آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
یک ملک قولنامهای فاقد سند رسمی در اختیار داریم که سه دانگ آن به نام شخص «الف» و سه دانگ دیگر به نام شخص «ب» است. هدف این است که ترتیبی اتخاذ شود تا در صورت فوت هر یک از طرفین، سهم وی بهطور کامل به طرف دیگر منتقل شود و به هیچ عنوان در اختیار ورثه قرار نگیرد.
سؤال اصلی این است:
۱. از نظر حقوقی، چه نوع قراردادی باید تنظیم شود تا این انتقال بعد از فوت هر یک از طرفین به صورت قطعی و غیرقابل اعتراض برای ورثه انجام شود؟
۲. با توجه به «قانون جدید ثبت معاملات اموال غیرمنقول»، اگر در هر زمانی برای ملک سند رسمی صادر شود—چه قبل از فوت یکی از طرفین و چه بعد از فوت—آیا ورثه میتوانند ادعایی مطرح کنند یا خیر؟
۳. چه اقداماتی میتوان انجام داد تا راه هرگونه ادعا، اعتراض یا دخالت ورثه به طور کامل بسته شود؟
برای انتقال سهم شریک پس از فوت و جلوگیری از ورود ورثه، یکی از راههای متداول تنظیم وصیتنامه رسمی است که در آن سهم شریک به طرف دیگر وصیت شود. در این صورت، وصیتنامه باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد تا از نظر قانونی معتبر باشد.
همچنین، میتوانید یک قرارداد صلح عمری تنظیم کنید که بر اساس آن، مالکیت ملک تا زمان فوت هر یک از طرفین بهطور مشترک باقی میماند و پس از فوت، سهم طرف متوفی به طرف دیگر منتقل میشود.
با توجه به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، اگر سند رسمی برای ملک صادر شود، تنها کسی که نامش در سند رسمی آمده است مالک شناخته میشود. بنابراین، در صورتی که سند رسمی صادر شود و سهم هر کدام از طرفین در آن مشخص شده باشد، ورثه نمیتوانند ادعایی داشته باشند.
برای جلوگیری از هرگونه اعتراض یا ادعای ورثه، توصیه میشود که علاوه بر تنظیم وصیتنامه یا قرارداد صلح عمری، تمامی اقدامها و توافقات به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند تا از نظر قانونی قابل استناد باشند.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائهشده
بهطور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه میشود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
باسلام
بدون سند رسمی یا وصیتنامه رسمی، ورثه طبق قانون سهم خود را مطالبه میکنند.
حتی اگر توافق شفاهی یا قولنامه داشته باشید، اثر قانونی قطعی ندارد
سند رسمی با شرط ضمن عقد یا وصیتنامه رسمی؛ قولنامه کافی نیست
اثر صدور سند رسمی در آینده:اگر سند رسمی مطابق قرارداد یا وصیت باشد، ورثه نمیتوانند سهم شریک فوت شده را مطالبه کنند
اقدام برای جلوگیری از ادعای ورثه:ثبت رسمی سند، وصیتنامه رسمی، درج شرط انتقال یا حق تقدم، و اجتناب از قراردادهای قولنامهای خصوصی.
درود بر شما،
وصیت ،کاملا مردود. در وصیت فقط تا ثلث ترکه نافذ است و مازاد نیاز به اجازه ورثه دارد. پس کوچکترین اعتراض ورثه، وصیت را از کار میاندازد بنابراین وصیت بههیچوجه راهحل شما نیست.
هبه، پرریسک است.هبه عقد جایز است.تا زمان فوت قابل رجوع است. ورثه میتوانند، ادعای صوری بودن و یا عدم قبض یا رجوع قبل فوت مطرح کنند و برای هدف شما مناسب نیست.
به نظر می رسد صلح عمری معوض برای شما راه حل مناسبی باشد. (صلح عمری معوض متقابل + اسقاط کافه خیارات + قبض و تصرف)
شرایط قانون الزام را هم می بایستی مد نظر داشته باشید.
بر اساس ماده ۷۶۲ قانون مدنی، صلحی که به موجب شرط نتیجه واقع شود (مانند انتقال پس از فوت)، صحیح است.
این قرارداد قائم به شخص است و پس از فوت هر یک، ورثه نمیتوانند آن را فسخ یا انتقال مالکیت را متوقف کنند. انتقال مالکیت به محض فوت، به طور خودکار صورت میپذیرد.
