بررسی کامل ملک اوقافی و تفاوت آن با ملک شخصی

اغلب ما با مفهوم وقف کردن به خوبی آشناییم و تا به حال حداقل یک بار اصطلاح ملک وقفی را شنیده‌ایم.

با وجود این بیشتر ما ذهنیت منفی درباره این نوع املاک داریم و دلیلش هم این است که بیشترمان اطلاعات چندانی درباره ملک اوقافی نداریم و شاید حتی ندانیم که این اصطلاح دقیقا به چه معناست.

این در حالی است که امروزه شرایط خرید خانه نسبت به قبل بسیار سخت‌تر شده و به همین دلیل بهتر است از تمام نکات و راه‌حل‌های موجود برای صاحب‌خانه شدن اطلاع داشته باشید تا بر اثر اطلاعات کم یا اشتباه، فرصت خانه‌دار شدن را از دست ندهید.

در این مطلب درباره تمام نکات مربوط به ملک اوقافی توضیح خواهیم داد.

تعریف سند اوقافی

در تعریف ملک اوقافی می‌توانیم بگوییم زمینی است که مالکش آنرا وقف امور خیریه کرده، به این معنا که مالکیت زمین در اختیار اداره اوقاف قرار دارد و اداره اوقاف این زمین را در مقابل دریافت اقساط ۹۹ ساله به افراد اجاره می‌دهد.

به این ترتیب اجاره دریافتی (که مبلغ آن زیاد نیست) تحت نظارت اداره اوقاف، صرف امور خیریه می‌شود. موضوعی که برای بسیاری از افراد ایجاد تردید و ذهنیت منفی می‌کند این است که تصور می‌کنند ملک اوقافی سند ندارد.

در این مورد باید بگوییم که این ذهنیت اشتباه است و ملک اوقافی هم مثل ملک شخصی دارای سند است، اما سند آن با سند شخصی تفاوت‌هایی دارد.

نکته‌ای که باید به آن دقت کنید این است که خریدار ملک اوقافی، مالک ملک اوقافی نخواهد بود؛ یعنی اختیاری نسبت به خرید، فروش و اجاره و… ملک اوقافی به صورت مستقل نخواهد داشت.

اما این موضوع به این معنا نیست که این ملک قابل فروش یا اجاره نیست بلکه با شرایط مشخص و با تایید اداره اوقاف امکان معامله این املاک برای مالک فراهم خواهد شد.

تعریف سند ملکی

سند ملکی سندی است که در شش دانگ تنظیم می‌شود و مالکیت هر یک از این شش دانگ به طور دقیق مشخص است و مالک هر دانگ نسبت به سهم خودش اختیار تام (خرید و فروش و اجاره و..) دارد.

هر مالک برای سهم خودش سند جداگانه‌ای دارد که به نام خودش ثبت شده و به این ترتیب هویت مالک از طریق شماره پلاک ثبتی سند قابل پیگیری است.

در سند ملکی حدود ملک از چهار جهت اصلی (شمال، جنوب، شرق، غرب) مشخص بوده و نقل و انتقال این سند باید از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت بگیرد.

تفاوت سند ملکی و سند اوقافی

سندهای اوقافی برای مالک اختیار تام ایجاد نمی‌کنند و هرگونه فرآیندی اعم از خرید، فروش، اجاره و وثیقه این نوع املاک باید با اجاره اداره اوقاف انجام شود.

اعتبار سندهای اوقافی نسبت به سندهای شخصی کمتر است و در نتیجه این املاک ارزش کمتری هم دارند.

در زمان معامله سند وقفی، علاوه بر سازمان ثبت اسناد، باید از اداره اوقاف نیز استعلام گرفته ‌شود و موارد مربوط به قانون معاملات اوقافی نیز رعایت شود.

برای املاک اوقافی باید سالانه مبلغی به عنوان اجاره‌بها پرداخت شود؛ این مبلغ در ابتدای معامله مشخص می‌شود و مقدار آن زیاد نیست.

املاک اوقافی دارای سند اعیان و اجاره نامه عرصه هستند. خریدار صرفا مالک اعیان ملک است و مالکیتی نسبت به عرصه (زمین ملک) ندارد.

در حقیقت اگر ملک اوقافی بخرید، مالک اعیان زمین و مستاجر عرصه آن هستید؛ به همین دلیل برخی معتقدند در معامله ملک اوقافی فقط باید قیمت اعیان در نظر گرفته شود و قیمت عرصه را از قیمت کل ملک کم می‌کنند.

