موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
چگونه برای ملک بدون قولنامه سند بگیرم؟
پرسیده شده ۱ سال پیش
۳۶ پاسخ ثبت شده
با سلام
حدود ۱۰ سال پیش زمینی را خریداری کرده‌ام و آن را محصور و داخل آن درخت کاشته‌ام. با توجه به اینکه زمین سند رسمی نداشت و مالک قابل اعتماد بود، قولنامه‌ای در این مورد نوشته نشد و مالک فوت شد. اکنون وارثی از مالک هم در دسترس نیست. بنده قصد گرفتن سند برای ملک دارم. راهکار به چه صورت است؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
برای دریافت سند ابتدا باید از طریق دادگاه و با کمک شهود، رسیدهای واریز و آثار تصرف، دعوای اثبات مالکیت مطرح کنید. پس از اثبات مالکیت یا وقوع بیع، می‌توانید از طریق اداره ثبت اسناد یا قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی، برای صدور سند رسمی اقدام نمایید.
این روال کلی است، اما نوع کاربری زمین، داشتن سابقه ثبتی و نوع مدارک اثبات پرداخت پول می‌تواند مسیر پرونده شما را کاملاً تغییر دهد.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
مراحل گرفتن سند برای ملک بدون قولنامه
در صورتی که قولنامه ندارید و مالک نیز فوت کرده است، ابتدا باید دادخواست اثبات مالکیت یا اثبات وقوع بیع را در دادگاه مطرح کنید. برای موفقیت در دادگاه، ارائه مدارکی مانند رسیدهای واریز وجه به حساب فروشنده، شهادت شهود مطلع و اماره تصرف ده‌ساله شامل محصور کردن و کاشت درخت ضروری است. پس از اخذ حکم قطعی دادگاه، می‌توانید با مراجعه به اداره ثبت اسناد محل و با استفاده از قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند رسمی، تقاضای صدور سند نمایید. موفقیت در ثبت به این بستگی دارد که ملک دارای سابقه ثبتی بوده و جزو اراضی دولتی یا معارض‌دار نباشد.
منابع: قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، ماده ۱۴۷ قانون ثبت
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
۳۶ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
پاسخ برتر۱ سال پیش
محمدمهدی قنبری
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
با توجه به شرایطی که توصیف کردید، یعنی خرید زمین بدون سند رسمی و قولنامه، فوت مالک و عدم دسترسی به وراث ایشان، می‌توانید برای اخذ سند مالکیت از طریق "قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی" اقدام نمایید. البته این قانون شرایط و محدودیت‌هایی دارد که باید به آن‌ها توجه کنید.
شرایط و مراحل اخذ سند بر اساس قانون تعیین تکلیف
نکات مهم اولیه:
این قانون اصولا ساختمان‌های احداثی را شامل می‌شود و نه صرفا زمین‌ها یا چهاردیواری‌ها، مگر اینکه زمین کشاورزی یا باغ نباشد. با توجه به اینکه شما در زمین درخت کاشته‌اید، باید بررسی شود که آیا ملک شما باغ محسوب می‌شود یا خیر، زیرا در این صورت ممکن است مشمول این قانون نشود.
ملک مورد نظر باید دارای سابقه ثبت باشد، به این معنی که برای آن پلاک ثبتی تعیین شده باشد.
یکی از شروط اساسی برای استفاده از این قانون، عدم دسترسی به مالک یا حداقل یکی از وراث او (به دلیل فوت یا مفقودالاثر بودن) است که این شرط در مورد شما صدق می‌کند.
این قانون محدودیت زمانی برای اقدام ندارد.
مراحل اقدام برای اخذ سند:
اطمینان از وجود مدارک و تهیه آن‌ها:
از آنجایی که قولنامه‌ای موجود نیست، شما باید بتوانید تصرف و مالکیت خود را از طرق دیگری اثبات کنید. محصور کردن زمین و کاشت درختان می‌تواند به عنوان اماره تصرف در نظر گرفته شود. ارائه هرگونه مدرکی که نشان‌دهنده خرید و تصرف طولانی مدت شما باشد، مفید خواهد بود.
اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.
کپی از سند مالکیت اولیه ملک (در صورت دسترسی).
تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM):
باید به یکی از مهندسین نقشه‌کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه‌کشی دادگستری یا ثبت مراجعه کرده و از طریق بازدید ملک، نقشه UTM تهیه نمایید.
