موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
مستأجری در زمان انعقاد قرارداد اجاره بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت کرده است. در قرارداد شرط شده که از مورد اجاره صرفاً برای کتابفروشی استفاده شود، اما مستأجر به دلیل رکود بازار، شغل خود را به گلفروشی تغییر داده است. آیا موجر میتواند به استناد تخلف از شرط، قرارداد را فسخ کند و با وحدت ملاک از بند ۷ ماده ۱۴ قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، از پرداخت سرقفلی امتناع کند؟ یا اینکه این حکم مختص قانون ۱۳۵۶ است و به قانون ۱۳۷۶ تسری ندارد؟
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ دربارهی زوال حق سرقفلی در اثر تخلف از شرط شغل، حکم صریحی ندارد؛ بنابراین استناد مستقیم به بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ در این رابطه ممکن نیست.
موجر میتواند به استناد تخلف از شرط ضمن عقد، بر اساس قانون مدنی درخواست فسخ قرارداد را مطرح کند. اما این فسخ به خودی خود موجب سقوط حق سرقفلی نمیشود، چرا که در قانون ۱۳۷۶، سرقفلی حقی مستقل است که مستأجر در ازای آن وجه پرداخته و این حق جز در موارد مصرّح قانونی ساقط نمیشود. وحدت ملاک از قانون ۱۳۵۶ نیز از نظر رویه قضایی غالب پذیرفته نیست، زیرا دو قانون از حیث ماهیت سرقفلی تفاوت بنیادین دارند.
موجر میتواند دعوای فسخ قرارداد را در دادگاه مطرح کند و تخلیه ملک را بخواهد، اما برای عدم پرداخت سرقفلی باید مستند قانونی مستقلی ارائه دهد که در قانون ۱۳۷۶ وجود ندارد؛ در نتیجه در صورت فسخ، پرداخت سرقفلی به مستأجر همچنان الزامی است.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائهشده
بهطور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه میشود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
سلام کاربر گرامی
با توجه به اینکه شرط در قرارداد اجاره ذکر شده قابل تسریع نیست اما میتوانید از طریق استناد به شرط آنی منفی قرارداد اجاره را فسخ نمایید
درود بر شما؛
در اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، صرف تغییر شغل برخلاف شرط قراردادی، اصولا تابع مفاد قرارداد و قواعد عمومی تعهدات است و نمیتوان بدون نص قانونی، بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ را به آن تسری داد. مقررات سال ۱۳۵۶ ناظر به نظام خاص اماکن تجاری و حق کسب و پیشه است و با سرقفلی موضوع قانون ۱۳۷۶ تفاوت ماهوی دارد.
در صورت وجود شرط صریح منع تغییر شغل، موجر میتواند حسب مورد الزام به رعایت شرط، فسخ یا تخلیه را با استناد به قرارداد و مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی پیگیری کند؛ اما سقوط حق سرقفلی نیازمند بررسی دقیق مبنای ایجاد آن و مفاد قرارداد است. مستندات: مواد ۱، ۶ و ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ و مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۲۲۰ قانون مدنی.
پرسش تعیینکننده این است که سرقفلی بر اساس کدام توافق و با چه عبارتی در قرارداد سال ۱۳۷۶ پرداخت شده و آیا شرط تغییر شغل، ضمانت اجرای صریح تخلیه یا اسقاط حقوق مالی مستاجر را پیشبینی کرده است؟ این موضوع در نتیجه دعوا تعیینکننده خواهد بود.
با سلام
در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ دراین خصوص مقرره وجود ندارد و با توجه به استثنا بودن قانون ۵۶ این مورد قابل تسری به قانون ۷۶ نیز نمیباشد بنظر شما صرفا حق فسخ به دلیل تخلف از شرط دارید و مبلغ سرقفلی به نرخ روز باید به مستاجر مسترد گردد
با سلام قانون روابط بین موجر و مستاجر در باره زایل شدن حق سرقفلی بر اثر تخلف از شرط شغل حکم صریحی ندهرد بنابر این استناد مستقیم به بند ۷ ماده ۱۴ قانون این رابطه را مت۱ور نمیداند
حکم مختص ق روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ قابل تسری به سال ۷۶ نیست و حق سرقفلی بایستی پرداخت شود اما در قرارداد اجاره اگر شرط شده باشه به محص تخلف از شرط و تعییر شغل حق فسخ داره و می تونه قرارداد رو فسخ کنه .در ایحالت امکان فسخ قرارداد هست
با سلام ... خیر بند ۷ ماده فوق الذکر مختص قانون ۵۶ بوده و تسری به قانون ۷۶ نخواهد داشت .. با توجه به اوضاع اقتصادی پیشنهاد مذاکره و صلح است در صورت عدم توافق می توان قرارداد را فسخ نمود که فسخ منوط به پرداخت حق سرقفلی میباشد
