موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
خرید آپارتمان در ساختمانی که هنوز جواز ساخت ندارد چه حکمی دارد؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۶۱ پاسخ ثبت شده
سازندهای برای ملکی که هنوز در مرحله زمین است و جواز ساخت نگرفته، اقدام به فروش طبقه پنجم کرده است. آیا این معامله از نظر قانونی صحیح است؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
درباره صحت این معامله میان وکلا اختلاف نظر وجود دارد؛ گروهی آن را از نظر حقوقی باطل یا فاقد شرایط قانونی میدانند و گروهی دیگر معامله را صحیح اما فوقالعاده پرریسک تلقی میکنند.
این دیدگاههای کلی بر اساس وضعیت معمول پیشفروش است، اما شرایط دقیق توافق و مفاد قرارداد شما میتواند سرنوشت معامله را تغییر دهد.
حمیدرضا قاسمیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
بسم تعالی
ابتدا باید مجوز ساخت اخذ شود تا توسط شهرداری تعیین شود که ساختمان تا چند طبقه حق ساخت دارد و بر اساس قانون پیش فروش ساختمان ها خرید فروش قبل از اخذ پروانه ساخت و ساز فاقد اعتبار قانونی میباشد و هرگونه معامله در این خصوص باطل میباشد و اگر معامله ای انجام شود در اینده خریدار با مشکلات قانونی بسیاری مواجه میشود .
خیر به این سادگی نمیتوان گفت معامله صحیح یا باطل است.
اگر فروشنده مشمول **قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹** باشد، پیشفروش واحدی که هنوز پروانه ساختمانی اخذ نشده و بدون تنظیم سند رسمی انجام شده، برخلاف مقررات آن قانون است. در این حالت فروشنده ممکن است مسئولیت مدنی و حتی کیفری پیدا کند.
اما از نظر حقوق مدنی، صرف اینکه هنوز ساختمان ساخته نشده یا پروانه صادر نشده، لزوما موجب بطلان قرارداد نیست. اگر موضوع معامله قابل تعیین باشد و فروشنده تعهد به احداث و انتقال آن واحد کرده باشد، اصل قرارداد ممکن است معتبر تلقی شود، هرچند اجرای تعهد و آثار آن با اشکال مواجه باشد.
بنابراین اگر قرارداد به صورت عادی و قبل از اخذ پروانه منعقد شده باشد، امکان طرح دعاوی مانند الزام به ایفای تعهد، فسخ، مطالبه خسارت یا استرداد ثمن بسته به شرایط پرونده وجود دارد و نمیتوان صرفا به دلیل نداشتن پروانه، معامله را باطل دانست.
درود و احترام.
وقتی حتی پی ساختمان پر نشده یا نقشه ساختمان کشیده نشده است، به نظر نتوان چنین پیش خریدی را معتبر دانست چرا که هنوز سبب ایجاد نشده است.
برای مثال، اگر شما در زمستان به مزرعه برنج بروید و زمین کاملا عریان باشد، اگر ۱۰۰ کیلو از برنج این مزرعه را پیش خرید کنید، آیا میتوان این عمل را صحیح دانست؟
عرف عقلا چنین بیعی را غرری و باطل میداند چرا که ممکن است اصلا جواز ساخت صادر نشود همانطور که در مثال ما، ممکن است در بهار آب به مزرعه نرسد و کشاورز نتواند برنج بکارد.
قانون مدنی به صراحت مقرر کرده که در بیع عین معین، عین باید هنگام بیع موجود باشد وگرنه عقد باطل است. شاید بتوان با تفسیر موسع قانون، عقد عینی که حین بیع وجود ندارد اما سبب ایجاد آن وجود دارد را صحیح دانست، اما در فرض پرسش، حتی سبب وجود آپارتمان نیز مفقود است.
موفق باشید.
