موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
صحت معامله ملک بین پدر و فرزند با شرط عدم تصرف تا پایان عمر فروشنده چگونه است؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۴۳ پاسخ ثبت شده
در سال ۱۴۰۰ پدرم ملکی را طی مبایعهنامهای به من فروخت. چون ملک فاقد پایانکار شهرداری بود، امکان دریافت سند تکبرگ اعیانی وجود نداشت. پس از اخذ پایانکار، سند تکبرگ قطعی به نام من صادر شد. همچنین پدرم اقرارنامه رسمی تنظیم کرد مبنی بر اینکه تمام ثمن معامله، شامل حدود یک میلیارد تومان وجه نقد و مابقی بهصورت طلا، دریافت شده است. در متن مبایعهنامه شرط شده که خریدار حق دخل و تصرف در ملک را تا پایان عمر فروشنده ندارد. آیا این انتقال از نظر حقوقی صحیح است؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
بسیاری از وکلا اصل معامله و انتقال سند را صحیح میدانند، اما درباره شرط عدم تصرف اختلافنظر دارند؛ گروهی شرط را در قالب بیع باطل یا نامعتبر دانسته و معتقدند این شرط فقط در قالب صلح معتبر است، درحالیکه برخی دیگر شرط و انتقال را در کل نافذ دانستهاند.
این دیدگاه کلی حقوقی است و وضعیت قطعی قرارداد شما به عنوان و ماهیت دقیق عقد و نحوه نگارش شرط وابسته است.
الیکا فخرایی لطف آبادیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اعتبار معامله ملک و شرط عدم تصرف تا زمان فوت
به نظر اکثر وکلا، انتقال ملک و صدور سند مالکیت از نظر حقوقی صحیح است. با این حال، شرط منع تصرف تا پایان عمر در مبایعهنامه محل اختلاف جدی است؛ تعدادی از وکلا این شرط را در عقد بیع باطل دانسته و اجرای آن را تنها در قالب عقد صلح صحیح میدانند. در مقابل، گروهی معتقدند اصل معامله و مالکیت پایدار است و خریدار پس از فوت پدر امکان تصرف خواهد داشت.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
سلام قت بفرمایید در اظهارات شما به مبایعه نامه یعنی عقد بیع اشاره شده در عقد بیع استفاده از منافع مورد معامله اقتضای ذات عقد است پس منع از آن تا پایان عمر یک شخص که نامعلوم میباشد خلاف ذات اقتضای عقد و شرط باطل است اما اگر همین عقد عقد صلح بود هم عقد و هم شرط صحیح است
سلام
در فرضی که بیان شده، اصل معامله بین پدر و فرزند از نظر حقوقی میتواند صحیح و معتبر باشد و صرف وجود شرط «عدم دخل و تصرف خریدار تا پایان عمر فروشنده» موجب بطلان معامله نمیشود.
در بررسی چنین قراردادی چند نکته اهمیت دارد:
* اگر مبایعهنامه با قصد و رضایت طرفین تنظیم شده، پدر اهلیت معامله داشته و ثمن نیز پرداخت شده باشد، اصل بر صحت قرارداد است.
* صدور سند تکبرگ به نام خریدار و همچنین اقرارنامه رسمی فروشنده مبنی بر دریافت ثمن، از دلایل مهم در اثبات وقوع و صحت انتقال محسوب میشود.
* شرط عدم تصرف تا پایان عمر فروشنده باید از نظر حقوقی تفسیر شود. این شرط ممکن است به این معنا باشد که پدر و فرزند توافق کردهاند مالک جدید تا زمان حیات فروشنده از برخی اختیارات خود استفاده نکند؛ اما لزوما به معنای باقی ماندن مالکیت نزد فروشنده نیست.
البته اگر در آینده اختلافی ایجاد شود، دادگاه بررسی میکند که هدف واقعی طرفین از درج این شرط چه بوده است. برای مثال، ممکن است احراز شود که هدف، حفظ حق سکونت یا استفاده پدر از ملک بوده، یا ممکن است شرط بهگونهای تنظیم شده باشد که با آثار مالکیت جدید تعارض پیدا کند.
