موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
با سلام و خدا قوت. ما یک ملک برای ساخت به سازنده دادیم که شامل دو واحد ۱۲۰ متری، یک واحد حدود ۷۰ متری پشت مغازه و یک واحد ۵۰ متری تجاری است. قرار شد یک واحد ۱۲۰ متری به سازنده بدهیم و خانه را ظرف نهایت ۱۴ ماه بسازد.
با تمام مشکلات و خلف وعده و بهانه عوض کردن مهندس ناظر، الان خانه در مرحله اسکلت کاری است و ما از سازنده خواستیم که ۵۰ متر تجاری را به دو تا ۲۵ متر تبدیل کند که دیوار کشیده است. حالا میگوید باید خلافی پرداخت کنید تا ادامه کار انجام شود و چون دقیق نمیدانیم مبلغ خلافی چقدر است و ما نمیتوانیم پرداخت کنیم، قرار شد سازنده یک تجاری ۲۵ متری بردارد و مبلغ تجاریاش را خودش پرداخت کند و یک واحد که پشت مغازه است هم بردارد و برای ما یک تجاری ۵۰ متری ولی ال شکل در بیاورد و قرار شد تمام هزینههای خلافی را پرداخت کند که اول نصف مبلغ را قبول کردند ولی با اصرار قرار شد کل هزینه نقل و انتقال و خلافی و... پرداخت کنند.
حالا موقع قرارداد نوشتن ایشان تقریبا تمام موارد را قید کردند ولی برادرم ازشان خواست که یک بند در خصوص اینکه اگر تعهدات انجام نشود قرارداد باطل است اضافه کنند که ایشان امتناع کردند و گفتند من تعهد دادم تا آخر سال تحویل بدهم.
و در یکی از بندها که مربوط به مغازه است نوشتند مغازه حدود ۵۰ متر که من گفتم بنویسید قطعی ۵۰ متر و گفتند ممکن است ۴۹ متر در بیاید و آن مربوط به اداره ثبت میشود و شاید ۵۰ متر نشود.
با همه این تفاسیر آیا ما میتوانیم به ایشان اعتماد کنیم با توجه به اینکه تا الان زیاد پایبند به قرارداد قبلی نبودند؟
سلام وقت بخیر، شرط ابطال قرارداد در صورت عدم انجام تعهدات چالش های زیادی ایجاد میکند، بهتر است به ازای هر روز دیرکرد وجه التزام یا جریمه تعیین کنید تا پروژه سریعتر انجام شود. در صورت کسر یا اضافه مساحت اداره ثبت هنگام صدور سند مبلغ اختلاف متراژ را از طرفین وصول میکند.
با سلام
در خصوص باطل بودن قرارداد میبایست شرط فسخ یا انفساخ د ر قرارداد پیشبینی شود تا هر یک از طرفین که به تعهدات عمل ننماید بتوان قرارداد را به نحوی منحل کرد به هر حال با توجه به اینکه شما قرارداد تنظیم نمودهاید و ساختمان در حال ساخت است پیشنهاد میشود با سازنده مذاکره کنید و ضمانت اجراهای مناسبی را در قرارداد پیش بینی نمایید
سلام
درج شرط فسخ یا انفساخ باید با دقت و در نظر گرفتن تمامی شرایط و جوانب نگارش شود در غیر این صورت حتی برای خود شما هم دردسر ساز خواهد بود زیرا مشخص نیست که در این صورت هزینه هایی که سازنده برای ساخت ملک تا زمان فسخ قرارداد متقبل شده قرار است به چه صورت به ایشان پرداخت شود.
بهتر است وجه التزام برای تاخیر در تحویل ساختمان به صورت روزانه در قرارداد درج شود حتی از درج مبلغ به صورت مقطوع خودداری کنید. خسارت یه مبلغ عرفی و به صورت روزانه باشد
با توجه به سابقهی عدم پایبندی سازنده به تعهدات قبلی و رفتارهای اخیرشان، به نظر میرسد اعتماد کامل به ایشان ریسک بالایی دارد. در ادامه نکات کلیدی که باید در نظر بگیرید آورده شده است:
### ۱. **تعهدات مبهم و عدم تضمین اجرا**
- سازنده از اضافه کردن بند "ابطال قرارداد در صورت عدم انجام تعهدات" خودداری کرده و صرفا به قول شفاهی اکتفا کرده است. این نشاندهندهی عدم تمایل به پذیرش مسئولیت قانونی است.
