معامله فضولی و یا فروش مال غیر و یا کلا باطل است؟

سلام
اپارتمان قولنامه ای خریداری کردم از آقایی بعد از گذشت ♦️۳ سال ..... یکماه هست متوجه شدم این آقا کلا کاره ای نبوده و بجای همسرش اپارتمان در املاک آمده و قلنامه کرده آپارتمان و با 👈🏻تفویض وکالت به همسرش داده بوده برای همین خودش هیچکاره بوده
قلنامه سه برگ هست من دو برگ دستم هست بردم و خانوم ایشون زیر همون دو برگ قولنامه نوشت ( البته ریز که مندرجات فوق مورد تایید ) (اسم و فامیلشون ) است کنار امضا شوهرشون پایین قلنامه همین بعد امضا کردن و اثر انگشت در هر دو برگ کردن
از کجا میشه فهمید که معامله فضولی هست و یا فروش مال غیر یا کلا باطل؟
سوال معامله فضولی برای اجازه دادن تایم مشخصی داره الان بعد از سه سال این کار درسته
سوال : آیا باید در برگی که دست املاک هم هست اینو بنویسن و املاک تایید کنن؟ یا همین دو برگ دست من کافیه؟
سوال: خودم حالا میخوام اپارتمان بفروشم قولنامه ای به کس دیگه دوباره مشکلی پیش نمیاد؟
..........
با تشکر از شما