فراهم کردن مدارک و اسکن آن‌ها:
مدارک ذکر شده در بند اول و نقشه UTM تهیه شده را آماده و با فرمت jpg یا png و حجم حداکثر ۱۵۰ کیلوبایت اسکن کنید.
نیاز به ارائه فیش بانکی بابت هزینه تقاضا نیز می‌باشد.
تکمیل فرم درخواست پذیرش و دریافت شماره ورود به سامانه:
با در دست داشتن مدارک، به یکی از کافی‌نت‌ها یا دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده تا فرم درخواست پذیرش را در سامانه ثبت ملک تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمایید.
تکمیل درخواست در سامانه:
با استفاده از شماره دریافتی و کد ملی، وارد سامانه شده و درخواست خود را تکمیل کنید.
ارسال مدارک به واحد ثبتی:
پس از تکمیل درخواست، پرینتی از آن تهیه کرده و به همراه اصل مدارک ذکر شده، از طریق پست سفارشی به واحد ثبتی مربوطه ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی دریافت نمایید.
ورود مجدد به سامانه و وارد کردن شماره رهگیری پستی.
به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده.
نکات تکمیلی:
با توجه به فوت مالک و عدم دسترسی به وراث، نیازی به طی مراحل انحصار وراثت از جانب آن‌ها برای اقدام شما از طریق این قانون نیست، زیرا یکی از شروط این قانون، عدم امکان دسترسی به مالک یا وراث است.
در صورتی که وراث متوفی در آینده پیدا شوند و مدعی ملک باشند، موضوع باید از طریق مراجع قضایی پیگیری شود. اما اقدام شما برای اخذ سند از طریق قانون مذکور، در صورت احراز شرایط، یک مسیر قانونی است.
در صورتی که ملک شما به دلیل ماهیت (مثلا باغ بودن) یا عدم وجود بنای احداثی، مشمول قانون فوق نشود، باید از طریق مراجع قضایی و با ارائه دلایل و مستندات مالکیت (مانند شهادت شهود، مدارک مربوط به محصور کردن و کاشت درختان و تصرف طولانی مدت) اقدام به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند (در صورت امکان شناسایی وراث) یا استفاده از سایر ظرفیت‌های قانونی نمایید.
برای اخذ سند رسمی برای زمینی که حدود ۱۰ سال پیش خریداری کرده‌اید اما سند رسمی نداشته و قولنامه نیز تنظیم نشده است، می‌توانید مراحل زیر را دنبال کنید:
۱. اثبات مالکیت از طریق دادگاه
از آنجا که زمین سند رسمی نداشته و قولنامه‌ای نیز وجود ندارد، باید ادعای مالکیت خود را از طریق دادگاه حقوقی اثبات کنید. مراحل کلی به شرح زیر است:
الف. تنظیم دادخواست:
به دادگاه حقوقی محل زمین، دادخواست اثبات مالکیت تقدیم کنید.
در دادخواست، ذکر کنید که زمین را از مالک قبلی خریداری کرده‌اید، اما به دلیل فوت مالک و عدم دسترسی به وارثان، امکان تنظیم سند رسمی وجود نداشته است.
شواهد خود را (مانند شهادت شهود، رسیدهای پرداخت، تصاویر و مستندات مربوط به حصارکشی و کشت درختان) ارائه دهید.
ب. ارائه مدارک و شواهد:
شهادت شهود: اگر افرادی (مانند همسایگان یا افراد محلی) از خرید زمین توسط شما مطلع هستند، می‌توانند به نفع شما شهادت دهند.
مدارک دیگر: اگر رسید پرداخت، نامه‌های اداری مربوط به زمین، یا هرگونه سند غیررسمی دارید، ارائه دهید.
گزارش اداره ثبت: می‌توانید از اداره ثبت درخواست کنید تا وضعیت ملک را بررسی کنند و اظهارنامه‌ای مبنی بر تصرف آرام و مداوم شما ارائه دهید.
ج. انتشار آگهی در روزنامه:
دادگاه ممکن است دستور دهد برای یافتن ورثه مالک فوت شده، آگهی در روزنامه منتشر شود. اگر پس از گذشت مهلت قانونی، وارثی پیدا نشود، دادگاه ممکن است حکم به مالکیت شما صادر کند.