- **پیشنهاد:**
- اصرار بر افزودن این بند به قرارداد یا مشروط کردن پرداختهای بعدی به پیشرفت فیزیکی پروژه (مثلا پرداخت در قبال تکمیل هر مرحله از ساخت).
- ذکر جریمهی مشخص برای تاخیر یا عدم تحویل بهموقع (مثلا X% از ارزش قرارداد به ازای هر ماه تاخیر).
### ۲. **مشکل مساحت مغازه (۵۰ متری)**
- اگر سازنده از نوشتن مساحت دقیق خودداری میکند، احتمال دارد در آینده اختلاف ایجاد شود. حتی ۱ متر اختلاف در مساحت تجاری میتواند ارزش مالی قابل توجهی داشته باشد.
- **پیشنهاد:**
- در قرارداد قید شود: **"حداقل ۵۰ متر مربع با تحمل خطای حداکثر ۱% (یعنی کمتر از ۴۹.۵ متر قابل قبول نیست)"** و در صورت کمتر شدن، سازنده موظف به جبران تفاوت قیمت باشد.
### ۳. **تاریخ تحویل و ضمانت اجرا**
- ادعای سازنده مبنی بر تحویل تا پایان سال باید **مشروط به موارد زیر** باشد:
- ذکر دقیق تاریخ تحویل در قرارداد (مثلا **۳۰ اسفند ۱۴۰۳**) و نه به صورت کلی "آخر سال".
- درج شرطی مانند: **"در صورت عدم تحویل تا تاریخ مشخص، خریدار حق فسخ یکجانبهی قرارداد و دریافت خسارت تاخیر را دارد."**
### ۴. **سابقهی سازنده و نظارت مستقل**
- با توجه به سابقهی تاخیرها و تغییر مهندس ناظر، پیشنهاد میشود:
- یک **مهندس ناظر مستقل** (انتخاب شده توسط شما) بر روند ساخت نظارت کند و صورتجلسههای دورهای تنظیم شود.
- اگر سازنده مخالفت کرد، این یک **علامت خطر جدی** است.
### ۵. **پرداخت هزینههای خلافی**
- مطمئن شوید که در قرارداد تصریح شود: **"کلیهی هزینههای تغییر کاربری، خلافیهای ساخت و نقلوانتقالات اداری بر عهدهی سازنده است و در صورت مطالبهی ادارات مربوطه، سازنده مسئول حل مشکل است."**
### ۶. **اقدامات فوری برای کاهش ریسک**
- **مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی** قبل از امضای هر قرارداد جدید.
- **ثبت تمام توافقات شفاهی در قرارداد** (حتی اگر سازنده مقاومت کرد، این موضوع حیاتی است).
- **تهیهی ضمانتنامهی بانکی یا سفتهی معتبر** از سازنده برای تضمین اجرای تعهدات.
### جمعبندی:
با توجه به رفتارهای گذشته سازنده، احتمال تکرار تاخیرها یا عدم پایبندی به تعهدات جدید وجود دارد. **به هیچ وجه به وعدههای شفافی اعتماد نکنید** و تمام جزئیات را در قرارداد مکتوب کنید. اگر سازنده از شفافیت و اضافه کردن بندهای تضمینی خودداری کند، ادامه همکاری ریسک بسیار بالایی دارد و بهتر است به دنبال راهحلهای قانونی (مانند فسخ قرارداد قبلی و یافتن سازندهی جدید) باشید.
در صورت نیاز به بررسی دقیقتر قرارداد، میتوانید متن قرارداد را برای بازبینی ارسال کنید.
با سلام،با این وصف مشکل پیش می آید.در قرارداد حقوق دو طرف باید در نظر گرفته شود و احتمالات خطر و ریسک و ضمانتهای قوی برای هر دو طرف باید وجود داشته باشد.
