موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
چگونه مالکیت ملکی که به دو نفر فروخته شده مشخص میشود؟
پرسیده شده ۲ سال پیش
۴۰ پاسخ ثبت شده
اگر دو نفر ملکی را خریداری کرده باشند. نفر اول با سند عادی و با تاریخ مقدم و نفر دوم با سند رسمی و ملک هم در تصرف نفر دوم باشد، چه کسی مالک است؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
درباره این موضوع میان وکلا اختلاف نظر وجود دارد؛ برخی تقدم تاریخ خرید را ملاک مالکیت می‌دانند و معتقدند خریدار اول مالک است، در حالی که برخی دیگر به استناد قانون ثبت و تصرف ملک، اولویت و اعتبار را به دارنده سند رسمی می‌دهند.
نتیجه نهایی این اختلاف به اثبات اصالت سند عادی و چگونگی احراز آن در دادگاه بستگی دارد.
آسیه فتاحی امیردهیآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۴٫۸
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اختلاف در اولویت سند رسمی یا تاریخ مقدم
میان حقوقدانان در این مورد دو دیدگاه وجود دارد. گروهی معتقدند خریدار با تاریخ مقدم مالک است و اگر اصالت سند عادی در دادگاه احراز شود، می‌توان سند رسمی موخر را باطل کرد. در مقابل، گروهی دیگر مستند به مقررات ثبتی و تصرف ملک، سند رسمی را دارای اولویت قطعی دانسته و ابطال آن را با سند عادی بسیار دشوار می‌دانند.
منابع: ماده ۲۲ قانون ثبت
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
۴۰ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
پاسخ برتر۱ سال پیش
محمدمهدی قنبری
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
در تعارض بین سند عادی با تاریخ مقدم و سند رسمی با تاریخ مؤخر، در حالی که ملک در تصرف دارنده‌ی سند رسمی است، تعیین مالکیت نیازمند بررسی قضایی است. با این حال، اصول حقوقی زیر مورد توجه قرار می‌گیرند:
اعتبار اسناد و نقش دادگاه
به طور کلی، سند رسمی از اعتبار قانونی بالاتری نسبت به سند عادی برخوردار است . سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت میشود و به همین دلیل، بهترین دلیل برای اثبات مالکیت به شمار می‌آید. در مقابل، سند عادی خارج از این دفاتر تنظیم شده و اعتبار و ارزش قانونی کمتری دارد
در شرایطی که دو نفر بر سر مالکیت یک ملک اختلاف دارند، که یکی دارای سند رسمی و دیگری دارای سند عادی است، تصمیم‌گیری نهایی در مورد اینکه کدام یک مالک اصلی هستند، با دادگاه است. دارنده‌ی سند عادی میتواند با طرح دعوا در دادگاه و ارائه‌ی دلایل و مدارک، مالکیت خود را اثبات کند
اثبات مالکیت با سند عادی در برابر سند رسمی
شخصی که سند عادی با تاریخ مقدم دارد، برای اثبات مالکیت خود در برابر دارنده‌ی سند رسمی (که ملک را نیز در تصرف دارد)، باید مدارک و شواهد محکمه‌پسندی ارائه دهد . این مدارک میتواند شامل موارد زیر باشد:
اقرار دارنده‌ی سند رسمی: اگر دارنده‌ی سند رسمی به مالکیت دارنده‌ی سند عادی اقرار کند، مالکیت فرد دارای سند عادی تایید میشود
شهادت شهود: شهودی که از مالکیت مدعی (دارنده‌ی سند عادی) اطلاع کامل داشته باشند و در دعوا ذینفع نباشند، می‌توانند شهادت دهند
ارائه مستندات دیگر: علاوه بر سند عادی، هرگونه مستندات دیگری که بتواند به اثبات معامله‌ی مقدم کمک کند.
اگر دارنده‌ی سند عادی بتواند مالکیت خود را در دادگاه ثابت کند، این امر میتواند منجر به ابطال سند رسمی مؤخر شود.
نقش تصرف
تصرف ملک توسط دارنده‌ی سند رسمی میتواند در برخی دعاوی مانند دعوای تصرف عدوانی مؤثر باشد. در دعوای تصرف عدوانی، اثبات مالکیت لزوما شرط اصلی نیست و تصرف سابق خواهان اهمیت دارد. با این حال، در موضوع تعیین مالک نهایی، اعتبار اسناد و رای دادگاه تعیین‌کننده خواهد بود.
