به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
یکی از مشکلاتی که امروزه بسیار رایج است اختلاف بین مالک و مستاجر است؛ یکی از این موارد اختلاف عدم پرداخت اجاره بها است.
در این مقاله با ما همراه باشید تا به شما بگوییم اجاره چیست و عدم پرداخت اجاره بها از جانب مستاجر چه عواقبی در پیش دارد.
در صورتی که مستاجر اجاره ملک یا مغازه و.. را به موقع پرداخت نکند، اگر در قرارداد اجاره حق فسخ برای خود (مالک) در صورت عدم پرداخت اجاربها را، پیش بینی کرده باشد، می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید؛ ولکن با توجه به روند طولانی بودن مدت رسیدگی در دادگاهها (مدتی بالغ بر ۸ ماه الی ۱ سال) عملا نمی توانید تا پایان مدت اجاره ملک را تخلیه نمایید تا به نتیجه برسید.
در مورد مطالبه اجاربها ء نیز به همین میزان زمان می برد و اگر موجر یا مالک حق فسخ نداشته باشد، نمی تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید.
و لکن می توان در مورد مطالبه اجاربهاء نسبت به توقیف اموال مستاجر اقدام نمود.
در ماده ۴۶۶ قانون مدنی ایران عقد اجاره چنین تعریف شده است:
«اجاره عقدی است که بهموجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجر میشود؛ اجاره دهنده را موجر و اجارهکننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجر گویند».
در عقد اجاره، مستاجر تا پایان مدت اجاره حق مطالبه وجه داده شده را ندارد.
مطابق قانون روابط موجر و مستاجر تخلیه ملکی که اجاره داده شده همزمان با دریافت مبلغی که به عنوان ودیعه رهن بوده است، صورت بگیرد اما اگر به هر دلیلی موجر در بازگرداندن مبلغ اجاره به مستاجر امتناع نمود، مستاجر می تواند از طریق تقدیم دادخواست حقوق خود را مطالبه کند.
اگر میزان مبلغ رهن کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، می توان برای مطالبه ی آن به شورای حل اختلاف مراجعه نمود ولی اگر بیش از ۲۰ میلیون تومان باشد باید به دادگاه عمومی مراجعه کرد.
به معنای اجاره بهای عقب افتاده میباشد، اجاره بهای مکان استیجاری که مستاجر آن را پرداخت ننموده است و اجور جمع اجاره بوده به معنی اجرت و معوقه به معنای به تعویق افتاد میباشد.
در ماده ۴۶۸ قانون مدنی ایران آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا عقد اجاره باطل است.»
علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که میبایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد، هرگاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه.
همچنین در ماده ۴۷۲ قانون مدنی آمده است: «عین مستاجر باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است.»
دلیل اصلی در مورد معین بودن زمان اجاره این است که در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، بهسختی میتوان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت.
چه بیع به تعبیر فقها تملیک عین بهعوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز میسازد.
نکات مهم قبل از انعقاد قرارداد اجاره:
برای اینکه درخواست تخلیه ملک از سوی موجر وجاهت قانونی داشته باشد، باید یکی از شرایط ذیل حاکم باشد:
در این صورت میتوانید خطاب به شورای حل اختلاف محل ملک درخواست صدور دستور تخلیه بنویسید.
برای تخلیه ملک بر اساس ماده ۲ قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ و آییننامه اجرای آن باید تقاضای تخلیه کرد.
مطابق رویه عملی بر اساس قانون دادگاه ظرف یک هفته پرونده فوق را به شورای حل اختلاف محل میفرستد.
به طور کلی می توان گفت که در صورت عادی بودن اجاره نامه و یا عدم وجود آن می توان با ارسال اظهار نامه برای تخلیه ملک اقدام کرد.
در صورتی که اجاره نامه رسمی باشد نیز می توان با ابلاغ اخطاریه توسط دفترخانه تنظیم کننده سند رسمی اجاره، فرد مستاجر مکلف است که ظرف ۱۰ روز قسط و یا اقساط عقب افتاده خود را پرداخت نماید.
چنانچه این اتفاق نیفتاده و اقساط عقب افتاده باز گردانده نشوند مالک می تواند از راه دفترخانه و یا اجرای ثبت اقدام نماید؛ البته این مسئله در صورتی است که اجاره نامه رسمی باشد؛ در غیر این صورت باید از راه دادگاه درخواست وصول اجاره بها و تخلیه نمایند.
در صورتی که مستاجر ظرف یک سال، دو بار در اثر اخطار و یا ارسال اظهار نامه به پرداخت اجاره بها اقدام کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مشخص شده پرداخت نکند و یا حتی آن را به صندوق ثبت تودیع ننماید، مالک می تواند از دادگاه درخواست تخلیه کرده و در این راستا اقدام نماید.
در صورت عدم پرداخت اجارهبها موجر میتواند شروطی را به نفع خود بگنجاند؛ بهطور مثال در قرارداد ذکر شود، در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از ۱۰ روز موجر میتواند اجاره را فسخ کند.
لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت به موقع اجارهبها پیشبینی شده باشد، باید مستاجر به موقع اجارهبها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
پرداخت اجاره بها باید از سوی مستاجر که مدعی است باید اثبات شود؛ یعنی به صرف ادعا مبنی بر پرداخت نقدی کفایت نمی کند.
بنابراین باید دلایل کافی دال بر پرداخت از طریق واریز بصورت کارت به کارت یا اینکه شهادت دو نفر از سوی مستاجر وجود داشته باشد.
ابتدا مالک باید رابطه استیجاری را علیه مستاجر از طریق دادگاه حقوقی اثبات نماید بعد از این مالک باید اظهارنامه ای دال بر عدم پرداخت اجاره بها و بعد دادخواستی مبنی بر تخلیه از طریق دادگاه مربوطه را علیه مستاجر تقدیم دادگاه نماید.
مرجع رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه ملک مورد اجاره مسکونی باشد، بهموجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، در صلاحیت این شورا خواهد بود.
اما چنانچه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری و تابع مقررات پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی باشد، مرجع درخواست تخلیه دادگاه حقوقی محل خواهد بود.
همچنین بموجب مقررات شورای حل اختلاف چنانچه طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره بهطرفیت دوایر، سازمانها و نهادهای دولتی مطرح شود، شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی بوده و مرجع رسیدگی به آن دادگاه حقوقی محل خواهد بود.
دیدگاهها
با سلام و تشکر . تاحدودی کاربردی است اما کامل نیست