به طور کلی ارزش سند ملکی از سند اوقافی بیشتر است و مقدار این اختلاف چیزی حدود ۲۰ درصد است.

اگر مالک ملک اوقافی در مدت ۹۹ سال ملک خود را به شخص دیگری منتقل نکند اداره اوقاف در پایان ۹۹ سال مجددا برای اجاره ملک اقدام می‌کند؛ این بدین معناست که در پایان ۹۹ سال مالک ملک اوقافی، حق مالکیتی نسبت به ملک ندارد.

اغلب افراد به دلیل قیمت کم ملک اوقافی نسبت به سایر املاک، به آن بدبین هستند، اما همان طور که گفتیم دلیل کم بودن قیمت این املاک واضح است و با در نظر گرفتن نکات گفته شده می‌توانید شرایط خودنان را سبک و سنگین کنید و ببینید خرید ملک اوقافی گزینه مناسبی براینان هست یا خیر.

در هر صورت یادتان باشد اگر در حال حاضر مشکل بودجه دارید خرید ملک اوقافی یکی از گزینه‌های موجود برای صاحب‌خانه شدن شماست.

نکته دیگری که لازم است بدانید این است که در صورت اقدام برای فروش ملک وقفی باید مبلغی را به اداره اوقاف پرداخت کنید.

زمانی که برای دریافت تراکم ساخت به شهرداری مراجعه می‌کنید، شهرداری نامه‌ای به شما می‌دهد که باید آن را به اداره اوقاف ارائه دهید و بر طبق مبلغی را پرداخت کنید.

دلیل این موضوع همان طور که گفتیم نداشتن حق مالکیت نسبت به ملک و کم بودن اعتبار سند اوقافی نسبت به سند ملکی است.

یک نکته کاربردی در مورد این نوع املاک، آشنا بودن به محله‌های اوقافی شهرتان است.

در این صورت اگر قصد خرید ملک اوقافی داشته باشید می‌دانید باید به سراغ کدام محله‌ها برید.

با این حال اگر تمایلی ندارید که با خرید چنین خانه‌هایی به قول معروف سرتان کلاه برود ولی به هر دلیلی قصد خرید آپارتمان در چنین محله‌هایی را دارید باید دقت بسیاری در انتخاب و خرید ملک خود داشته باشید.

به طور کلی در تمام محله‌ها تعدادی ملک موقوفی وجود دارد، اما تمرکز این املاک در بعضی مناطق بیشتر است.

در شرق تهران محله‌ای وجود دارد که به دلیل وقفی بودن کل زمین آن، به نام محله اوقاف نامگذاری شده است.

این محله در محدوده بین بزرگراه وفادار، بلوار دلاوران، خیابان هنگام و خیابان اردیبهشت قرار دارد.

همچنین، در غرب تهران بخش‌های از شهرک غرب (فاز ۱ و۲ و بخشی از فاز ۳ و ۵) و بخش‌هایی از محله مرزداران وقفی هستند.

خرید و فروش املاک اوقافی مانند املاک شخصی است، با این تفاوت که کلیه مراحل آن باید با تایید اداره اوقاف انجام شود.

البته نکته قابل توجه در این قسمت این است که به دلیل ذهنیت منفی مردم نسبت به ملک اوقافی، ممکن است مشتریان زیادی برای این نوع املاک وجود نداشته باشد، بنابراین اگر قصد خرید ملک اوقافی را دارید باید بدانید که فروش این ملک سخت‌تر از فروش یک ملک شخصی است.

در صورت پرداخت اجاره سالیانه و هزینه فروش به اداره اوقاف، مشکلی برای فروش ملک وقفی وجود ندارد، اما اگر قصد خرید خانه‌ وقفی را دارید باید حواستان به دستکاری و جعل سندها باشد.

در بعضی موارد اسناد وقفی دستکاری می‌شوند و حتی ممکن است کلاه‌برداران سند وقفی را به عنوان سند ملکی جا بزنند.

دقت در این موارد به شما کمک می‌کند معامله ایمن‌تری داشته باشید.

اگر شما هم از آن دسته افرادی هستند که نمی‌دانند برای خرید ملک اوقافی امکان دریافت وام وجود دارد یا نه و همین موضوع باعث تردیدشان به خرید این نوع خانه‌ها شده، خوب است بدانید که این گونه املاک در صورتی واجد شرایط دریافت وام هستند که به صورت زمین معامله شوند.

ضمن این که در این حالت امکان ساخت‌وساز هم، در ملک اوقافی خریداری شده وجود دارد (البته با تایید اداره اوقاف).