بله تفاوت مهمی وجود دارد و نمیتوان بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ را با وحدت ملاک به قرارداد مشمول قانون ۱۳۷۶ تسری داد
در فرض شما اگر اجاره در سال ۱۳۷۶ یا بعد از آن و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باشد اصل بر حاکمیت قرارداد و شروط آن است
اگر در قرارداد صراحتا شرط شده باشد که مورد اجاره فقط برای کتابفروشی استفاده شود تغییر شغل به گلفروشی میتواند تخلف از شرط قراردادی محسوب شود و اگر برای تخلف ضمانت اجرای فسخ پیشبینی شده باشد یا تخلف با شرایط قانونی حق فسخ ایجاد کند موجر میتواند فسخ را مطالبه کند
اما نکته اساسی اینجاست
موجر نمیتواند صرفا با استناد به بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ و وحدت ملاک بگوید چون مستاجر تغییر شغل داده پس سرقفلی به او تعلق نمیگیرد
چون بند ۷ ماده ۱۴ مربوط به نظام حمایتی خاص قانون ۱۳۵۶ است و قانون ۱۳۷۶ اساسا رویکرد متفاوتی دارد
در قانون ۱۳۷۶ ماده ۶ درباره سرقفلی و ماده ۷ درباره توافق طرفین در خصوص سرقفلی مقررات خاص خود را دارد و ماده ۱۰ نیز مقرر میکند قراردادهای اجاره اماکن مشمول قانون تابع مقررات قانون مدنی و شروط قراردادی هستند
بنابراین در پرونده شما باید این دو موضوع را جدا کرد
حق فسخ به علت تخلف از شرط ممکن است وجود داشته باشد
ولی سقوط یا عدم استرداد سرقفلی به استناد بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ قابل تسری به قرارداد ۱۳۷۶ نیست مگر اینکه خود قرارداد یا مبنای قانونی دیگری چنین اثری را مقرر کرده باشد
بهخصوص اگر مستاجر هنگام انعقاد قرارداد سرقفلی پرداخت کرده باشد و اکنون قرارداد به علت تخلف او فسخ شود موضوع استرداد سرقفلی و میزان آن باید بر اساس قانون ۱۳۷۶ و مفاد قرارداد بررسی شود و نمیتوان خودکار حکم قانون ۱۳۵۶ را اعمال کرد
پس اگر این سؤال مربوط به یک پرونده واقعی است تاریخ انعقاد اجاره و متن دقیق بند مربوط به تغییر شغل و سرقفلی تعیینکننده است.
سلام و درود خیر. حکم بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ به قانون ۱۳۷۶ تسری ندارد. در اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶، تغییر شغل برخلاف قرارداد ممکن است موجب فسخ یا تخلیه شود، اما بهتنهایی باعث از بین رفتن حق سرقفلی و عدم پرداخت آن از سوی موجر نمیشود.
با سلام
در اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، احکام قانون ۱۳۵۶ از جمله بند ۷ ماده ۱۴ اصولا قابل تسری نیست؛ مگر اینکه قانون یا قرارداد صریحا چنین اثری را پیشبینی کرده باشد.
با این حال، اگر در قرارداد استفاده از ملک به شغل مشخصی محدود شده باشد، تغییر شغل برخلاف شرط قرارداد میتواند آثار حقوقی داشته باشد و موجر در صورت وجود شرایط قانونی، حق استناد به تخلف از شرط را خواهد داشت.
اینکه در چنین وضعیتی سرقفلی ساقط میشود یا خیر، به مفاد دقیق قرارداد و شرایط پرونده بستگی دارد و نمیتوان صرفا با وحدت ملاک قانون ۱۳۵۶ چنین نتیجهای گرفت.
عرض سلام و احترام ،در قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶، تخلف از شرط استفاده برای شغل مشخص می تواند مبنای مطالبه حق یا فسخ باشد، اما امتناع موجر از سرقفلی با صرف استناد به بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ و تسری آن به قانون ۱۳۷۶ به صورت کلی معمولا بدون شرط و تحقق شرایط لازم قابل دفاع نیست، مبنا باید شروط قرارداد و قواعد قانون ۱۳۷۶ باشد.
باسلام
بله، تغییر شغل برخلاف شرط قرارداد میتواند برای موجر آثار قراردادی ایجاد کند و در صورت احراز شرایط، مبنای درخواست تخلیه یا اعمال ضمانت اجرای قراردادی باشد.
اما خیر، اینکه موجر بتواند صرفا با وحدت ملاک از بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ از پرداخت سرقفلی خودداری کند، در روابط استیجاری تابع قانون ۱۳۷۶ مبنای قانونی روشنی ندارد و معمولا قابل پذیرش دانسته نمیشود.
البته نتیجه نهایی هر پرونده به متن دقیق قرارداد نیز بستگی دارد. اگر در قرارداد، برای تغییر شغل ضمانت اجرای مشخصی مانند حق فسخ، تخلیه یا آثار مربوط به سرقفلی پیشبینی شده باشد، دادگاه ابتدا همان شروط را با رعایت قواعد آمره بررسی خواهد کرد.
در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، مقررات قانون ۱۳۵۶ و از جمله بند ۷ ماده ۱۴ قابل تسری نیست.
