من یک واحد را به صورت پیشفروش از یک فروشنده خریدم و فقط یک قرارداد عادی دارم. حالا پرونده کیفری بین "سازنده" و "فروشنده که به من فروخته" حکم رد مال همان آپارتمان پیشفروش صادر شده به نفع فروشنده که به من فروخته و من اعتراض ثالث حکمی انجام دادم.
آیا برای قبول شدن اعتراض ثالث من فقط همین دو شخص که در پرونده کیفری بودند به اعتراض ثالث به عنوان خوانده قرار بدهم یا مالکین زمین که قرارداد مشارکت در ساخت با سازنده انجام دادند هم باید در دعوا به عنوان خوانده قرار بدهم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
بر اساس مقررات و رویه فعلی، در اعتراض ثالث حکمی نسبت به حکم کیفری «رد مال»، باید همان طرفین حکمی که به آن اعتراض میکنید (یعنی محکومله و محکومعلیه آن حکم؛ در پرونده شما: سازنده و فروشندهای که به شما فروخته) را به عنوان خوانده در دادخواست اعتراض ثالث ذکر کنید و الزام قانونی برای طرفقراردادن مالکین زمین (شریکان قرارداد مشارکت) وجود ندارد، مگر اینکه خود آنها مستقیما ذینفع همان حکم رد مال باشند و حکم کیفری صراحتا له یا علیه آنها صادر شده باشد.
مبنای قانونی تعیین خوانده در اعتراض ثالث
در اعتراض ثالث حکمی، قانون آیین دادرسی مدنی تصریح کرده که شخص ثالثی که از رای متضرر شده و در دادرسی قبلی اصلا طرف دعوا نبوده، میتواند به رای اعتراض کند. بر اساس تحلیلهای حقوقی، معترض ثالث «خواهان» محسوب میشود و «محکومله و محکومعلیه رای مورد اعتراض» باید هر دو، بهطور همزمان، بهعنوان خواندگان دعوا طرف قرار بگیرند.
رویه قضایی هم همین را تایید کرده است؛ مثلا دادگاه تجدیدنظر تهران صریحا اعلام کرده اگر در دعوای اعتراض ثالث، خواهان، محکومله و محکومعلیه رای معترضعنه را توامان طرف دعوا نکند، دعوای اعتراض ثالث «قابل استماع نیست» و قرار رد صادر میشود. به همین دلیل، در عمل اگر فقط یکی از آن دو را خوانده بگیرید، خطر رد شکلی دعوا بهخاطر ایراد عدم توجه دعوا جدی است.
ارتباط این قاعده با پرونده کیفری رد مال
دیوان عالی کشور در رای وحدت رویه ۸۱۸، امکان اعتراض شخص ثالث به قسمت «رد مال» در احکام کیفری را پذیرفته و گفته است شخص ثالث متضرر میتواند نسبت به آن بخش از رای کیفری که مربوط به اموال و رد مال است، اعتراض ثالث مطرح کند. در این نوع اعتراض، باز هم ساختار اصحاب دعوا مثل اعتراض ثالث مدنی است: معترض ثالث، خواهان است و طرفین رای کیفری (کسی که حکم رد مال به نفع او صادر شده و کسی که مکلف به رد مال است) خواندگان دعوا هستند.
در وضع شما، حکم کیفری ظاهرا بین «سازنده» (بهعنوان متهم/محکومعلیه) و «فروشندهای که به شما فروخته» (بهعنوان شاکی/محکومله و منتفع از رد مال) صادر شده و قسمت رد مال، تحویل همان واحد پیشفروش به فروشنده را مقرر کرده است. بنابراین برای اعتبار دعوای اعتراض ثالث شما، همین دو نفر باید بهعنوان خوانده قید شوند، چون ذینفع مستقیم در بقای حکم یا نقض آن هستند.
وضعیت مالکین زمین و قرارداد مشارکت
در قراردادهای مشارکت در ساخت و پیشفروش، معمولا مالک رسمی عرصه، مالکین زمین هستند و سازنده طبق قرارداد، حق ساخت و فروش سهم خود را دارد، اما این قرارداد داخلی بین مالک و سازنده است. طبق برخی آرا، قرارداد پیشفروش، برای خریدار غالبا «حق دینی» (مطالبه انجام تعهد، تنظیم سند و تحویل واحد) ایجاد میکند نه «حق عینی» مستقیم بر خود پلاک ثبتی، بهویژه در برابر اشخاص ثالثی که مالک رسمیاند. در یک رای صریح آمده که ذینفع قرارداد پیشفروش آپارتمان نمیتواند صرفا بهاستناد همان قرارداد، نسبت به توقیف پلاک ثبتی «اعتراض ثالث اجرایی» کند، چون هنوز حق عینی بر ملک پیدا نکرده است.
