حدود ۵ سال پیش واحدی در یک مجتمع ۴۶ واحدی خریدم. در همه قولنامهها نوشته شده واحد با انباری فروخته شده و شماره انباری ۶ است. این انباری حدود ۱۲ سال در تصرف همین واحد بوده است. اکنون مالک جدید یکی از واحدها ادعای مالکیت این انباری را دارد و میگوید در سندش «قطعه ۲۹۳» آمده، در حالیکه انباریها در مجتمع با شمارههای ۱، ۲، ۳ و… مشخص شدهاند و در سند من شماره انباری ذکر نشده است. مالک اولیه هم گفته زمان فروشها پایانکار نبوده و انباریها عرفی و توافقی تقسیم شدهاند.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
این مسئله یکی از چالشهای رایج در مجتمعهای مسکونی است که معمولا به دلیل تفاوت میان «تقسیمنامه عرفی سازنده» و «صورتمجلس تفکیکی اداره ثبت» رخ میدهد.
برای حل این مشکل و دفاع از حق خود، باید مراحل و نکات حقوقی زیر را در نظر بگیرید:
۱. استعلام صورتمجلس تفکیکی (مهمترین قدم)
شمارههایی که روی درب انباریها زده میشود (۱، ۲، ۳…) معمولا شمارههای داخلی ساختمان هستند، اما آنچه در سند رسمی ملاک است، «شماره قطعه تفکیکی» است.
شما باید به اداره ثبت منطقه مراجعه کنید یا از طریق یک کارشناس رسمی دادگستری، «صورتمجلس تفکیکی» ساختمان را بررسی کنید.
در این صورتمجلس مشخص شده است که «قطعه ۲۹۳» دقیقا در کدام ضلع پارکینگ یا زیرزمین قرار دارد و مساحت آن چقدر است.
اگر مشخص شود که قطعه ۲۹۳ طبق نقشه ثبتی، همان انباری است که شما تصرف دارید، حق با مالک جدید است (مگر اینکه اشتباه ثبتی رخ داده باشد).
۲. بررسی «ید» و سلسله قولنامهها
شما فرمودید که در همه قولنامههای قبلی (تا ۱۲ سال پیش) ذکر شده که انباری شماره ۶ متعلق به این واحد است.
اگر در صورتمجلس تفکیکی، انباری متصرفی شما واقعا متعلق به واحد دیگری باشد، فروشنده اولیه (سازنده) مرتکب تخلف شده است. او حقی را به شما (یا نفر قبلی) فروخته که در سند رسمی ملک وجود نداشته است.
در این صورت، شما میتوانید علیه فروشندهای که ملک را به شما فروخته (و او نیز علیه نفر قبل از خود) بابت «تلف یا مستحقالغیر درآمدن مبیع» (بخشی از مورد معامله که متعلق به دیگری بوده) شکایت کنید و خسارت بگیرید.
۳. اماره تصرف (۱۲ سال تصرف)
طبق قانون مدنی، «تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است.» (ماده ۳۵ قانون مدنی).
اینکه شما ۱۲ سال به صورت علنی و بدون اعتراض در این انباری تصرف داشتهاید، یک امتیاز مثبت برای شماست.
اما نکته مهم این است که «اماره تصرف» زمانی معتبر است که در مقابل آن «سند رسمی» وجود نداشته باشد. اگر سند رسمی همسایه صراحتا بگوید این فضا متعلق به اوست، سند رسمی بر تصرف فیزیکی غلبه دارد.
۴. احتمال اشتباه در شمارهگذاری (اشتباه ثبتی)
بسیار پیش میآید که در زمان صدور سند، کارمند ثبت یا نقشهبردار، شماره قطعات را جابهجا در سند درج کند.
اگر متوجه شدید که در تمام واحدها، شماره انباری مندرج در سند با آنچه در واقعیت تصرف شده تفاوت دارد، این یک «اشتباه ثبتی» جمعی است.
در این حالت، مالکین مجتمع میتوانند با هم توافق کنند و از طریق «هیات نظارت اداره ثبت»، درخواست اصلاح اسناد را بدهند (افراز و تفکیک مجدد یا اصلاح صورتمجلس).
۵. ادعای مالک جدید
مالک جدید چون بر اساس سند رسمی صحبت میکند، در موضع قدرت قرار دارد. اما او نمیتواند شخصا اقدام به شکستن قفل یا تصرف کند. او باید «دعوای خلع ید» یا «رفع تصرف» مطرح کند.
چه باید کرد؟ (راهکار عملی)
نقشهبرداری ثبتی: از یک کارشناس رسمی بخواهید نقشه صورتمجلس تفکیکی را با وضع موجود (انباری شماره ۶) تطبیق دهد.
مذاکره با مدیر ساختمان و سازنده: اگر سازنده هنوز در دسترس است، او را مسئول پاسخگویی بدانید، چرا که او واحدها را طبق تقسیمنامه خودش تحویل داده است.
تامین دلیل: اگر احتمال میدهید همسایه میخواهد به زور انباری را تصرف کند، از طریق شورای حل اختلاف درخواست «تامین دلیل» کنید تا سابقه تصرف ۱۲ ساله شما و شماره انباری در قولنامه توسط کارشناس صورتجلسه شود.
دعوای اصلاح سند یا مطالبه خسارت:
اگر اشتباه از سمت ثبت بوده -> دعوای اصلاح سند.
اگر سازنده از اول اشتباه فروخته -> دعوای مطالبه خسارت (ارزش روز انباری) از فروشنده.
عرض سلام و احترام
برای تثبیت انباری شماره ۶، باید با قولنامه های مکتوب شما و اثبات تصرف طولانی ۱۲ ساله، حق خود را اثبات کنید و همزمان از دادگاه بخواهید پایان کار و صورت مجلس تفکیکی را استعلام و با نقشه تطبیق دهد که “قطعه ۲۹۳” دقیقا همان انباری شماره ۶ هست یا نه. وقتی این تطبیق انجام شود، مسیر حکم بسیار روشن تر می شود
با توجه به صورت سوال ، اگر شماره انباری در سند دیگری تصریح ندارد ، انباری را در تصرف خود نگهدارید . در صورت طرح ادعای مالکیت از ناحیه دیگری ، با ادله و مدارک خود دادگاه در ماهیت وارد و احتمال زیاد رای به نفع شما خواهد بود .
همین که اینهمه مدت در تصرف شما بوده دلیلی بر مالکیت میباشد هر چند این تصرفات بصورت عرفی تا صدور سند است شما فعلا انرا حفظ کنین در صورتی که اقدامی قضایی انجام گردید و دلایل مدعی مورد پذیرش قرار گرفت چاره ای نیست
در املاک دارای سند تفکیکی، مندرجات سند رسمی ملاک مالکیت است. اگر انباری در سند شما قید نشده ولی در سند همسایه صراحتا ذکر شده باشد، قانونا متعلق به ایشان است و توسط وکیل دادگستری علیه فروشنده دعوای خسارت مطرح نمایید.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