در صورت تخلف مستاجر از شرط نوع شغل، موجر میتواند در صورت وجود شرایط قراردادی یا قانونی، فسخ یا تخلیه را درخواست کند؛ اما سقوط حق سرقفلی صرفا با وحدت ملاک از قانون ۱۳۵۶ قابل استناد نیست و اصل بر رعایت توافقات و مقررات قانون ۱۳۷۶ است.
خیر. در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، نمیتوان حکم بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ را با وحدت ملاک تسری داد.
در صورت تغییر شغل برخلاف شرط قرارداد، موجر ممکن است حق فسخ یا تخلیه (در صورت وجود شرط معتبر) داشته باشد، اما اصل حق سرقفلی پرداختشده مستاجر از بین نمیرود، مگر اینکه در قرارداد شرط صحیح و نافذی برخلاف آن وجود داشته باشد یا قانون صریحا چنین اثری را مقرر کرده باشد.
با سلام و درود
امکان فسخ قرارداد ممکن به نظر میرسد . اما حق سرقفلی باید پرداخت شود چرا که در ابتدای قرارداد مبلغی تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت شده است و با فسخ قرارداد ، عوضین ( از جمله مبلغ مربوط به سرقفلی ) باید به حالت بازگردد .
وحدت ملاک گرفتن از حکم یک ماده، شرایط بخصوص خود را دارد. لازم به ذکر است که قانون ۷۶ برای این تصویب شد که قانون ۵۶ را از بین ببرد.
پیشنهاد میشود از مشاوره اختصاصی استفاده کنید و اجاره نامه را برای بررسی بفرستید
سلام
خیر، بند ۷ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مستقیما به روابط استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۷۶ قابل تسری نیست؛ زیرا این دو قانون نظام حقوقی متفاوتی دارند.
در مورد شما:
* اگر قرارداد مشمول قانون سال ۱۳۷۶ باشد و در آن بهصراحت قید شده باشد که مورد اجاره فقط برای کتابفروشی استفاده شود، تغییر شغل میتواند تخلف از شرط قراردادی محسوب شود.
* در این صورت، موجر ممکن است بتواند بر اساس مفاد قرارداد و قواعد عمومی قانون مدنی (در صورت پیشبینی حق فسخ یا تحقق شرایط قانونی)، تقاضای فسخ یا تخلیه کند.
* اما محروم کردن مستاجر از حق سرقفلی با وحدت ملاک بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶، محل تردید جدی است؛ زیرا ضمانتاجرای مقرر در قانون ۱۳۵۶ ویژه روابط استیجاری مشمول همان قانون است و دادگاهها معمولا آن را به قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ تسری نمیدهند.
بنابراین، اگر موجر قصد فسخ یا تخلیه داشته باشد، باید به قرارداد و مقررات حاکم بر قانون ۱۳۷۶ استناد کند، نه به ضمانتاجرای خاص قانون ۱۳۵۶.
نکته مهم دیگر این است که اگر موجر مدت طولانی از تغییر شغل مطلع بوده و اعتراضی نکرده باشد یا رفتار او بهگونهای باشد که رضایت ضمنی به تغییر شغل استنباط شود، این موضوع نیز میتواند در ارزیابی دادگاه مؤثر باشد.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ دربارهی زوال حق سرقفلی در اثر تخلف از شرط شغل، حکم صریحی ندارد؛ بنابراین نمی توان مستقیم به بند ۷ ماده ۱۴ قانون ۱۳۵۶ در این استناد کرد.
با توجه به قانون موجر نمیتواند صرفا بر اساس بند ۷ ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ از تغییر شغل از کتاب فروشی به گلفروشی جلوگیری کند چون قانون ۱۳۵۶ حاکم است اما اگر در قرارداد اجاره ی شما که در ۱۳۷۶ بسته شده شغل به طور خاص تعیین شده باشد تغییر آن بدون اجازه ی مالک میتواند تخلف محسوب شود در نتیجه قانون حاکم بر رابطه ی شما قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است نه قانون ۱۳۵۶. مگر اینکه قرارداد شما قبل از ۱۳۷۶ منعقد شده باشد
سلام در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ اصل بر حاکمیت اراده و مفاد قرارداد طرفین است. بنابراین اگر در قرارداد صراحتا شرط شده باشد که تغییر شغل یا استفاده از مورد اجاره برخلاف موضوع تعیین شده از موجبات فسخ قرارداد باشد موجر میتواند به استناد همان شرط درخواست فسخ نماید. همچنین اگر برای تخلف مستاجر نسبت به سرقفلی یا آثار فسخ وجه التزام یا ضمانت اجرای خاصی پیشبینی شده باشد همان توافق معتبر خواهد بود. اما در صورت نبود چنین شرطی نمیتوان با وحدت ملاک از بند ۷ ماده ۱۴ قانون سال ۱۳۵۶ که مربوط به حق کسب و پیشه است موجر را از پرداخت سرقفلی معاف کرد زیرا مقررات قانون ۱۳۵۶ به قراردادهای مشمول قانون ۱۳۷۶ تسری ندارد.