سلام و احترام ، این معامله صرفا به دلیل نداشتن جواز ساخت خودبهخود باطل نیست زیرا طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، قرارداد خصوصی در صورت وجود شرایط اساسی معامله معتبر است. بااینحال چون فروش طبقه پنجم ساخته نشده در حکم پیشفروش ساختمان است طبق مواد ۳ و ۴ قانون پیشفروش ساختمان باید پس از فراهمشدن مدارکی مانند پروانه ساخت و شناسنامه فنی با سند رسمی تنظیم شود. بنابراین قرارداد عادی فعلی ممکن است تعهدآور باشد اما مالکیت قطعی طبقه پنجم را تضمین نمیکند و سازنده نیز در صورت پیشفروش بدون سند رسمی ممکن است مشمول ضمانت اجرای ماده ۲۳ همان قانون شود که در ماده تاکید شده اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش ساختمان نمایند به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می شوند. موفق باشید
سلام
اگر منظور پیشفروش واحد باشد، فروش آپارتمان در ساختمانی که هنوز پروانه ساختمانی (جواز ساخت) ندارد با مقررات قانون پیشفروش ساختمان سازگار نیست و از نظر حقوقی با ایراد جدی مواجه است.
بنابراین:
* اگر معامله صرفا یک توافق خصوصی باشد، ممکن است اصل قرارداد در برخی شرایط معتبر تلقی شود، اما ریسک حقوقی بسیار بالایی دارد.
* اگر به عنوان پیشفروش رسمی انجام شده باشد، نداشتن جواز ساخت از ایرادات اساسی معامله است و میتواند موجب مسئولیت فروشنده و ایجاد حق فسخ یا مطالبه خسارت برای خریدار شود.
پیش از خرید چنین ملکی، وضعیت مالکیت زمین، پروانه ساختمانی، مجوزهای لازم و نحوه تنظیم قرارداد باید توسط وکیل بررسی شود.
معامله فروش طبقه پنجم پیش از اخذ پروانه ساخت، اصولا بهخودیخود باطل نیست.
با این حال، صحت آن منوط به وجود مجوز قانونی، امکان احداث آن طبقه و احراز مالکیت یا اختیار قانونی فروشنده است.
اگر فروشنده امکان قانونی ساخت یا انتقال آن واحد را نداشته باشد، معامله میتواند باطل یا قابل ابطال و موجب مسئولیت مدنی باشد.
بنابراین، صرف فروش طبقهای که هنوز احداث نشده، دلیل بر صحت یا بطلان معامله نیست و شرایط قرارداد و مقررات شهرسازی ملاک است.
در نتیجه، برای اظهارنظر قطعی باید مفاد قرارداد و وضعیت حقوقی ملک بررسی شود.
این معامله از نظر قانونی مشکلات جدی داره. طبق قانون، فروش آپارتمان یا واحد در ساختمانی که هنوز جواز ساخت نداره، ممنوعه و معامله باطله. قانون پیشفروش ساختمان هم صراحتا میگه که پیشفروشنده باید حتما پروانه ساختمانی داشته باشه وگرنه قرارداد باطله و حتی میتونه جنبه کیفری پیدا کنه.
پس خرید واحدی در طبقه پنجم در حالی که ملک فقط زمین هست و جواز ساخت هم صادر نشده، از نظر قانونی معتبر نیست و خریدار نمیتونه حقوق مالکانه خودش رو دنبال کنه. تنها راهش اینه که تا قبل از صدور جواز، قرارداد رو فسخ کنه یا منتظر بمونه تا سازنده جواز بگیره و بعد قرارداد جدید با شرایط قانونی تنظیم کنه.
درود ...طبق قانون شرایط صحت معاملات و ارکان آن باید رعایت بشه تا یک معامله صحیح واقع شود.
وقتی هنوز جواز ساخت گرفته نشده فروش طبقه ی پنجم، باطل نیست اما در ادامه شما از طریق دادگاه مجبور به الزام فروشنده به ساخت به تکمیل به تحویل و به تنظیم سند رسمی خواهید شد .