بنابراین، انتقال رسمی ملک به نام فرزند، همراه با اقرار رسمی پدر به دریافت ثمن، قرینه قوی بر اعتبار معامله است؛ اما حدود اثر شرط عدم تصرف، وابسته به متن دقیق مبایعهنامه و شرایط تنظیم آن خواهد بود.
اسناد و مدارک، از جمله مبایعهنامه، اقرارنامه رسمی، سند تکبرگ، نحوه پرداخت ثمن و متن دقیق شرط عدم تصرف، باید پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود.
بسم تعالی
شرط مبنی بر عدم دخل و تصرف در ملک تا پایان عمر فروشنده طبق قانون مدنی در زمره شرط فعل میباشد و میتواند در قرارداد گنجانده شود و هیچ ممانعتی در اصل مالکیت شما ندارد بلکه صرفا یک تعهد موقت در رابطه با نحوه استفاده از ملک میباشد .
درود بر شما؛
در فرض سؤال، اصل معامله صحیح و نافذ است؛ زیرا بیع با تراضی، تعیین مورد معامله و ثمن منعقد شده، ثمن نیز به موجب اقرارنامه رسمی وصول شده و صدور سند رسمی مالکیت به نام خریدار مؤید انتقال مالکیت است. شرط عدم تصرف خریدار تا پایان عمر فروشنده، در صورت عدم مخالفت با مقتضای ذات عقد، بهعنوان شرط فعل یا شرط محدودکننده نحوه انتفاع، معتبر و لازمالاتباع است و موجب بطلان بیع یا انتقال مالکیت نمیشود. تفسیر دقیق آثار این شرط و حدود اختیارات طرفین، منوط به بررسی مفاد مبایعهنامه و اقرارنامه رسمی است. مستندات: مواد ۱۰، ۱۹۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۳۳۸، ۳۶۲ و ۳۹۹ قانون مدنی؛ مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک.
چون مدت شرط نامعلوم است، به نظر میرسد که چنین شرطی باعث غرری شدن معامله میشود و به دلیل مخالفت با مقتضای ذات عقد، هم شرط و هم عقد باطل است چرا که معلوم نیست مالک جدید تا چه زمانی از دخل و تصرف در مال خود محروم است چون معلوم نیست فروشنده ۱ سال پس از عقد عمر خواهد کرد یا ۵۰ سال و قانون چنین غرری رلا برنمی تابد.
البته اگر معامله انجام شده را بیع بدانیم، حکم بالا جاری میشود اما اگر عمل انجام شده را هبه یا صلح قلمداد کنیم، معامله صحیح خواهد بود چرا که به نظر میرسد ثمن واقعی مبیع رد و بدل نشده بلکه تنها به جهت جلوگیری از اعتراض سایر ورثه مبلغی تعیین شده
باسلام
اصل معامله از نظر حقوقی در ظاهر صحیح و معتبر به نظر میرسد، اما اثر شرط عدم دخل و تصرف تا پایان عمر فروشنده نیاز به بررسی جداگانه دارد.
شرط عدم تصرف تا پایان عمر پدر، به احتمال زیاد یک تعهد قراردادی است، نه اینکه مالکیت شما را از بین ببرد.
برای تعیین دقیق اثر این شرط باید متن دقیق آن دیده شود؛ بهخصوص اینکه آیا نوشته شده حق فروش ندارد، حق انتقال ندارد،حق استفاده ندارد یا حق هیچگونه دخل و تصرف ندارد.
محمدمهدی قنبری
۱ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
بله، در اصل انتقال صحیح است: مبایعهنامه، صدور سند رسمی تکبرگ به نام شما و اقرارنامه رسمی دریافت کامل ثمن، دلایل قوی مالکیت شما هستند. نداشتن پایانکار هنگام معامله نیز معمولا موجب بطلان بیع نیست.