از آنجا که این قرارداد در قالب "عقد صلح" است، از شمول مقررات سختگیرانهتر "وصیت" خارج میشود.
نکته بسیار مهم: برای افزایش ضمانت اجرا و جلوگیری از هرگونه ادعای جعلی بودن امضا یا تاریخ، حتیالامکان این قراردادهای صلح را به صورت رسمی و در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم نمایید. اگرچه صلح عادی نیز معتبر است، اما سند رسمی از اعتبار و قوت بیشتری برخوردار است.
بهترین راه حقوقی، «صلح عمری» یا قرارداد انتقال مشروط به حیات طرف دیگر است؛ به این ترتیب سهم هر طرف پس از فوتش به طرف مقابل منتقل میشود و ورثه نمیتوانند ادعا کنند.
۲. اگر ملک بعدا سند رسمی شود، در صورت تنظیم صلح عمری یا انتقال قطعی با شرط حیات طرف دیگر، ورثه حق اعتراض ندارند، زیرا مالکیت قانونی به طرف دیگر منتقل شده است.
۳. برای اطمینان کامل، باید سند رسمی صلح عمری یا انتقال مشروط به حیات در دفتر اسناد رسمی تنظیم و در دفتر ثبت املاک نیز ثبت شود تا مسیر هرگونه ادعا بسته شود.
میتوانید عقدی منعقد نمایید که مالیکت به فرد دیگری ولیکن حق انتفاع تا پایان عمر باقی بماند
ولی بابد توجه داشت تقابل هر دو عقد موجب میشود بلاخره شما مالک سه دانگ باشید و عملا این عقد نتیجه دلخواه را نداشته باشد .
و در صورت اخذ سند رسمی بعد از انعقاد این قرارداد این قرارداد معتبر است ولیکن با راهاندازی سامانه ساغر باید در ان ثبت شود
عرض سلام و احترام
اگرچه می توان با اتکا به عقد صلح، شرایطی نزدیک به چارچوب های مد نظر شما را فراهم نمود، لیکن به این نکته توجه داشته باشید که تقابل دو صلح با یکدیگر، به هر طریق که باشد در نهایت برای ورثه شخص دیگر ایاد حق خواهد نمود. چراکه هر آنچه که برای دیگری حقی ایجاد کند، همان حق در دارایی های وی(گیرنده) باقی می ماند و در نهایت هم هر یک از شرکا، ذیحق نسبت به مال دیگری می باشد
با سلام.
هیچکس نمی تواند هیچ ورثه ای را از ارث ممنوع کند و اگر شرط شود که بعد از فوت مالی به دیگری تعلق بگیرد، تنها تا یک سوم کل اموالی که متوفی دارد قابلیت انتقال خواهد داشت و علاوه بر آن میزان، نیاز به تایید کلیه وراث دارد. برخی راهکارهای حقوقی وجود دارد اما بیشتر مربوط به نظرات دکترین حقوقی است و در مراجع قضایی به نوعی مسکوت اند و غیرقابل استناد.
با سلام
کاربر گرامی بهترین راهکار عقد صلح معوض با شرط حق انتفاع مادامالعمر است تا ملک از شمول ارث خارج شود برای بستن کامل راه ورثه، باید این صلحنامه در دفتر اسناد رسمی ثبت شود و در صورت صدور سند رسمی در آینده، آن سند صحت عقد صلح گذشته را تایید کرده و ورثه نمیتوانند ادعایی علیه انتقال قانونی که در زمان حیات طرفین انجام شده است، مطرح کنند.برای اینکه مشکلی در آینده ایجاد نشود بهتر است نگارش متن توسط یکی از وکلای سایت انجام شود.
انعقاد صلح عمری مناسب تریسن راه است البته در این صورت فرد تا زمان فوت حق استفاده از ملک را خواهد داشت مگر توافق دیگری کنید
با انعقاد صلح عمری سند به نام متصالح صادر میشود
میتوانید اقدام به اخذ اقرارنامه هم نمایید
سلام وقتت بخیر
پاسخ کلی این است که برای رسیدن به هدف شما، باید مالکیت سهم هر طرف در زمان حیات و بهصورت رسمی به طرف مقابل منتقل شود (معمولا با «صلح عمری متقابل»)، تا آن سهم اصلا وارد ترکه متوفی نشود و ورثه از نظر حقوقی حقی بر آن نداشته باشند. در قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» نیز اصل بر این است که هر انتقال عینی یا حق انتفاع بلندمدت حتما در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود، وگرنه هیچ دعوا و ادلهای بر مبنای سند عادی علیه مالک رسمی قابل استماع نخواهد بود؛ بنابراین هرچه زودتر باید همه تعهدات فعلی خود را به سند رسمی تبدیل کنید.
