تراضی شفاهی در تمدید اجاره و امکان صدور دستور تخلیه طبق قانون ۷۶ چه حکمی دارد؟

یک قرارداد اجاره‌نامه عادی که به امضای سه نفر شاهد رسیده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ است، تاریخ پایان آن سال ۱۳۹۱ بوده است. پس از انقضا، موجر و مستأجر به‌صورت شفاهی بر تمدید توافق کرده‌اند؛ مستأجر همان مبلغ اجاره سابق را تا کنون پرداخت کرده و موجر نیز سکوت اختیار نموده است.

سه سؤال مطرح است:
۱. آیا اکنون می‌توان طبق قانون ۱۳۷۶ دستور تخلیه گرفت یا تراضی شفاهی موجب خروج از شمول این قانون شده است؟
۲. اگر مستأجر هیچ مدرک مکتوبی دال بر تمدید نداشته باشد، آیا می‌تواند موجر را به اتیان سوگند وادار کند؟
۳. آیا این موارد می‌تواند مانع صدور دستور تخلیه شود یا دستور صادر می‌شود و رسیدگی به اجرت‌المثل و سایر موضوعات در مرحله بعد انجام می‌گیرد؟