تاریخ اسناد
یکی از تفاوت‌های اساسی بین سند عادی و رسمی این است که تاریخ اسناد عادی نسبت به اشخاص ثالث معتبر نیست، در حالی که تاریخ تنظیم اسناد رسمی حتی نسبت به اشخاص ثالث نیز معتبر است. این موضوع میتواند در بررسی ادعای دارنده‌ی سند عادی تاثیرگذار باشد.
نتیجه‌گیری:
در حالت کلی، قانونگذار اعتبار بیشتری برای سند رسمی قائل است و دارنده‌ی سند رسمی که ملک را در تصرف دارد، در نگاه اول موقعیت قوی‌تری دارد. با این وجود، دارنده‌ی سند عادی با تاریخ مقدم میتواند با مراجعه به دادگاه و ارائه‌ی دلایل کافی، از جمله اثبات صحت و اصالت معامله‌ی خود و تقدم آن، مالکیت خود را به اثبات رسانده و حتی ابطال سند رسمی مؤخر را درخواست نماید. تصمیم نهایی در این خصوص بر عهده‌ی دادگاه خواهد بود.
با درود ، هرچند اعتبار قانونی سند رسمی بیشتر از سند عادی است ، ولی اگر تاریخ سند عادی مقدم بر تاریخ سند رسمی باشد ، و اصالت و اعتبار سند عادی در دادگاه احراز و اثبات مالکیت گردد ، اعتبار سندرسمی را خواهد داشت و بلحاظ تقدم تاریخ و احراز و تنفیذ اصالت آن در دادگاه ، میتواند سند رسمی را بلحاظ تاریخ موخر بر سند عادی ، باطل کنند
با سلام در هر صورت قانون کسی را مالک میداند که سند بنام وی باشد ماده ۲۲ قانون ثبت ولی دارنده سند عادی مقدم نیز این حق را دارد که ابتدا مالکیت خود را اثبات نماید و دا خواست اثبات بیع و ابطال سند رشمی را بخواهد دادگاه یا توجه به دلایل تصمیم خواهد گرفت
طبق ماده ۲۲ قانون ثبت، دولت فقط کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است، مالک میشناسد. سند رسمی به دلیل قابلیت استناد و اعتبار بیشتری که دارد، در مقایسه با سند عادی، اولویت دارد و اقامه ی دعوی در مقابل سند رسمی بسیار مشکل است مخصوصا اینکه دارنده ی سند رسمی در ملک تصرف دارد .
تاریخ مقدم ماخر هر دو سند ملاک خواهد بود و لذا اگر در زمانی عملیات اجرایی صدور سند شما جز اصحاب سند نبودید می توانید تحت عنوان کلاهبرداری ثبتی از نفر دوم شکایت کنید
با سلام
با توجه به توضیحات جناب عالی در این گونه موارد سند مقدم حتی اگر عادی باشد بر سند دوم ارجعیت دارد و تاریخ مقدم سبب ثبوت مالکیت می‌گردد با این حال یشنهاد می‌گردد مدارک شما توسط وکیل بررسی گردد و از مشاوره ایشان استفاده نمایید.
با سلام
دولت کسی که سند رسمی به نامش میباشد را مالک میشناسد لیکن مالک بیع نامه ای بدوا دادخواست اثبات مالکیت و سپس دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم مینماید
در قانون، سند رسمی که در ثبت املاک ثبت میشود، حجت قانونی دارد و اولویت بالاتری نسبت به سند عادی دارد. حالا چون نفر دوم سند رسمی دارد و همچنین ملک در تصرف اوست، حقوق مالکیتش به‌طور قانونی تایید میشود.
نفر اول فقط سند عادی دارد که قدرت قانونی کمتری دارد و ممکن است برای اثبات حق خود باید ادله دیگه‌ای مثل شاهدان یا مستندات اضافی ارائه کنه. اما حتی اگر تاریخ سند عادی قبل تر باشه، بدون ثبت رسمی، نمی‌تونه مالکیت رو به‌طور قطعی ادعای کنه.