۱) چه نوع قراردادی تنظیم شود؟
از نظر حقوق ایران، هیچکس نمیتواند با وصیت یا یکطرفه، ورثه را کاملا از ارث محروم کند و وصیتی که بهموجب آن بعضی از ورثه از ارث محروم شوند، طبق ماده ۸۳۷ قانون مدنی نافذ نیست؛ ضمن اینکه وصیت فقط تا یکسوم اموال بدون اجازه ورثه اثر دارد و برای بیش از ثلث، نیازمند تنفیذ ورثه است. بنابراین قالبهایی مثل «وصیت به نفع شریک» یا «تعهد به انتقال بعد از فوت» بهتنهایی هدف شما (بستن کامل دست ورثه) را تامین نمیکند.
راهحل عملی و پذیرفتهشده بین حقوقدانان برای انتقال اموال به شخصی خاص و کاهش عملی سهم ورثه، استفاده از «صلح عمری» و سایر عقود لازم در زمان حیات است؛ در صلح عمری، مالک (مصالح) مال را به دیگری (متصالح) منتقل میکند ولی حق انتفاع و استفاده از آن را تا پایان عمر برای خود نگه میدارد. چون در این قالب، مالکیت عین از زمان انعقاد عقد به متصالح منتقل میشود، مال مورد صلح دیگر جزء ترکه نخواهد بود و پس از فوت مصالح، ورثه اصولا حقی نسبت به عین آن ندارند و صرف «محروم شدن از ارث» سبب بطلان یا فسخ عقد نیست.
برای وضعیت خاص شما (سهدانگ–سهدانگ بین «الف» و «ب»)، معمولا این راهکار توصیه میشود: هر یک از الف و ب، سهدانگ ملک خود را طی «سند رسمی صلح عمری لازم و معوض» به دیگری صلح کند و در همان سند، حق سکونت و انتفاع و معمولا حق فسخ شخصی (نه قابل انتقال به ورثه) را برای خود تا پایان عمر حفظ کند. به این ترتیب، از زمان تنظیم صلح، مالک سهدانگ الف در واقع ب است و بالعکس، ولی تا زمان حیات هر کدام، خود او از ملک استفاده میکند و پس از فوت هر شخص، سهم او چون قبلا منتقل شده، جزو ترکهاش نیست تا ورثه بتوانند ادعای ارث بکنند؛ صلحنامه صحیح نیز بعد از فوت مصالح همچنان معتبر است.
اگر بنا باشد فقط بعد از فوت انتقال انجام شود (مثلا صلح معلق به فوت یا وصیت تملیکی)، در زمان حیات، مالکیت تغییر نمیکند و در لحظه فوت، ملک جزو ترکه محسوب میشود و ورثه حق دخالت و حتی جلوگیری یا عدم تنفیذ مازاد بر ثلث را خواهند داشت. به همین دلیل، برای «انتقال قطعی و غیرقابل اعتراض» راهحل امن، انتقال قطعی در زمان حیات (با حفظ حق انتفاع عمری برای هر یک) است، نه معلق کردن انتقال به فوت.
۲) اثر «قانون جدید ثبت معاملات اموال غیرمنقول» و امکان ادعای ورثه
قانون جدید «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» (مصوب ۱۴۰۳) مقرر کرده که هر عمل حقوقی نسبت به اموال غیرمنقول که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین، انتقال حق انتفاع بیش از دو سال، حق ارتفاق، رهن، هبه، پیشفروش و… باشد، باید یکسال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» بهصورت رسمی ثبت شود. طبق همین قانون، اگر چنین معاملات و تعهداتی ثبت نشوند، هیچ دعوای حقوقی، شکایت کیفری و حتی تقاضا بر اساس سند عادی و ادلهای مانند قولنامه، صلحنامه عادی، شهادت شهود و اقرارنامه، در مراجع قضایی و اداری قابل استماع و استناد نخواهد بود، جز دعوای استرداد عوضین تحت شرایط خاص.