و اگر جواز ساخت صادر نشود شما مجبور میشوید از طریق دادگاه الزام به استرداد وجه یا انجام تعهد رو اقامه کنید و این مسیر تا تحویل واحد در طبقه ی پنجم محکوم به اطاله و هزینه های اضافی میباشد .موفق باشید
باسلام
خرید واحدی در ساختمانی که هنوز جواز ساخت ندارد ریسکهای مهمی دارد، از جمله:
ممکن است پروانه ساخت اصلا صادر نشود یا تعداد طبقات مجاز کمتر از آنچه فروخته شده باشد؛ در نتیجه طبقه پنجم اصولا قابل احداث نباشد.
ممکن است انتقال رسمی سند در آینده با مانع مواجه شود.
در صورت بروز اختلاف، خریدار ناچار به طرح دعوا برای استرداد وجه یا مطالبه خسارت شود.
با سلام. فروش ملک پیش از اخذ جواز ساخت و در مرحله زمین از نظر حقوقی با چالشهای جدی روبروست. اگرچه معامله بر پایه مبایعهنامه انجام میشود اما از حیث اعتبار رسمی، چون هنوز واحدی وجود ندارد که بتوان سند مالکیت آن را صادر کرد، این معامله در واقع تعهد به انجام معامله در آینده است. از نظر قانونی اگر سازنده نتواند جواز ساخت را اخذ کند یا امکان تنظیم سند رسمی را نداشته باشد، معامله با مشکل مواجه شده و شما میتوانید بر اساس عدم انجام تعهد، حکم ابطال قرارداد یا استرداد ثمن را مطالبه نمایید.
اگر منظور پیشفروش باشد، صرف اینکه ساختمان هنوز احداث نشده یا پروانه ساخت صادر نشده، معامله را خودبهخود باطل نمیکند؛ اما اگر فروشنده مالک نباشد، اختیار قانونی برای پیشفروش نداشته باشد، یا امکان قانونی ایجاد طبقه پنجم وجود نداشته باشد، معامله میتواند باطل یا قابل فسخ باشد و حتی در شرایطی مسئولیت کیفری نیز ایجاد کند. بنابراین صحت معامله به وضعیت مالکیت، مجوزها و مفاد قرارداد بستگی دارد.
خرید چنین ملکی لزوما باطل نیست، اما دارای ریسک جدی است. چون هنوز جواز ساخت صادر نشده، تعداد طبقات، مشخصات و امکان احداث بنا قطعی نیست و ممکن است مشکلات شهرداری یا حقوقی ایجاد شود. قبل از معامله باید وضعیت سند، مالکیت زمین، قرارداد مشارکت و امکان اخذ جواز بهدقت بررسی شود.
پیشخرید واحد آپارتمان در ملکی که سازنده ی آن جواز ساخت اخذ نکرده دارای ریسک بالا است آن هم در طبقه ی پنجم که معلوم نیست شفرداری به این ملک تراکم در آن محدوده بدهد یا نه یا سوال دیگری که به ذهن میآید اینکه اگر بخاهید در قرارداد تاریخی برای تحویل مبیع تعیین کنید چه تاریخی باشد قدر مسلم باید مبدا را تاریخ درج شده در پروانه ی ساخت در نظر گرفت همچنین سازنده به موجب ماده ۲۳ قانون پیشفروش با مشکل مواجه میشود پس توصیه ی من به هر دو طرف احتیاط در انعقاد چنین قراردادی است
سلام خیر معامله ملک بدون جواز ساخت و پیش از تایید رسمی از سوی شهرداری فاقد اعتبار قانونی کامل است با این حال اگر با رضایت طرفین انجام شود میتواند به صورت قرارداد پیش فروشی باشد اما شما حق مالکیت رسمی بر آن را ندارید و ریسک حقوقی بالایی دارد
با سلام
فروش طبقهای از ملکی که هنوز پروانه ساخت ندارد و صرفا در حد زمین است میتواند مشکل قانونی داشته باشد.