شرط «نداشتن حق دخل و تصرف تا پایان عمر فروشنده» هم اصل مالکیت شما را از بین نمیبرد؛ معمولا به معنای حفظ حق سکونت/انتفاع پدر تا پایان عمر است و باید رعایت شود. فقط اگر متن شرط مبهم باشد یا نشان دهد قصد واقعی طرفین وصیت یا صلح پس از فوت بوده، ممکن است محل اختلاف شود.
سلام
اصل انتقال از نظر حقوقی صحیح و معتبر است. تنظیم مبایعهنامه، اقرارنامه رسمی فروشنده به دریافت کامل ثمن و صدور سند رسمی به نام خریدار، دلالت بر تحقق بیع و انتقال مالکیت دارد. شرط عدم حق تصرف خریدار تا پایان عمر فروشنده نیز در حکم شرط قراردادی یا ایجاد حق انتفاع برای فروشنده بوده و اصولا با صحت عقد منافاتی ندارد. بنابراین، مالکیت عین به شما منتقل شده و صرفا اعمال برخی اختیارات مالکانه تا زمان حیات فروشنده محدود شده است، مگر آنکه دادگاه شرط را به جهتی باطل تشخیص دهد.
در فرض سؤال، اصل انتقال از نظر حقوقی صحیح و معتبر است؛ زیرا مبایعهنامه، اقرارنامه رسمی فروشنده به دریافت کامل ثمن و صدور سند رسمی به نام خریدار، همگی مؤید وقوع بیع و انتقال مالکیت هستند. شرط عدم حق تصرف خریدار تا پایان عمر فروشنده نیز اصولا به عنوان یک شرط ضمن عقد نافذ است و مالکیت خریدار را از بین نمیبرد، بلکه صرفا اعمال برخی اختیارات مالک را تا مدت مقرر محدود میکند. مگر اینکه ثابت شود معامله صوری، فاقد قصد انشا یا مشمول جهات بطلان یا فسخ بوده است.
با سلام پیرو سوال شما؛ انتقال مالکیت از طریق مبایعهنامه و سپس ثبت سند تکبرگ بر اساس واقعیت معامله صحیح است اما شرط عدم حق دخل و تصرف تا پایان عمر فروشنده از نظر حقوقی با اصل مالکیت و حق تصرف مالک در مال خود در تعارض است و میتواند باطل تلقی شود؛ با احترام.
با سلام
در حالت عادی، بله؛ انتقال صحیح و معتبر به نظر میرسد. تنظیم مبایعهنامه، اقرار رسمی پدر به دریافت کامل ثمن و سپس صدور سند قطعی به نام شما، همگی قرائن مهمی بر وقوع و صحت معامله هستند.
شرط «عدم دخل و تصرف تا پایان عمر فروشنده» نیز لزوما مالکیت شما را از بین نمیبرد و معمولا میتواند بهعنوان یک تعهد قراردادی برای خودداری از تصرف تفسیر شود؛ البته تفسیر دقیق آن کاملا به متن قرارداد و قصد واقعی طرفین بستگی دارد.
برای اظهارنظر قطعی، متن کامل مبایعهنامه و اقرارنامه باید بررسی شود؛ چون در چنین پروندههایی یک عبارت قراردادی میتواند نتیجه حقوقی متفاوتی ایجاد کند.
اصل کلی در حقوق ایران این است که «مقصود از بیع، انتقال مالکیت در برابر ثمن» است و طرفین میتوانند ضمن عقد، شروطی بگذارند؛ اما شرط نباید با قواعد آمره و ماهیت معامله تعارض داشته باشد. در پرونده شما چند محور تعیینکننده است
بله، انتقال صحیح است، اما شرط ممنوعیت تصرف نامعتبر است؛ زیرا با اخذ سند رسمی، شما مالک شدهاید و حق دخل و تصرف دارید (ماده ۳۰ قانون ثبت). اقرارنامه رسمی پدر مبنی بر دریافت ثمن، مانع از فروش بودن معامله است. فقط اگر پدر ثابت کند معامله صوری بوده، ممکن است ابطال شود.
