و خریدار نتوانست به هیچ طریقی با او تماس بگیرد، وظیفه دارد تا آخرین ساعت اداری در دفترخانه بنشیند، اگر فروشنده نیامد، خریدار گواهی عدم حضور میگیرد.
اگر خریدار بههیچوجه نتوانست فروشنده را پیدا کند، با گواهی عدم حضور به دادگاه رفته و میتواند هزینه پشیمانی را از فروشنده بگیرد.
فروشنده در این بخش باید تمامی مدارکی که مرحله قبل ذکر کردهایم، با خود بههمراه داشته و در کنار آن پاسخ استعلامهایی را که از شهرداری، دارایی، بیمه گرفته است (مفاصاحساب) به دفترخانه بدهد.
بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A۲ است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینههایی که طرفین انجام دادهاند، در آن آورده میشود، یعنی داستان ملک در آن نوشته شده است. بنچاق پیوست و پیشنیاز سند است.
ثبت مبایعهنامه در سیستم سراسری:
دفتر معاملات املاک، پنج درصد ارزش ملک را از طرفین میگیرد.
فروشنده باید هزینهای به شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند بدهد.
دارایی هزینه نقلوانتقال را میگیرد؛ اگر ملک قبلا اجاره بوده باشد، دارایی، «مالیاتبراجاره» هم میگیرد.
هزینه دفترخانه (حق التحریر)، به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود. این هزینه حدودا بین ۲۰۰ هزارتومان تا دو میلیون است.
در سندهای قدیمی، فقط موقعیت جغرافیایی و هندسی و ثبتی ملک را مینوشتند؛ این اسناد قابل جعل است و با نشان دادن یک سند، ملک دیگری را میتوانند بفروشند.
اما در سندهای جدید، در کنار مشخصات ملک، مختصات دقیق جغرافیایی نیز ذکر شده است. این مختصات منحصر به فرد است و قابل جعل نخواهد بود.
کیفیت کلیه مشاورهها توسط بنیاد وکلا تضمین میشود
دیدگاهها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.