در مورد املاکی که هنوز سند رسمی ندارند یا فاقد سابقه ثبتی هستند، قانون جدید تصریح کرده تا قبل از راهاندازی «سامانه ساماندهی اسناد عادی»، معاملات با قولنامه و مبایعهنامه عادی ممنوع نیست، اما بهمحض راهاندازی سامانه، صاحبان این اسناد موظفاند ظرف دو سال ادعاهای مالکیت و اسناد عادی خود (قولنامه و…) را در سامانه ثبت و ظرف دو سال بعد نیز برای اخذ سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند و… اقدام کنند؛ در غیر این صورت، بعد از انقضای این مهلتها، هیچ دعوایی درباره اصل ملک و بهاستناد سند عادی آنها پذیرفته نمیشود. این الزام شامل معاملات صلح عمری و سایر عقود ناقل مالکیت یا ایجاد حق انتفاع نیز میشود، بنابراین صلح عمری شما هم باید در دفترخانه و سامانه ثبت شود.
اگر شما ابتدا سند رسمی مالکیت مشاع (ششدانگ بهنام الف و ب) بگیرید و سپس در دفترخانه، صلح عمری متقابل سهدانگها را به صورت رسمی و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنید، در زمان فوت هر یک، سهدانگ او از قبل به نام دیگری منتقل شده و از ترکه خارج است. در این وضعیت، ورثه متوفی اصولا فقط میتوانند به ادعای بطلان صلح (مثلا به دلیل فقدان اهلیت، اکراه، صوری بودن و…) طرح دعوا کنند، اما صرف «محروم شدن از ارث» یا اینکه «سند رسمی بعدا تنظیم شده» مبنای بطلان نیست و دادگاه نیز مجاز نیست به اسناد عادی و ادله خارج از سامانه علیه سند رسمی شما استناد کند.
اگر سند رسمی مالکیت یا حتی سند رسمی صلح بعد از فوت یکی از طرفین تنظیم شود، ولی مستند به قراردادی است که در زمان حیات او منعقد و در سامانه ساماندهی اسناد عادی و سپس در مهلت قانونی پیگیری شده، اثر حقوقی انتقال از تاریخ عقد است نه از تاریخ صدور سند. در این فرض هم ملک از زمان عقد از ترکه خارج شده است و ورثه متوفی نمیتوانند صرفا به این دلیل که سند رسمی بعد از فوت صادر شده، آن را بیاعتبار بدانند، بهویژه که قانون جدید، قدرت اسناد رسمی ثبتشده در سامانه را در برابر ادله عادی فوقالعاده تقویت کرده است.
۳) چه اقداماتی برای بستن راه ادعا و اعتراض ورثه انجام شود؟
هیچ سازوکاری وجود ندارد که «مطلقا» امکان طرح دعوا از سوی ورثه را از بین ببرد، چون هر ذینفعی حق مراجعه به دادگاه و ادعای بطلان یا صوری بودن معامله را دارد؛ اما میتوان با انتخاب قالب صحیح و رعایت تشریفات، شانس موفقیت چنین دعاوی را بسیار کم و از نظر عملی راه آنها را تقریبا بست. مجموعه اقدامهای زیر در عمل بیشترین حفاظت را ایجاد میکند:
مرحله اول – گرفتن سند رسمی مشاع: اگر ملک شما فعلا فقط قولنامهای است، ابتدا بر اساس قولنامه موجود و مقررات «تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند» و نیز قانون جدید، از طریق اداره ثبت و دفترخانه برای اخذ سند رسمی مشاع ششدانگ به نام الف و ب اقدام کنید و در صورت راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی، حتما قولنامه کنونی را در مهلت مقرر در سامانه ثبت کنید. این کار هم مالکیت شما را مستحکم میکند و هم زمینه تنظیم صلح رسمی بعدی را فراهم میسازد.
مرحله دوم – تنظیم صلح عمری متقابل، رسمی و معوض: پس از اخذ یا همزمان با اخذ سند رسمی، در یک یا دو سند رسمی جداگانه، هر یک از الف و ب، سهدانگ خود را به دیگری «صلح عمری لازم و معوض» کند؛ یعنی عوض معقول (نقدی یا غیرنقدی) تعیین و پرداخت شود و در عین حال در متن صلح قید شود که حق انتفاع و سکونت و اداره ملک تا پایان عمر برای مصالح باقی میماند. این صلح باید در دفترخانه رسمی و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود تا مشمول حمایتهای قانون الزام به ثبت رسمی گردد.
