در قرارداد مشارکت در ساخت، مالک موظف بود سند عرصه را در سه مرحله به نام سازنده منتقل کند، اما تاکنون هیچیک از این مراحل را انجام نداده است. اکنون با وجود اینکه ساختمان به مرحله بهرهبرداری رسیده، مالک به دلیل برخی نواقص، دادخواست الزام به ایفای تعهدات قراردادی علیه سازنده تقدیم کرده و دادگاه قرار کارشناسی صادر کرده است.
دو سؤال دارم:
۱. با توجه به اینکه مالک در وضعیت متخلف متقدم قرار دارد، آیا سازنده میتواند با استناد به حق حبس و ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، از دادگاه درخواست رد یا عدم استماع دعوا کند؟
۲. تبصره ماده ۷ قرارداد مقرر میکند که اگر مالک پس از تکمیل و پایان کار نتواند سهم سازنده را منتقل کند، سازنده میتواند اجرای ساختمان را تعطیل کرده و روزانه سه میلیون ریال خسارت دریافت کند. با توجه به اینکه تعطیلی اجرا پس از پایان کار معنا ندارد، آیا این تبصره فقط به بند ۷-۳ مربوط میشود یا همه بندها را پوشش میدهد؟
تولیدشده با هوش مصنوعی بنیاد وکلا — پاسخ وکیل نیست
این متن را هوش مصنوعی نوشته است و ممکن است دقیق یا کامل نباشد؛ پاسخهای وکلا در ادامهٔ همین صفحه آمده است.
در پاسخ به سؤال اول، استناد به حق حبس در قالب دفاع ماهوی صحیح است، اما این دفاع موجب رد یا عدم استماع دعوا نمیشود؛ دادگاه دعوا را میشنود و سازنده باید در جلسه دفاع کند که تا انتقال سند، تعهدی به رفع نواقص ندارد. ماده ۲ آیین دادرسی مدنی ناظر به ذینفعی خواهان است، نه ابزار رد دعوای طرف متخلف.
طبق قانون مدنی، هر یک از طرفین عقد معاوضی میتوانند اجرای تعهد خود را منوط به اجرای تعهد طرف مقابل کنند و تخلف مالک در انتقال سند، مستمسک محکمی برای دفاع حق حبس سازنده در برابر ادعای نواقص است.
در پاسخ به سؤال دوم، تبصره با عبارت «بعد از تکمیل و پایان کار» آغاز میشود؛ بنابراین از نظر ادبی و حقوقی فقط به مرحله سوم یعنی بند ۷-۳ تعلق دارد، نه به بندهای ۷-۱ و ۷-۲. برای تأخیر در مراحل اول و دوم، سازنده باید به قواعد عمومی مسئولیت قراردادی و مطالبه خسارت تأخیر استناد کند.
۹ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی
کاملترین پاسخ
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پیرو سوال شما، ۱. صرف استناد به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی برای رد یا عدم استماع دعوای مالک درست نیست؛ مالک نسبت به تعهدات سازنده همچنان ذینفع است و اصل دعوا قابل رسیدگی است. اما اگر تعهدات مالک و سازنده متقابل و همزمان باشند، سازنده میتواند به حق حبس موضوع ماده ۳۷۷ قانون مدنی استناد کند و دفاع کند که تا مالک تعهدات مقدم یا متقابل خود، خصوصا انتقال اسناد عرصه، را انجام نداده، الزام سازنده به اجرای تعهدات متقابل وجاهت ندارد. این دفاع معمولا موجب «عدم استماع» دعوا نمیشود، بلکه میتواند موجب رد دعوا نسبت به تعهدات متقابل تا زمان ایفای تعهد مالک یا صدور حکم مشروط و متناسب با مفاد قرارداد شود. مواد ۲۱۹ تا ۲۲۲ قانون مدنی نیز اصل لزوم و مسئولیت ناشی از تخلف قراردادی را تایید میکنند.
۲. درباره تبصره ماده ۷، نمیتوان صرفا به این دلیل که عبارت «تعطیلی اجرا» بعد از پایان کار بیمعناست، آن را محدود به بند ۷-۳ دانست. باید کل ماده ۷، تبصره و ترتیب شمارهگذاری بندها بررسی شود. ملاک، قصد مشترک طرفین و معنای عرفی مفاد قرارداد است؛ مواد ۲۲۴ و ۲۲۵ قانون مدنی نیز بر همین شیوه تفسیر تاکید دارند. اگر تبصره از نظر ساختار قرارداد ناظر به کل تعهدات انتقال سند باشد، اصل بر شمول آن است؛ اما اگر متن و ارجاع داخلی تبصره نشان دهد که فقط ضمانت اجرای بند ۷-۳ است، نمیتوان آن را به سایر بندها تسری داد.
