سلام. واحدهای قراردادی شرکت غیردولتی فرهنگیان چند بار بین افراد عادی خرید و فروش شده و هر بار قرارداد جدیدی بین خریدار جدید و شرکت تنظیم شده است. در قرارداد آمده تحویل واحد با صورتجلسه تحویل انجام میشود و واحد قبلا به خریدار اول تحویل شده است. صورتجلسه تحویل احتمالا فقط به خریدار اول داده شده و قراردادهای قبلی هم طبق روال شرکت ضمیمه پرونده است. در انتهای قرارداد نوشته شده شرکت در واگذاری اعضا به غیر مسئولیتی ندارد و با توجه به انتقال قرارداد و عدم احراز شرایط عضویت، رابطه حقوقی فقط در چارچوب قرارداد است و خریدار عضو یا سهامدار شرکت نیست؛ آیا این عبارت برای خریداران عادی معمول است؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
عبارت ذکر شده در قرارداد شما، در پروژههایی که توسط تعاونیهای مسکن یا شرکتهای وابسته به نهادهای خاص (مثل فرهنگیان) ساخته میشوند و سپس به افراد غیرعضو (آزاد) واگذار میگردند، بسیار رایج و معمول است.
در ادامه برای درک بهتر، ابعاد حقوقی این موضوع را کالبدشکافی میکنم:
۱. تفاوت «عضویت» و «رابطه قراردادی»
این بند به این دلیل درج میشود که شرکتهای تعاونی یا سهامی خاص فرهنگیان، بر اساس اساسنامه خود موظف به خدماترسانی به جامعه هدف خود (فرهنگیان) هستند. وقتی شما به عنوان یک فرد عادی واحدی را میخرید:
شما مالک آن واحد (طبق قرارداد) هستید: یعنی حق استفاده، سکونت و فروش آن واحد را دارید.
شما عضو شرکت نیستید: یعنی در مجامع عمومی شرکت حق رای ندارید، در سود و زیان کلی شرکت شریک نیستید و از مزایای رفاهی که مختص اعضای اصلی (فرهنگیان) است بهرهمند نمیشوید.
نتیجه: شرکت با این بند میخواهد بگوید تعهد ما به شما فقط «تحویل این واحد مشخص طبق مشخصات» است و شما نمیتوانید در امور مدیریتی شرکت دخالت کنید.
۲. موضوع تحویل واحد و صورتجلسه
از آنجایی که واحد قبلا به خریدار اول تحویل شده، از نظر شرکت، «تحویل فیزیکی» انجام شده تلقی میشود. در این حالت:
شرکت مسئولیتی در قبال نواقص ظاهری که ممکن است بعدا ایجاد شده باشد قبول نمیکند.
نکته مهم: شما باید حتما علاوه بر قرارداد جدید، کپی صورتجلسه تحویل اولیه را از فروشنده بگیرید یا از شرکت بخواهید رونوشت آن را به شما بدهد تا مشخص شود واحد در چه تاریخی و با چه کیفیتی تحویل شده است. همچنین از نظر حقوقی، تصرف فعلی واحد (کلید) باید به شما منتقل شود.
۳. چرا قرارداد جدید تنظیم میشود؟
اینکه شرکت در هر بار خرید و فروش، قرارداد قبلی را باطل و قرارداد جدیدی با خریدار جدید میبندد، برای خریدار یک مزیت محسوب میشود. زیرا:
رابطه شما مستقیم با شرکت برقرار شده است.
نام شما در دفتر ثبت شرکت به عنوان مالک نهایی واحد درج شده است.
خطر مربوط به «سلسله ایادی» (مشکلات احتمالی در معاملههای نفرات قبلی) تا حد زیادی کاهش مییابد چون شرکت انتقال را تایید و ثبت کرده است.
۴. بند «عدم مسئولیت در واگذاری به غیر»
این بند به این معناست که شرکت خودش را درگیر پروسه بازاریابی یا یافتن مشتری برای شما نمیکند و اگر شما بخواهید واحد را بفروشید، مسئولیت پیدا کردن خریدار و توافق بر سر قیمت با خودتان است. شرکت فقط نقش «ثبتکننده انتقال» و «ناظر بر رعایت ضوابط» را دارد.
اگر شرکت با انتقال موافقت کرده و هر بار قرارداد جدید به نام خریدار بعدی تنظیم کرده باشد، اصل قرارداد معتبر است و درج این عبارت به تنهایی خللی به حقوق قراردادی خریدار وارد نمی کند. البته شرکت همچنان نسبت به تعهداتی که در همان قرارداد پذیرفته، مانند تحویل و تنظیم سند در صورت وجود شرایط، مسئول خواهد بود.
بادرود
بله، این درج شرط برای تفکیک حقوق مالکیت واحد از حقوق «عضویت در شرکت در معاملات ثانویه با افراد غیرعضو، در رویه این شرکتها کاملا معمول و از نظر قانونی معتبر است.
برای محدود کردن خریداران عضو به مفاد قرارداد بدون داشتن هرگونه حق دخالت در امور شرکت است و به این معنی که خریداران غیر عصو سهامدار محسوب نمی شوند و از حقوق سهامداری بهره مند نیستن
بر اساس توضیحات حضرتعالی باید گفت که بله، این عبارت در قراردادهای شرکتهای تعاونی برای خریداران غیرعضو معمول بوده و از نظر حقوقی معتبر است و هدف این است که شما را فقط «طرف قرارداد» بداند نه «عضو یا سهامدار»پس این بند مشکلی برای شما ایجاد نمیکند من در خدمتتون هستم
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