ضمن اهدای سلام و احترام
در خصوص پرسش ما نمیتوان بدون اطلاع کامل از وضعیت اظهار نظر کرد هر چند با توجه به عدم قبول برخی موارد از سوی سازنده چنین به ذهن متبادر میشود که شاید ایشان ریگی به کفش دارد لیکن چنانچه بر قانون شهرداری ها تسلط باشد ملاحظه میفرمایید هر گونه تغییر خارج از پروانه ساخت ممنوع بوده و منوط به مراجعه به مدیریت فنی و شهرسازی شهرداری مربوطه میباشد تا نسبت به آن کارشناسی نماید علی الخصوص تبدیل به تجاری و یا تبدیل تجاری به چند قسمت حتما مستلزم توافق بوده چون همانطور که مطلع هستید برای هر واحد تجاری دو پارکینگ باید موجود باشد که چنانچه تجاری به دو واحد تبدیل شود حتما میبایست تکلیف دو پارکینگ کسری مشخص شود چون جریمه ماده صد سنگین میباشد موضوع دیگر تاریخ تحویل است که واقعا نمیتوان سازنده را مجاب نمود در صورت عدم تحویل در موعد مقرر قرارداد باطل است پس اینجا تکلیف هزینه های انجام شده توسط سازنده چه میشود
پاسخ پرسش شما به صورت نوشتن پیام واقعا امکان پذیر نیست چون نیاز است ضمن بررسی پاسخ برخی از ابهامات داده شود و فقط مشاورانی قادر به پاسخ هستند که تسلط کافی بر قوانین شهرسازی داشته باشند
بنابراین پیشنهاد میشود حتما وقت مشاوره تلفنی رزرو نمایید تا بهترین و کاربردی ترین پاسخ را دریافت نمایید و نحوه تنظیم قرارداد توضیح داده شود
باسلام بنطر حقیر در تصمیم گیری با سازنده مورد اشاره تجدید نظر کنید ایشان نمی توانند شخص مورد اعتماد ومتعهدی برای اجرای کار بشوند حکایت شما از چاله به چاه می شود چرا که می خواهید ملک خود را تبدیل به احسن کنید در حالیکه در آینده دچار بس مشکلات عدبده ای خواهید شد که پشیمان کننده است النهایه موضوع را با سازندگان دیکری مطرح کنید که شرایط و منافع و مصالح شما را بهتر و شفاف تر و محکم تر تضمین و تامین کنند آنهم با یک قرارداد اصولی و مستحکم موفق باشید.
باسلام
با توجه به سابقه عدم پایبندی سازنده به تعهدات قرارداد اولیه و امتناع از درج شرط فسخ قرارداد در صورت عدم اجرای تعهدات، اعتماد به ایشان بدون اخذ تضمینهای حقوقی و مالی، مخاطرهآمیز است. تمامی تعهدات شامل پرداخت هزینههای خلافی، تعیین دقیق مساحت و مهلت تحویل پروژه بهصورت صریح و با ضمانتهای اجرایی نظیر ضمانتنامه بانکی یا جریمه تاخیربایددر قرارداد قید شود.
شرایطی که توصیف کردید بسیار پیچیده و قابل درک است. بیاعتمادی شما با توجه به سابقه و رفتارهای اخیر سازنده، کاملا طبیعی و منطقی است. در ادامه، تحلیلی از وضعیت و نکاتی که باید در نظر داشته باشید ارائه میشود.
تحلیل وضعیت و نکات نگرانکننده (پرچمهای قرمز)
بر اساس توضیحاتی که ارائه دادید، چندین مورد نگرانکننده در رفتار و پیشنهادهای سازنده وجود دارد:
سابقه عدم پایبندی: مهمترین عامل، خلف وعده سازنده در قرارداد اولیه است. تاخیر قابل توجه در پروژه و بهانههایی مانند تعویض مهندس ناظر، نشاندهنده عدم تعهد و مدیریت ضعیف پروژه است. این سابقه، مهمترین پیشبینیکننده رفتار آینده اوست.
