تبعات اسقاط حق مالکیت و اسقاط ادعا در مبایعه‌نامه برای فروشنده

مهدی پورصدامی

۲ سال پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

در حقوق ایران، طبق بند ۱ ماده ۳۶۲ قانون مدنی، با وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
حال اگر در مبایعه‌نامه‌ای دو جمله‌ی زیر درج شود:
۱. "فروشنده تعهد می‌دهد هیچگونه حق مالکیت نسبت به ملک مورد معامله نخواهد داشت." (اسقاط حق مالکیت)
بار حقوقی:
"این جمله به منزله اسقاط حق مالکیت فروشنده پس از وقوع بیع است. به عبارت دیگر، فروشنده با امضای این تعهد، از حق مالکیت خود بر ملک مورد معامله به طور کامل و غیرقابل برگشت صرف نظر می‌کند."
مسئولیت ناشی از این جمله:
باتوجه به متن صریح ماده ۳۶۲ قانون مدنی در حقوق ایران به صرف انعقاد قرارداد بیع، مالکیت مبیع به مشتری منتقل می شود، لذا درواقع ذکر این بند در قرارداد هیچ اثر جدیدی ایجاد ننموده و صرفا جنبه تاکیدی دارد. این بند معمولا در حقوق کشورهایی تاثیر خاص خود را دارد که عقد بیع، تعهدی است، در حالیکه در حقوق ایران عقد بیع تملیکی است به این معنا که مالکیت مال یا موضوع معامله به صرف انعقاد قرارداد منتقل می شود.
در نتیجه درج یا عدم درج این بند هیچ اثری در حقوق ایران در عقد بیع ندارد زیرا همانطور که بیان شد عقد بیع تملیکی است، نه عهدی.
منظور از عهدی بودن عقد که در حقوق برخی از کشورها مثل فرانسه وجود دارد اینست که با انعقاد قرارداد بیع، مالکیت مال یا مورد معامله به مشتری منتقل نمی شود، بلکه بایع (فروشنده) متعهد می شود که مالکیت مال را به مشتری در زمان مورد توافق طرفین منتقل نماید.
۲. "فروشنده تعهد می‌دهد هیچگونه ادعایی نسبت به ملک مورد معامله نخواهد داشت."
بار حقوقی:
این جمله تعهدی مبنی بر عدم طرح هرگونه ادعای مالکیت، حقوقی و ... از سوی فروشنده در آینده را ایجاد می‌کند.
مسئولیت ناشی از این بند:
این بند هم در حقوق ایران، آثار جدیدی ایجاد نمی کند زیرا همانطور که بیان شد، در حقوق ایران مالکیت به صرف تحقق قرارداد بیع، منتقل می شود و آثار خاص این بند نیز دارای آثار و تبعات حقوقی خاصی در حقوق سایر کشورهاست.

در نتیجه با توجه به تملیکی بودن عقد بیع در حقوق ایران، درج دو جمله‌ی "اسقاط حق مالکیت" و "عدم طرح هرگونه ادعایی" در مبایعه‌نامه، اثر جدیدی در رابطه با انتقال مالکیت ایجاد نمی‌کند، بلکه درج این دو جمله می‌تواند جنبه تاکیدی داشته باشد و آثار خاص این دو بند در قرارداد در حقوق کشورهایی که عقد بیع در آنها تعهدی است( نه تملیکی، که در حقوق ایران تملیکی است) آثار مهمی را ایفا کند.

امین ولی زاده

۲ سال پیش

کارشناس حقوقی

۴٫۸ · ۱۹ مشاوره موفق

با درود ، اولا با تنظیم قرارداد فروش و انعقاد عقد بیع بین دوطرف، خودبخود حق مالکیت از فروشنده به خریدار انتقال می‌یابد و فروشنده هیچ حقی در مورد معامله نخواهد داشت ، اگر مثلا ملک مذکور را فروشنده مجددا به شخص دیگری بفروشد مرتکب جرم فروش مال غیر در حکم کلاهبرداری شده و مجازات دارد و یا هر ادعایی برخلاف مفاد قرارداد نسبت به مورد معامله داشته باشد ، بازهم حسب مورد تخلف، مجرم شناخته می شود.

سید ابوالحسن حاجی سید جوادی

۲ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۶ · ۵۸ مشاوره موفق

باسلام
پس از توافق خریدار و فروشنده نسبت به ملک، معامله قطعی میشود ولی امکان انحلال عقد تحت شرایطی (مانند:شرط از بین رفتن عقد در صورت وقوع امری(شرط فاسخ) یا حق فسخ و یا توافق طرفین "اقاله") وجود دارد.به نظر می رسد درج عبارات فوق در مبایعه نامه به معنی اسقاط حق فسخ فروشنده هست و چنانچه فروشنده ادعایی در دادگاه مطرح کند حقی برای وی شناخته نمیشود.در هرصورت باید به سایر شروط و متن کامل قرارداد هم توجه شود.