اگر قرارداد در قالب پیشفروش ساختمان باشد، باید شرایط قانون پیشفروش (از جمله اخذ مجوزهای لازم و تنظیم رسمی قرارداد) رعایت شود؛ در غیر این صورت خریدار با ریسک جدی مواجه است.
صرف نوشتن مبایعهنامه عادی، بهتنهایی تضمینکننده صحت و امکان اجرای تعهد سازنده نیست.
عرض سلام و احترام
خرید واحد بدون جواز ساخت معمولا از حیث انتقال فوری مالکیت مشکل دارد، ولی بیشتر به عنوان قرارداد تعهدآور به ساخت و سپس انتقال رسمی قابل استناد است؛ پس شما معمولا به جای مالک شدن فوری، دنبال الزام فروشنده به اجرای تعهد و تنظیم سند رسمی در زمان تحقق شرایط می روید.
باسلام
ابتدا باید پروانه ساخت از شهرداری اخذ شود تا تعداد طبقات و حدود مجاز ساخت مشخص گردد. مطابق مقررات قانون پیشفروش ساختمان، انجام پیشفروش بدون اخذ مجوزهای قانونی لازم میتواند فاقد اعتبار قانونی باشد و برای خریدار مشکلات حقوقی و ثبتی ایجاد کند. بنابراین پیش از هرگونه معامله، بررسی پروانه ساخت و مجوزهای مربوط ضروری است.
خیر، معامله فروش طبقه پنجم قبل از اخذ جواز ساخت، باطل است؛ زیرا:
· مطابق ماده ۱۰ قانون ثبت، فروش ملک قبل از تفکیک و اخذ مجوز، غیرقانونی است.
· شهرداری نیز بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، چنین معاملهای را به رسمیت نمیشناسد.
راهکار: برای ابطال یا دریافت خسارت، به دادگاه عمومی مراجعه کنید.
محمدمهدی قنبری
۱ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوهقضاییه
۴٫۹·۶۷ مشاوره موفق
سلام
خیر، معامله با اشکالات جدی روبهروست؛ چون طبقه پنجم هنوز وجود خارجی ندارد و بدون جواز ساخت، موضوع معامله نامعین و انتقال سند آن ممکن نیست. بهتر است پیش از پرداخت، با وکیل متخصص مشورت و ضمانت اجرا و وجهالتزام صریح در قرارداد درج شود.
با سلام
از نظر قانونی، معامله روی ملکی که هنوز جواز ساخت نگرفته و در مرحله زمین است ممکن است با مشکلات قانونی مواجه شود. چون هنوز مشخص نیست که اصلا طبقه پنجمی ساخته خواهد شد یا نه. برای پیشفروش باید حداقل جواز ساخت صادر شده باشد.
سلام
خیر صحیح نیست مگر در قرارداد شرط خاصی پیش بینی شده باشد
بر اساس قانون میبایست در زمان تنظیم قرارداد مبایعه نامه ، مورد معامله موجود باشد و معلوم و معین باشد
فروش مال آینده ممکن نیست مگر در زمان تنظیم قرارداد ، موضوع مورد معامله قابل تعیین باشد
کاربر بنیاد وکلا
۲ ماه پیش
سلام
بله اگر قرارداد در قالب پیشفروش ساختمان و طبق تشریفات قانونی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، اصل قرارداد معتبر است و گرفتن پروانه ساخت میتواند بعدا انجام شود.اما نکته مهم این است که امکان قانونی ساخت طبقه پنجم باید وجود داشته باشد. اگر در طرح، تراکم یا ضوابط شهرداری اجازه احداث طبقه پنجم داده نشود، فروش آن طبقه با ایراد اساسی مواجه میشود چون موضوع معامله قابلیت اجرا ندارد.در قرارداد میتوان برای حالتی که فروشنده نتواند مجوز ساخت طبقه پنجم را بگیرد، وجه التزام تعیین کرد.شرط دقیق نوشته شود که اگر به علت عدم اخذ مجوز یا ممنوعیت قانونی امکان احداث طبقه پنجم فراهم نشد، فروشنده علاوه بر استرداد وجوه دریافتی به نرخ روز ، مبلغ مشخصی به عنوان وجه التزام بپردازد.لبته وجه التزام نبایدخیلی سنگین و غیرمتعارف باشد. مبلغ آن منطقی و شفاف تعیین شود.