امتناع از افزودن شرط فسخ: این یک پرچم قرمز بسیار بزرگ است. در هر قرارداد محکمی، باید بندی برای تضمین اجرای تعهدات وجود داشته باشد. این بند که به آن "شرط فاسخ" یا "وجه التزام" (جریمه دیرکرد) میگویند، برای محافظت از حقوق هر دو طرف ضروری است. امتناع سازنده از افزودن این بند، حتی با این توجیه که "تعهد دادهام"، نشان میدهد که او نمیخواهد در صورت عدم انجام تعهداتش، مسئولیت قانونی و مالی مشخصی داشته باشد.
ابهام در متراژ مغازه: اصرار بر استفاده از کلمه "حدود ۵۰ متر" و عدم قبول "قطعی ۵۰ متر" نگرانکننده است. هرچند ممکن است در زمان ثبت نهایی، متراژ اندکی تغییر کند، اما یک سازنده حرفهای باید بتواند با دقت بالایی متراژ نهایی را تخمین بزند. برای جلوگیری از مشکلات آینده، میتوان در قرارداد موارد زیر را مشخص کرد:
تعیین یک حداقل متراژ قطعی (مثلا ۴۹ متر مربع).
توافق بر سر فرمول جبران خسارت در صورتی که متراژ نهایی از مقدار مشخصی کمتر باشد (مثلا کاهش مبلغ معامله به ازای هر متر کسری).
مسئله جریمه ساختمانی (خلافی): اینکه سازنده پس از اجرای تغییرات (دیوارکشی)، موضوع جریمه را مطرح کرده، نشاندهنده عدم شفافیت است. او باید پیش از هر اقدامی، شما را از پیامدهای قانونی و مالی آن آگاه میکرد. هرچند اکنون پذیرفته است که تمام هزینهها را بپردازد، اما نحوه مدیریت این موضوع، یک الگوی رفتاری نگرانکننده را نشان میدهد.
نتیجهگیری نهایی
پاسخ کوتاه به سؤال شما این است که اعتماد به این سازنده با شرایط فعلی، ریسک بسیار بالایی دارد. رفتار او در گذشته و مقاومت در برابر افزودن بندهای استاندارد و قانونی در قرارداد جدید، نشان میدهد که احتمال تکرار مشکلات قبلی بسیار زیاد است.
امضای یک قرارداد محکم و قانونی تنها راه شما برای ملزم کردن او به انجام تعهداتش است. اگر سازنده با افزودن این بندهای منطقی و استاندارد مخالفت کرد، بهتر است در مورد ادامه همکاری با او به طور جدی تجدید نظر کنید، زیرا یک قرارداد ضعیف میتواند در آینده مشکلات حقوقی و مالی بسیار بزرگتری برای شما ایجاد کند.
بادرود
با توجه به خلف وعدههای قبلی سازنده و امتناع از گنجاندن بند فسخ در صورت عدم انجام تعهدات، اعتماد کامل به او منطقی نیست. برای حفظ حقوقتان، قرارداد را با جزئیات و ضمانت اجرایی محکم تنظیم کرده و از مشاور حقوقی کمک بگیرید
با سلام،
شایسته هست قبل از اقدام به امضای هرنوع قرارداد با وکیل مشورت کنید تا با بررسی بند های قرارداد حقی از شما ضایع نگردد و تضمین حقوق و منافع شما باشد.
موفق باشید
با سلام ، با توجه به اینکه این قرارداد چندین وجه اختلافی دارد و در هر دوره تعهدات تغییر کرده است می بایست کاملا بررسی شود و عنداللزوم مواردی در جهت فسخ یا ابطال شرط در آن ذکر شود پیشنهاد میشود حتما از وکیل متخصص در این زمینه در بنیاد وکلا استفاده شود
باسلام
هر موردو اختلافی باشد باید با بررسی قرارداد فی مابین حل و فصل گردد
چنانچه توافقی بعد از قرارداد اصلی میخواهید داشته باشید پیشنهاد میشود با استفاده از متخصصان سایت بنیاد وکلا توافق جدید بصورت مکتوب تنظیم شود