اصولا این شرط در عقد صلح گنجانده می شود و بنظر در عقد بیع محکوم به بطلان می باشد. اما سایر وراث ممکن است در آینده مدعی صوری بودن معامله یا عدم دریافت واقعی ثمن شوند؛ اقرارنامه رسمی شما در این زمینه سندی محکم است، اما نگهداری هرگونه مدرک مکمل مانند رسیدهای بانکی یا فیشهای انتقال وجه توصیه میشود.
باسلام، شرط عدم دخل و تصرف در ملک تا پایان عمر فروشنده، اصولا بهعنوان شرط فعل قابل درج در قرارداد است و بهخودیخود مانع انتقال مالکیت خریدار نمیشود؛ بلکه تعهدی قراردادی درباره نحوه استفاده و تصرف در ملک تا زمان مقرر ایجاد میکند.
شرط عدم دخل و تصرف در ملک تا پایان عمر فروشنده طبق قانون مدنی در زمره شرط فعل محسوب میشه و میتونه در قرارداد گنجانده بشه. این شرط هیچ ممانعتی در اصل مالکیت شما نداره بلکه صرفا یک تعهد موقت در رابطه با نحوه استفاده از ملکه
باسلام،در مجموع، با توجه به اطلاعاتی که ارائه کردهاید، معامله از نظر حقوقی در اصل صحیح و معتبر به نظر میرسد. فقدان پایانکار در زمان انعقاد مبایعهنامه موجب بطلان بیع نبوده و صدور بعدی پایانکار و انتقال رسمی سند به نام شما نیز مؤید اجرای معامله است. اقرارنامه رسمی پدر مبنی بر دریافت کامل ثمن، دلیل اثباتی بسیار قوی بر واقعی بودن معامله محسوب میشود و شرط عدم حق تصرف خریدار تا پایان عمر فروشنده نیز معمولا صرفا یک شرط ضمن عقد است که استفاده از ملک را محدود میکند، نه اینکه مانع انتقال مالکیت شود. بنابراین، با وجود مبایعهنامه، سند رسمی و اقرارنامه دریافت ثمن، انتقال انجامشده از منظر حقوقی قابل دفاع است.
باسلام
در صورتی که عقد صلح باشد شرط ذکر شده صحیح است و اگر عقد منعقده بیع باشد چنین شرطی باطل می باشد.
کاربر بنیاد وکلا
۲ ماه پیش
سلام در صورت صحت معامله، اصل انتقال معتبر است، اما اگر بین ثمن و ارزش مبیع اختلاف فاحش وجود داشته باشد، ممکن است در قالب عقد بیع محل ایراد قرار گیرد. در چنین شرایطی، تنظیم معامله در قالب عقد صلح و اخذ اقرارنامه بر مبنای صلح، از نظر حقوقی استحکام بیشتری داشت. برای جلوگیری از بروز اختلاف و ضرر احتمالی، حتما با یک وکیل مشورت کنید.
عرض ادب
با عنایت به توضیحات شما ، شرط عدم دخل و تصرف در مبایعه نامه هم تصرفات حقوقی را شامل میشود و هم مادی ! این موضوع خلاف ذات عقد است و اصل انتقال را محل تردید قرار می دهد . بنابر این ، بررسی دقیق این موضوع مستلزم مطالعه دقیق مبایعه نامه است . حتما به منظور جلوگیری از اختلافات اتیه ، با وکیل دادگستری مشورت نمایید
موفق باشید
سلام، سوال تکراری است. اگر بیع باشد شرط مذکور مشکل ساز است. اما به عنوان صلح معامله معتبر است. بایستی قبل از انجام این امور مشاوره دریافت می کردید. اعمال عقد صلح را در قالب عقد بیع انجام داده اید.