در پرونده شما یک نکته مهمتر وجود دارد: اگر ساختمان بالفعل به مرحله بهرهبرداری رسیده و مالک هنوز هیچیک از سه مرحله انتقال عرصه را انجام نداده، بهتر است سازنده صرفا دفاع شکلی نکند؛ بلکه در همان پرونده، حسب ارتباط و شرایط، اجرای تعهدات متقابل مالک، خسارت قراردادی ناشی از عدم انتقال و آثار حق حبس را نیز صریحا مطرح کند. چون دادگاه با یک قرارداد مشارکت در ساخت طرف است، نه مسابقهای برای پیدا کردن یک ماده که همه مشکلات را با یک ضربه حل کند
در فرض سؤال، استناد سازنده به حق حبس قابل طرح است، اما به نظر میرسد درخواست «رد دعوا» یا «عدم استماع دعوا» صرفا با استناد به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، استدلال دقیقی نیست. ماده ۲ صرفا ناظر بر این است که رسیدگی دادگاه منوط به طرح دعوا از سوی شخص ذینفع است و حق حبس، در صورت تحقق شرایط، یک دفاع ماهوی در برابر مطالبه اجرای تعهد متقابل است، نه از موارد فقدان شرایط اقامه دعوا.
در قرارداد مشارکت در ساخت نیز باید ابتدا تعهدات متقابل و زمان اجرای آنها از متن قرارداد و قصد مشترک طرفین احراز شود. اگر انتقال سهم عرصه از سوی مالک، مقدمه یا تعهد متقابل اجرای تعهدات سازنده بوده و مالک علیرغم حلول موعد، هیچیک از مراحل انتقال را انجام نداده باشد، سازنده میتواند با استناد به اصل تقابل تعهدات و حق حبس دفاع کند و اعلام نماید تا زمانی که مالک تعهد مقدم یا متقابل خود را انجام نداده، الزام سازنده به اجرای تعهدات متقابل فاقد مبنای قراردادی است. البته اینکه دقیقا حق حبس قابل اعمال است یا خیر، کاملا به مفاد قرارداد، ترتیب زمانی تعهدات و اینکه کدام تعهد مقدم و کدام مؤخر بوده بستگی دارد. در رویه حقوقی نیز در قراردادها، متن و حدود تعهدات طرفین نقش تعیینکننده دارد.
نکته مهم در پرونده شما این است که ساختمان به مرحله بهرهبرداری رسیده است. بنابراین اگر سازنده عملا قسمت عمده تعهدات خود را انجام داده و اکنون مالک صرفا به دلیل نواقصی مانند تکمیل برخی موارد، دعوا مطرح کرده، باید بررسی شود آیا تعهد انتقال سند عرصه واقعا شرط یا مقدمه اجرای همین تعهدات بوده یا خیر. نمیتوان صرف عدم انتقال سند را بهطور مطلق موجب سقوط یا عدم استماع دعوای مالک دانست. حتی ممکن است دادگاه، با توجه به میزان اجرای تعهدات هر دو طرف، موضوع را از حیث تخلف متقابل و ضمانتاجراهای قراردادی بررسی کند.
در خصوص تبصره ماده ۷ قرارداد نیز اگر متن آن دقیقا این باشد که «چنانچه مالک پس از تکمیل و اخذ پایانکار نتواند سهم سازنده را منتقل کند، سازنده حق تعطیلی عملیات و دریافت روزانه سه میلیون ریال خسارت را دارد»، باید آن را با توجه به کل ماده ۷ و سایر بندهای قرارداد تفسیر کرد. اگر تبصره صراحتا به وضعیت «پس از تکمیل و پایان کار» مربوط شده باشد، عبارت «تعطیل کردن عملیات» ممکن است از حیث منطقی با وضعیت پس از پایان کار ناسازگار باشد؛ اما این تناقض لزوما باعث بیاعتباری شرط نمیشود و میتوان آن را بر مبنای قصد مشترک طرفین و موضوع کلی قرارداد تفسیر کرد. بنابراین اینکه تبصره صرفا ناظر به بند ۷-۳ است یا تمام موارد ماده ۷ را دربرمیگیرد، بدون مشاهده متن کامل ماده ۷ و تبصره آن قابل اظهار نظر قطعی نیست.
در دفاعیه، به نظرم بهتر است به جای تمرکز صرف بر «رد دعوا»، اینگونه استدلال شود: مالک خود متعهد به انتقال سهم عرصه بوده و تاکنون هیچیک از تعهدات انتقالی خود را انجام نداده؛ بنابراین با توجه به تقابل تعهدات و مفاد قرارداد، تا زمان ایفای تعهدات مالک، مطالبه اجرای تعهدات متقابل سازنده فاقد وجاهت است؛ علیالخصوص که قرارداد برای تخلف مالک نیز ضمانتاجرای صریح پیشبینی کرده است. این دفاع از نظر ماهوی بسیار قویتر از استناد مستقیم به ماده ۲ آیین دادرسی مدنی است.
