دو نفر در سال ۱۳۹۷ یک عقد بیع را بین هم انجام میدهند که زمین به همراه محدثات سه طبقه اسکلت و تیغهچینی را معامله میشود به مبلغ ۵۰ میلیون تومان. ولی در مبایعهنامه به زمین اشاره شده و هیچ محدثاتی قید نشده و ۵۰ میلیون فقط پول زمین بوده است. الان فروشنده ادعا دارد که معامله را میخواهد فسخ یا ابطال کند چرا که قیمت اسکلت ساختمان حساب نشده است و قید هم نشده است که محدثات با اسکلت بتنی و تیغهچینی.
آیا فروشنده میتواند معامله بعد از ۷ سال فسخ یا ابطال کند؟ و در صورت فسخ من میتوانم ثمن ۵۰ میلیون تومان بهروز از فروشنده مطالبه کنم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، در ادامه به تحلیل حقوقی وضعیت شما و پاسخ به پرسش هایتان میپردازیم.
آیا فروشنده میتواند معامله را پس از ۷ سال فسخ یا ابطال کند؟
به طور خلاصه، بسیار بعید است که فروشنده پس از گذشت ۷ سال بتواند معامله را فسخ یا ابطال کند. قراردادها در نظام حقوقی ایران از اصل لزوم پیروی میکنند، به این معنا که پس از انعقاد، طرفین متعهد به آن هستند و نمیتوانند آن را یک طرفه برهم بزنند، مگر در شرایط خاص قانونی.
در ادامه دلایل ضعف ادعای فروشنده را بررسی میکنیم:
۱. ادعای فسخ به دلیل غبن (تفاوت فاحش قیمت)
مهمترین دلیلی که فروشنده میتواند به آن استناد کند، «خیار غبن فاحش» است؛ یعنی ادعا کند که ملک را به قیمتی بسیار پایینتر از ارزش واقعی آن در زمان معامله (سال ۱۳۹۷) فروخته است. اما استفاده از این حق دو شرط اساسی دارد:
فوریت: طبق قانون مدنی، شخصی که دچار غبن شده باید بلافاصله پس از آگاهی از تفاوت قیمت، معامله را فسخ کند. گذشت ۷ سال این شرط فوریت را از بین میبرد. فروشنده باید در دادگاه ثابت کند که در تمام این ۷ سال از قیمت واقعی ملک بی اطلاع بوده و به تازگی آگاه شده است که اثبات آن بسیار دشوار و تقریبا غیرممکن است.
اسقاط خیارات: در بسیاری از مبایعه نامه هابندی با عنوان «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش» وجود دارد. اگر این عبارت در مبایعه نامه شما ذکر شده باشد، فروشنده حتی در صورت اثبات غبن نیز حق فسخ را از خود ساقط کرده است.
۲. ادعای ابطال معامله
ابطال معامله با فسخ آن متفاوت است. ابطال زمانی رخ میدهد که معامله از ابتدا شرایط اساسی صحت را نداشته باشد (مانند عدم اهلیت طرفین یا نامشروع بودن جهت معامله) . صرفا ذکر نشدن «محدثات» (ساختمان) در مبایعه نامه یا پایین بودن قیمت، معمولا موجب ابطال معامله نمیشود. دادگاه به قصد و نیت واقعی طرفین توجه میکند و اگر شما بتوانید ثابت کنید که معامله بر سر زمین و ساختمان بوده، ادعای ابطال رد خواهد شد.
۳. عدم ذکر «محدثات» در مبایعه نامه
اگرچه مبایعه نامه سند اصلی است، اما اگر عرفا و عملا ساختمان نیز بخشی از معامله بوده، شما میتوانید با استفاده از شواهد دیگر (مانند شهادت شهود، تحقیقات محلی یا حتی اقرار خود فروشنده) این موضوع را اثبات کنید که معامله شامل کل ملک (زمین و ساختمان) بوده است. در حقوق، بنا و اعیانی موجود بر روی زمین، تابع اصل زمین هستند مگر اینکه خلاف آن به صراحت شرط شده باشد.
در صورت فسخ، آیا میتوانید ثمن را به روز مطالبه کنید؟
این موضوع بستگی به این دارد که معامله فسخ شود یا باطل اعلام گردد. این دو حالت آثار حقوقی متفاوتی دارند:
در صورت فسخ معامله: اگر دادگاه به هر دلیلی (که بسیار بعید است) حکم به فسخ معامله دهد، طبق رویه قضایی، عموما اصل ثمن معامله (همان ۵۰ میلیون تومان) به شما بازگردانده میشود. در این حالت، شما مستحق دریافت قیمت روز ملک یا تورم مبلغ پرداختی نخواهید بود، مگر اینکه در قرارداد در این مورد توافقی کرده باشید.
در صورت ابطال معامله: اگر معامله از اساس باطل شناخته شود (مثلا فروشنده مالک نبوده)، در این صورت شما میتوانید علاوه بر اصل پول، کاهش ارزش آن را بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی از زمان پرداخت تا روز دریافت، از فروشنده مطالبه کنید.
نتیجه گیری و توصیه
موضع شما قوی است: ادعای فروشنده پس از ۷ سال بسیار ضعیف است و احتمال موفقیت او در دادگاه بسیار پایین است. اصل بر پایداری و صحت قرارداد شماست.
به درخواست او تمکین نکنید: با توجه به موضع حقوقی قویای که دارید، به هیچ عنوان با درخواست فسخ یا پرداخت مبلغ اضافی موافقت نکنید.
جمع آوری مدارک: اگر شاهدی هنگام معامله حضور داشته یا مدارکی دال بر پرداخت وجه و تحویل گرفتن ملک با همین وضعیت فعلی دارید، آنها را آماده نگه دارید.
برای ابطال یا فسخ، باید مبیع عملا وجود نداشته یا قابل تحویل نبوده باشد یا ویژگی اساسی و مورد توافق طرفین در معامله ذکر نشده باشد. در مثال شما زمین و ساختمان تحویل داده شده، عدم قید جزئیات مانند اسکلت بتنی و تیغه چینی عنصر اساسی محسوب نمی شود. بنابراین فروشنده بعد از ۷ سال نمی تواند معامله را فسخ کند.
ضمنا به طور کلی خریدار می تواند ثمن پرداختی را با تعدیل به نرخ روز مسترد کند.
امکان یا عدم امکان فسخ امری مصداقی است که میبایست در خصوص هر موضوع به دقت بررسی شود و بستگی به نظر مقام قضایی دارد آنچه مسلم است خیار غبن فوریت دارد و زمان اطلاع فرصت کمی برای اعمال آن وجود دارد احراز رعایت یا عدم رعایت فوریت با مقام قضایی است.
چنانچه فروشنده بتواند با اعمال خیار قرارداد را فسخ نماید شما تنها میتوانید ثمن پرداختی را مطالبه کنید
عقد بیع قطعی است امکان فسخ ندارد مگر به حکم قانون . ضمنا توافقات در عقد بیع اگر اشکال قانونی نداشته باشد درصورتی که فسخ قرارداد از طریق دادگاه انجام گردد جزئیات از طریق دادگاه بررسی می گردد
برای بررسی کاملتر باید قرارداد دیده شود!
ولی به نظر بنده چون فروشنده ملک را با وضع موجود در آن زمان فروخته ، دیگر حق فسخ ندارد
ولی باید مدارک معامله دیده شود تا مشاوره کاملی دریافت کنید