با توجه به این تحلیل، مالکین زمین که فقط طرف قرارداد مشارکت با سازنده هستند و در پرونده کیفری اصلا طرف نبودهاند، اصولا جزو محکومله یا محکومعلیه حکم کیفری رد مال نیستند و در چهارچوب قواعد اعتراض ثالث حکمی، الزام قانونی برای قرار دادن آنها بهعنوان خوانده وجود ندارد. آنچه مهم است این است که هر شخصی که نام او در حکم رد مال آمده و ذینفع اصلی اجرای آن رای است (یعنی همان دو نفر پرونده کیفری)، حتما خوانده واقع شود تا دادگاه بتواند رای را نسبت به آنها نقض یا اصلاح کند.
نکات عملی و احتیاطی برای پرونده شما
در متن دادخواست اعتراض ثالث حکمی که دادهاید یا میخواهید اصلاح کنید، حتما هر دو طرف حکم کیفری (سازنده و فروشنده) را در قسمت «خواندگان» قید کنید تا با ایراد «عدم توجه دعوا به خوانده» و قرار رد مواجه نشوید.
ذکر مشخصات مالکین زمین در شرح ماجرا (ستون «اوضاع و احوال دعوا» یا ضمائم) برای روشنشدن وضعیت مشارکت و پیشفروش مفید است، اما الزاما نیازی نیست آنها را بهعنوان «خوانده» در همین دعوای اعتراض ثالث حکمی معرفی کنید، مگر اینکه در متن حکم کیفری، آنها نیز مستقیما ذینفع یا مخاطب حکم رد مال باشند که در سؤال شما چنین چیزی ذکر نشده است.
چون در پروندههای پیشفروش، تعارض بین منافع پیشخریدار، مالکین و سازنده پیچیدگی زیادی دارد و ممکن است لازم باشد جداگانه علیه سازنده یا فروشنده، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، تنفیذ مبایعهنامه یا مطالبه خسارت هم مطرح کنید، توصیه عملی این است که متن رای کیفری، قرارداد مشارکت و مبایعهنامه عادی خودتان را حتما بهطور حضوری با یک وکیل متخصص املاک و دعاوی کیفری مرور کنید تا اگر نیاز به دعوا یا تامین دلیل جداگانهای هست، همزمان با اعتراض ثالث پیشبینی شود.
جمعبندی: در وضعی که توصیف کردید، برای قبول شدن اعتراض ثالث حکمی، خواندهکردن همان دو نفر طرف پرونده کیفری (سازنده و فروشنده) کافی و مطابق قانون و رویه است و مالکین زمین، تا وقتی خودشان مستقیما موضوع همان حکم رد مال نبودهاند، الزاما نیازی نیست در این دعوا بهعنوان خوانده طرف قرار بگیرند.
در اعتراض ثالث شما، خوانده اصلی صرفا کسی است که حکم به نفع او صادر شده، یعنی فروشنده که به شما فروخته است. دیگر مالکین زمین که با سازنده قرارداد مشارکت در ساخت دارند، لازم نیست به عنوان خوانده در اعتراض ثالث وارد شوند، مگر آنکه حکم یا حقوق شما مستقیما متاثر از آنها باشد.
در اعتراض ثالث حکمی اصل بر این است که محکومله و محکومعلیه رای مورد اعتراض طرف دعوا باشند. مالکان زمین را فقط اگر رای یا ادعای شما مستقیما به حقوق آنها مربوط میشود خوانده قرار دهید.
عرض سلام و اهداء ادب
پیشنهاد می گردد که از سایر پیش خریداران تقاضا نمایید بعنوان خواهان با شما همراه گردند.در غیر این صورت بهتر است است همگی آنان (یا اشخصی که با شما همراهی نمی نمایند) را بعنوان خوانده، طرف دعی قرار دهید. اگرچه ممکن است دعوی شما نسبت به آنان رد شود، لیکن خوانده قراردادن آن ها از احتمال رد اصل دعئای شما جلوگیری می نماید.
پیشنهاد می گردد دادخواست منظور تسوسط وکیل متخصص در این حوزه تنظیم گردد.
برقرا باشید
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