۲. مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک
پس از دریافت حکم قطعی از دادگاه:
به اداره ثبت اسناد و املاک محل زمین مراجعه کنید.
حکم دادگاه را ارائه دهید تا بر اساس آن، سند رسمی به نام شما صادر شود.
در برخی موارد، ممکن است نیاز به پرداخت هزینه‌های قانونی و مالیات باشد.
۳. در صورت وجود طرح جامع یا تفکیک اراضی
اگر زمین در محدوده طرح‌های دولتی (مانند طرح هادی یا تفکیک اراضی) قرار دارد، ممکن است نیاز به اخذ مجوز از شهرداری یا اداره راه و شهرسازی باشد.
۴. مشورت با وکیل متخصص در املاک
از آنجا که این پرونده پیچیدگی‌های حقوقی دارد، مشورت با یک وکیل متخصص در املاک می‌تواند به تسریع فرآیند و کاهش ریسک‌های حقوقی کمک کند.
جمع‌بندی نهایی:
اقدام قضایی (اثبات مالکیت از طریق دادگاه با ارائه شواهد).
دریافت حکم قطعی و مراجعه به اداره ثبت برای صدور سند.
پیگیری اداری در صورت نیاز به مجوزهای شهرداری یا سایر نهادها.
برای درخواست سند ابتدا باید مالکیت خود را اثبات نمایید . برای این منظور باید ابتدا استشهادیه ای تهیه و با معرفی شهود مطلع از انجام معامله به همراه ارایه مدارک مثبت پرداخت ثمن دادخواست اثبات مالکیت را در دادگاه مطرح نمایید .
ملکی که سند رسمی ندارد قابل پیگیری در اداره ثبت اسناد نیست و لذا با گرفتن نقشه یو تی ام ثبت در سامانه ۱۰ قانون الزام به طرفیت وراث طرح دعوا نماید دو نکته حائز اهمیت است الف مدعی مطابق ماده ۱۲۵۷قانون مدنی باید ادعای خودش را ثابت نماید ب در صورتی که شما نتوانید ادعای ثابت نکنید دعوای شما محکوم به رد و طرف دعوا به جرم کلاهبری ثبتی از شما طرح دعوا کیفری می تواند انجام دهد به دلیل ثبت مختصات ملک در سامانه ۱۰ قانون الزام به تنظیم سند رسمی
نمایش ۳۲ پاسخ دیگر وکلابستن پاسخ‌های بیشتر
مهدی حمیدی
۱ سال پیش
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۵٫۰·۴۱ مشاوره موفق
اگر ده سال است که زمین را در اختیار دارید، آن را محصور کرده‌اید و درخت کاشته‌اید، حال می‌توانید با طرح دادخواست اثبات مالکیت نزد دادگاه و ارائه مدارک و استشهاد، مالکیت خود را قانونی کنید. پس از رای قطعی دادگاه، امکان درخواست صدور سند رسمی از اداره ثبت وجود دارد. همچنین می‌توان از طریق ماده ۱۴۷ قانون ثبت، با ارائه مدارک تصرف و نبود معارض، پیگیر صدور سند شد. مدارکی مانند قبض‌ها و گواهی شورا یا جهاد کشاورزی در این مسیر بسیار مؤثرند.
بادرود
با توجه به اینکه زمین شما سابقه تصرف ۱۰ ساله دارد و اقداماتی مانند محصور کردن و کاشت درخت انجام داده‌اید، شانس خوبی برای اثبات مالکیت و دریافت سند دارید، مشروط بر اینکه زمین سابقه ثبتی داشته باشد و جزو اراضی دولتی نباشد. پیشنهاد می‌شود ابتدا از اداره ثبت و دهیاری استعلام بگیرید و سپس با یک وکیل ملکی مراحل را پیش ببرید تا ریسک رد درخواست کاهش یابد.
باسلام و درود
اگر پلاک بنام فروشنده باشد:
۱. طرح دعوی اثبات مالکیت
۲. پس از گرفتن رای مثبته، در مرحله اجرا ، معرفی جهت صدور سند له شما صورت خواهد گرفت.
۳. این پروسه زمانبرست و عقلا و منطقه وکیل/وکلا متخصص در حوزه قراردادها و املاک بهترست اقدام کنند.
