قبل از انقضای مدت اجاره، از طریق سامانه خودنویس قرارداد جدید را برای مستاجر ثبت کردم. من و مستاجر قرارداد را امضا کردیم. شاهد من هم آن را امضا کرده است. اما مستاجر من شاهدی برای امضا معرفی نمیکند و قرارداد نهایی نمیشود.
الان تکلیف من چیست و چگونه میتوانم از حق خودم دفاع کنم که مستاجر یک نفر را پیدا کند تا لینک قرارداد را امضا کند؟ اصلا اگر کسی به عنوان شاهد مستاجر نخواهد قرارداد را امضا کند، تکلیف این قرارداد من چیست؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
با توجه به اطلاعات ارائه شده، وضعیت قرارداد شما و راهکارهای پیش رو به شرح زیر است:
اعتبار قرارداد و لزوم امضای شاهد
به طور کلی، قرارداد اجاره حتی بدون امضای شاهد نیز از نظر قانونی معتبر است و بین طرفین (موجر و مستاجر) لازمالاجرا تلقی میشود ، . با این حال، برای بهرهمندی از امتیازات پیشبینی شده در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، از جمله امکان دریافت دستور تخلیه فوری در صورت لزوم، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شده و توسط دو نفر شاهد امضا شود ، ، . این دو شاهد میتوانند دو مرد یا یک مرد و دو زن باشند ، .
سامانه خودنویس و نقش شاهد مستاجر
سامانه خودنویس نیز برای نهایی شدن فرآیند ثبت قرارداد اجاره و صدور کد رهگیری، نیازمند معرفی و امضای یک شاهد از طرف موجر و یک شاهد از طرف مستاجر است ، . تا زمانی که شاهد مستاجر قرارداد را در سامانه امضا نکند، قرارداد نهایی تلقی نشده و کد رهگیری صادر نمیگردد .
وضعیت فعلی قرارداد شما
در حال حاضر که شما و مستاجر قرارداد را امضا کردهاید و شاهد شما نیز آن را امضا نموده است، اما شاهد مستاجر هنوز قرارداد را در سامانه خودنویس امضا نکرده، وضعیت به این صورت است:
قرارداد ناقص در سامانه: قرارداد شما در سامانه خودنویس به دلیل عدم امضای شاهد مستاجر، نهایی نشده و فاقد کد رهگیری است.
عدم شمول قانون ۱۳۷۶: به دلیل نداشتن امضای دو شاهد (طبق رویه سامانه خودنویس که یک شاهد از هر طرف میخواهد و در مجموع دو شاهد میشود)، قرارداد شما احتمالا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نخواهد بود. این بدان معناست که در صورت بروز اختلاف، پیگیری حقوقی و به ویژه درخواست تخلیه ملک، ممکن است با دشواری و فرآیند طولانیتری در دادگاههای حقوقی مواجه شود، به جای استفاده از رویه سادهتر شورای حل اختلاف برای تخلیه فوری ، ، ، .
اعتبار نسبی قرارداد: با این حال، نفس قرارداد امضا شده بین شما و مستاجر (حتی با یک شاهد) از نظر قانون مدنی معتبر است و طرفین به تعهدات مندرج در آن پایبند هستند ، .
تکلیف شما و راههای دفاع از حق خود
مذاکره با مستاجر: اولین و بهترین اقدام، گفتگو با مستاجر و توضیح اهمیت نهایی شدن قرارداد در سامانه خودنویس از طریق معرفی و امضای شاهد ایشان است. به ایشان توضیح دهید که این امر به نفع هر دو طرف بوده و به قرارداد رسمیت بیشتری میبخشد و از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری میکند.
پیگیری از طریق سامانه: بررسی کنید که آیا سامانه خودنویس ابزاری برای پیگیری یا یادآوری به مستاجر جهت معرفی و امضای شاهد دارد یا خیر. گاهی ممکن است پشتیبانی سامانه بتواند در این زمینه راهنمایی کند .
مشاوره حقوقی: اگر مستاجر همچنان از معرفی شاهد و تکمیل فرآیند امتناع ورزد، برای دفاع از حقوق خود و یافتن بهترین راهکار قانونی، توصیه میشود با یک وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی مشورت نمایید. ایشان میتوانند با بررسی دقیق قرارداد و شرایط موجود، شما را در مورد اقدامات قانونی ممکن، از جمله امکان ارسال اظهارنامه رسمی به مستاجر برای انجام تعهداتش در قبال نهاییسازی قرارداد یا بررسی اعتبار قرارداد موجود با یک شاهد و نحوه استناد به آن در مراجع قضایی، راهنمایی کنند. اگرچه قرارداد اجاره بدون شاهد یا با یک شاهد نیز اعتبار دارد، اما عدم ثبت نهایی در سامانه و نداشتن دو شاهد، شما را از برخی حمایتهای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ محروم میسازد ، ، .
به طور خلاصه، در حالی که قرارداد امضا شده توسط شما و مستاجر فینفسه دارای اعتبار است، عدم امضای شاهد مستاجر در سامانه خودنویس مانع نهایی شدن قرارداد و بهرهمندی از مزایای کامل قانونی آن میشود. تلاش برای حل مسالمتآمیز موضوع با مستاجر در اولویت قرار دارد و در صورت عدم نتیجه، پیگیری حقوقی با مشورت متخصص توصیه میشود.
اگر قرارداد به درست ثبت و به امضای طرفین رسیده باشد، میتوانید براساس مفاد قرارداد اقدام نمایید در صورت عدم اجرای تعهد از طرف مقابل می توان الزام مستاجر به اجرای تعهداتش را از مراجع قضایی درخواست کنید.
اگر قرارداد معتبر و به امضای طرفین رسیده باشد تعهدات مندرج در آن برای طرفین لازمالاجراست و در صورت خودداری مستاجر از انجام تعهد میتوانید الزام وی به اجرای تعهد قراردادی و در صورت پیشبینی یا تحقق شرایط قانونی مطالبه خسارت را نیز درخواست کنید
بنام خدا
با سلام و درود
اولا با توجه به اینکه شما قبلا با ایشان قرار دادی در خصوص اجاره منعقد نمودید و در مالکیت قانونی شما تردیدی نیست لذا میتوانید از طریق محاکم قضایی ایشان را طی دادخواست ی که تقدیم میکنید به تنظیم عقد تجاره رسمی یا عادی فراخوانده و از طریق این دعوا بتوانید قرارداد مطابق قانون تنظیم نمایید و قرارداد شفاهی شرایط خاص خودش را دارد ، چرا که قانون مدنی ایران تنها قرارداد کتبی را قرارداد اجاره قانونی تلقی میکند و در مورد قرارداد شفاهی قانونی وضع نکرده است.
در قانون اجاره سال ۱۳۵۶ عقد قرار داد به صورت کتبی و شفاهی مورد قبول بود، اما از سال ۱۳۷۶ بعد از اصلاح قانون اجاره، فقط عقد کتبی را معتبر و مشمول رسیدگی قانونی میداند.
ارادت موفق و پیروز باشید
دوست خوبم
مع فی و امضای دو شاهد برای نهایی شدن قرار داد و صدور کد رهگیری است
شما میتوانید مفاد آن را از طریق دادخواست از مستاجر مطالبه کنید بدوا اظهار نامه ای مبنی بر تکمیل قرار داد برای ایشان بفرستید