شرطها و متون حفاظتی در صلحنامه: در متن صلحنامهها میتوان و معمولا توصیه میشود بندهایی مانند اسقاط کافه خیارات (بهجز خیارات مورد نظر طرفین)، اقرار صریح به اهلیت و اختیار، اقرار به قبض و اقباض و تسویه ثمن یا عوض، و درج اینکه «حق فسخ، شخصی و مختص مصالح است و به ورثه منتقل نمیشود و با فوت مصالح ساقط میگردد» قید شود. این عبارات، احتمال استناد ورثه به خیارات، ادعای صوری بودن یا انتقال حق فسخ به آنها را بهطور جدی ضعیف میکند.
رعایت تشریفات و مستندات سلامت اراده: بهتر است هنگام تنظیم سند، حضور طرفین در دفترخانه، اخذ گواهی سلامت عقل و اختیار (بهویژه برای سنین بالا یا افراد بیمار)، اخذ استشهادیه شهود معتمد و توضیح کامل مفاد عقد در متن سند قید شود. چنین مستنداتی در صورت بروز دعوای آتی از سوی ورثه (مثلا ادعای اجبار، فریب یا عدم فهم مفاد قرارداد)، بهعنوان قرائن مهم به نفع صحت عقد عمل میکنند.
رعایت کامل تشریفات قانون جدید: پس از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی، دفترخانهها مکلفاند هم اصل صلح و هم هر ایقاع مرتبط (مثل فسخ احتمالی، اجازه، تنفیذ و…) را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند و شما نیز باید اطمینان حاصل کنید که همه اقدامات در سامانه انجام و رسید آن در پرونده نگهداری شود. همچنین اگر ملک هنوز فاقد سند تکبرگ است، در صورت راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد عادی، حتما در مهلتهای دو ساله، ادعاها و قراردادهای خود را در آن سامانه نیز بارگذاری و تا اخذ سند مالکیت یا ثبت کامل نتیجه در سامانه پیگیری کنید.
تنظیم وصیتنامه رسمی تکمیلی (حداکثر تا ثلث): برای پوشش فروضی که به هر دلیل بخشی از ملک یا حقوق وابسته به آن در زمان فوت هنوز در مالکیت شخص باقی مانده است، میتوان یک وصیتنامه رسمی تنظیم کرد که تا سقف یکسوم کل دارایی، همان سهم نیز به نفع شریک مقابل تملیک شود. وصیت بیش از ثلث تنها در صورت تنفیذ ورثه نافذ است، اما همان یکسوم قانونی میتواند ریسک انتقال ناقص را کاهش دهد.
پرهیز از اکتفا به وکالت بلاعزل: طبق قانون جدید، «وکالت بلاعزل فروش» عملا در حکم انتقال محسوب شده و هزینههای مالیاتی و ثبتی آن مانند تنظیم سند قطعی است، اما از نظر ماهیتی، وکالت با فوت موکل منفسخ میشود و بهتنهایی هدف شما که انتقال بعد از فوت و عدم دخالت ورثه است را محقق نمیکند. بنابراین وکالت بلاعزل اگر هم استفاده شود، باید در کنار صلح یا بیع قطعی باشد، نه بهعنوان تنها ابزار انتقال.
در نهایت، با توجه به اینکه ملک شما فعلا قولنامهای است و همچنین با توجه به پیچیدگیهای قانون جدید ثبت معاملات، بسیار مهم است قبل از هر اقدام، با یک وکیل متخصص در دعاوی املاک و ارث و نیز یک دفتر اسناد رسمی باتجربه، متن دقیق صلحنامهها و ترتیب ثبت آنها را تنظیم و کنترل کنید تا هم با قانون جدید منطبق باشد و هم مطابق هدف شما، سهم هر یک پس از فوت، واقعا به شریک دیگر برسد و عملا از دسترس ورثه خارج شود.
سلام کاربر گرامی
۱. بهترین راه تنظیم صلح عمری رسمی با شرط انتقال قطعی سهم پس از فوت است.
۲. با صدور سند رسمی، اگر صلح عمری در دفترخانه ثبت شده باشد، ورثه حق اعتراض مؤثر ندارند.
۳. اقدام اصلی: تنظیم و ثبت رسمی قرارداد صلح عمری در دفترخانه و درج شرط عدم دخالت ورثه؛ تنها این راه مانع ادعا و اعتراض خواهد شد.
در صورت تمایل به تنظیم قرارداد دقیق در این خصوص از طریق سایت تماس بگیرید