سازنده میتواند به عدم ایفای تعهد مالک استناد کند، اما بهتر است این موضوع را بهعنوان دفاع در برابر دعوای مالک مطرح کند، نه اینکه صرفا به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای رد دعوا کند.
حق حبس زمانی قابل اتکاست که تعهدات طرفین متقابل و از حیث زمان اجرا قابل جمع و همزمان باشند
اگر انتقال سند عرصه در مراحل مقرر، شرط اجرای تعهدات سازنده بوده و مالک هیچیک از تعهدات خود را انجام نداده باشد، این موضوع میتواند دفاع مهمی برای سازنده باشد؛ البته دادگاه ابتدا باید متن قرارداد و ترتیب زمانی تعهدات را احراز کند.
در خصوص تبصره ماده ۷ نیز، نمیتوان صرفا با توجه به عبارت «پس از تکمیل و پایان کار» آن را به همه بندهای ماده تسری داد. متن دقیق تبصره و ارتباط آن با بندهای ۷-۱ تا ۷-۳ تعیینکننده است و باید بر اساس قصد مشترک طرفین و مفاد کل قرارداد تفسیر شود
دفاع سازنده در این وضعیت، اصولا باید بر تخلف مقدم مالک از تعهد قراردادی و حق حبس متمرکز باشد(نه ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی). زیرا ماده ۲ بهخودیخود موجب رد یا عدم استماع دعوا نمیشود. چنانچه انتقال سند عرصه تعهد متقابل و مقدم مالک بوده باشد، میتوان تا زمان ایفای آن، الزام سازنده به انجام تعهدات متقابل را مورد ایراد قرار داد. درباره تبصره ماده ۷ نیز، شمول آن نسبت به بندهای مختلف قرارداد باید از متن و قرائن قرارداد احراز شود هرچند با توجه به اینکه تعطیلی اجرا پس از پایان کار موضوعیت ندارد، میتوان استدلال کرد که این ضمانت اجرا ناظر به مرحله قبل از تکمیل ساختمان بوده و تسری آن به بعد از پایان کار نیازمند تصریح قراردادی است ....
باسلام
اگر مالک بابت نواقص جزئی ساختمان الزام سازنده را میخواهد، ولی در مقابل مالک هنوز هیچیک از تعهدات اساسی خود درباره انتقال سهم عرصه را انجام نداده، سازنده میتواند استدلال کند که:
تکمیل عمده عملیات ساختمانی به معنای اسقاط حق حبس نسبت به سایر تعهدات متقابل نیست؛ مگر اینکه از قرارداد یا رفتار سازنده چنین اسقاطی احراز شود.
در نظریه مشورتی اداره حقوقی درباره حق حبس نیز بر اهمیت متن قرارداد و قصد طرفین تاکید شده است.
۱. اصل حق حبس قابل استناد است؛ اگر انتقال سند مالکیت، تعهد متقابل و مقدم مالک بوده و مالک بدون انجام آن، اجرای تعهدات سازنده را مطالبه کرده باشد، میتوانید به ماده ۳۷۷ قانون مدنی استناد کنید. اما صرفا به استناد ماده ۲ آیین دادرسی مدنی نمیتوان رد دعوا گرفت؛ اثر حق حبس باید با مفاد قرارداد و ارتباط تعهدات بررسی شود.
۲. درباره تبصره ماده ۷، اگر متن قرارداد نشان دهد خسارت روزانه برای تاخیر مالک در انتقال سهم سازنده تعیین شده، میتوان مطالبه آن را مطرح کرد؛ اما اینکه عبارت «تعطیل کردن اجرا» بعد از پایان کار عملا منتفی است، لزوما تبصره را نسبت به سایر بندها بیاثر نمیکند. تفسیر دقیق ارتباط تبصره با بند ۷-۳ و سایر بندها به متن کامل قرارداد بستگی دارد.
خیر، سازنده نمیتواند با استناد به حق حبس، دعوای مالک را رد کند، زیرا حق حبس دفاعی ماهوی است، نه شکلی که مانع از استماع دعوا شود.
تبصره ماده ۷ صرفا مربوط به مرحله ساخت است و پس از پایان کار، امکان تعطیلی وجود ندارد، اما میتوان خسارت را بر اساس عرف یا قانون (مثلا خسارت تاخیر) مطالبه کرد.
بهتر است سازنده در لایحه دفاعیه خود بر تخلف متقدم مالک (عدم انتقال عرصه) تاکید و از دادگاه درخواست صدور رای توامان کند.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