درود
بر اساس قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، پیشفروش ساختمان قبل از اخذ جواز ساخت (پروانه ساختمانی) فاقد اعتبار قانونی است و این معامله باطل محسوب میشود.
سلام دوست خوبم
اینگونه معاملات دچار مشکل میشود
زیرا هنوز مجوز فنی صادر نشده
معلوم نیست در چه متراژی چند طبقه وووو بهش مجوز بدن
لذا توصیه میشود بعد از اجرایی شدن مقدمات اولیه مثل پی و فونداسیون ووووووو اقدام به خرید کنید
درود
برای پیش فروش ساختمان ابتدا باید شناسنامه فنی ساختمان موضوع قانون پیش فروش صادر شود. اگر قبل از صدور آن معامله ای انجام شود، امکان دارد در آینده به چالش های مواجه شوید.
سلام وقت بخیر
بله الان مرسوم هستش این مدل فروشها که تحت عنوان مدیریت پیمان صورت میگیرند و کاملا قانونی هستش
اما خب با توجه به شرایط تورمی و وضعیت اقتصادی موجود ورود به همچین پروژه هایی توصیه نمیشود
در فرص سوال انجام چنین معامله ای صرف نظر از سایر شرایط بر اساس اصل صحت صحیح است .اما در این سوال سازنده پیش فروش میخواد کنه یا کرده .لذا حتما مالک ملک کسی است و سازنده کسی دیگر و احتمالا قرارداد مشارکت در ساختی وجود داره .پس ملک متعلق به سازنده نیست احتمالا قراره بر اساس پیشرفت مالک بشه و حتما در قرارداد مشارکت باید بررسی بشه امکان پیش فروش برا سازنده هست و یا خیر ؟ که فروص متفاوتی هست و شایسته بررسی .
سلام/با توجه به اظهارات شما، به نظر می رسد هنوز قرارداد پیش فروش تنظیم نشده است. بنابراین، فروشنده چه چیز را فروخته است؟ و به نظر می رسد هنوز قدرالسهمی از زمین هم به نام سازنده منتقل نشده باشد. بنابراین می توان بیع را باطل دانست چرا که بلاموضوع است/ ولی اگر تعهد به بیع بوده، در حدود توافقات فی مابین اعتبار دارد
صرف فروش واحدی که هنوز ساخته نشده، باطل نیست.
اگر سازنده حق ساخت و اختیار پیشفروش یا فروش را داشته باشد، اصل معامله میتواند صحیح باشد؛ اما اگر اختیار قانونی نداشته باشد یا مقررات مربوط به پیشفروش ساختمان رعایت نشده باشد، ممکن است برای او مسئولیت حقوقی یا حتی کیفری ایجاد شود.
جعفر نوروزی
۲ ماه پیش
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹·۵۲ مشاوره موفق
سلام، خیر اولا سند پیش فروش بایستی ثبت شود.
از مزایای قانون پیش فروش برخوردار نمی باشد.
با سلام
فرای معامله که بدون عدم جواز ساخت که دارای اشکال وفاقد اعتبار بوده
این گونه معاملات بیشتر اوقات باعث ضرر رسیدن به خریدار می گردد توصیه می گردد این گونه معامله ای انجام ندهید
بله به عنوان پیش فروش یا مشارکت در ساخت ایراد ندارد اما برای تهیه قرارداد کامل و جامع که بعدا مشکلی نخورید حتما از طریق مشورت و اخذ قرارداد از وکلای دادگستری اقدام فرمایید.
از نظر قانونی معامله مشکلی نداره
اما به دلیل مشکلاتی که امکان دارد در آینده پیش بیاید و چون سندی وجود ندارد مالکیت قطعی طبقه پنجم را تضمین نمی کند.وپر ریسک است
