خرید آپارتمان در ساختمانی که هنوز جواز ساخت ندارد چه حکمی دارد؟

سلام و احترام ، این معامله صرفا به دلیل نداشتن جواز ساخت خودبه‌خود باطل نیست زیرا طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، قرارداد خصوصی در صورت وجود شرایط اساسی معامله معتبر است. بااین‌حال چون فروش طبقه پنجم ساخته‌ نشده در حکم پیش‌فروش ساختمان است طبق مواد ۳ و ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان باید پس از فراهم‌شدن مدارکی مانند پروانه ساخت و شناسنامه فنی با سند رسمی تنظیم شود. بنابراین قرارداد عادی فعلی ممکن است تعهدآور باشد اما مالکیت قطعی طبقه پنجم را تضمین نمی‌کند و سازنده نیز در صورت پیش‌فروش بدون سند رسمی ممکن است مشمول ضمانت اجرای ماده ۲۳ همان قانون شود که در ماده تاکید شده اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش ‌فروش ساختمان نمایند به حبس از نود و یک روز تا یک‌ سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می ‌شوند. موفق باشید

معامله فروش طبقه پنجم پیش از اخذ پروانه ساخت، اصولا به‌خودی‌خود باطل نیست.
با این حال، صحت آن منوط به وجود مجوز قانونی، امکان احداث آن طبقه و احراز مالکیت یا اختیار قانونی فروشنده است.
اگر فروشنده امکان قانونی ساخت یا انتقال آن واحد را نداشته باشد، معامله می‌تواند باطل یا قابل ابطال و موجب مسئولیت مدنی باشد.
بنابراین، صرف فروش طبقه‌ای که هنوز احداث نشده، دلیل بر صحت یا بطلان معامله نیست و شرایط قرارداد و مقررات شهرسازی ملاک است.
در نتیجه، برای اظهارنظر قطعی باید مفاد قرارداد و وضعیت حقوقی ملک بررسی شود.

خیر به این سادگی نمی‌توان گفت معامله صحیح یا باطل است.

اگر فروشنده مشمول **قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹** باشد، پیش‌فروش واحدی که هنوز پروانه ساختمانی اخذ نشده و بدون تنظیم سند رسمی انجام شده، برخلاف مقررات آن قانون است. در این حالت فروشنده ممکن است مسئولیت مدنی و حتی کیفری پیدا کند.

اما از نظر حقوق مدنی، صرف اینکه هنوز ساختمان ساخته نشده یا پروانه صادر نشده، لزوما موجب بطلان قرارداد نیست. اگر موضوع معامله قابل تعیین باشد و فروشنده تعهد به احداث و انتقال آن واحد کرده باشد، اصل قرارداد ممکن است معتبر تلقی شود، هرچند اجرای تعهد و آثار آن با اشکال مواجه باشد.

بنابراین اگر قرارداد به صورت عادی و قبل از اخذ پروانه منعقد شده باشد، امکان طرح دعاوی مانند الزام به ایفای تعهد، فسخ، مطالبه خسارت یا استرداد ثمن بسته به شرایط پرونده وجود دارد و نمی‌توان صرفا به دلیل نداشتن پروانه، معامله را باطل دانست.

اگر منظور پیش‌فروش باشد، صرف اینکه ساختمان هنوز احداث نشده یا پروانه ساخت صادر نشده، معامله را خودبه‌خود باطل نمی‌کند؛ اما اگر فروشنده مالک نباشد، اختیار قانونی برای پیش‌فروش نداشته باشد، یا امکان قانونی ایجاد طبقه پنجم وجود نداشته باشد، معامله می‌تواند باطل یا قابل فسخ باشد و حتی در شرایطی مسئولیت کیفری نیز ایجاد کند. بنابراین صحت معامله به وضعیت مالکیت، مجوزها و مفاد قرارداد بستگی دارد.

سلام
این قرارداد تحت عنوان عقد صناعی درست هست اما به دلیل مشکلاتی که امکان دارد پیش بیاید در این مرحله از ساخت منطقا درست نیست و توصیه نمی شود .

سلام و احترام
چنانچه شرایط قانون پیش فروش امکان پذیر می باشد اما پیشنهاد میکنم وارد چنین معامله پر ریسکی نشوید.

با سلام،بله صحیح است اما بسیار پرریسک می باشد.

با سلام کاربر گرامی در صورت رعایت قوانین پیش فروش ساختمان منعی ندارند

درود از چنین معامله ای دوری کنید

سلام بهتر است وارد این معامله نشوید چون شرایط را ندارد .

سلام، خیر اولا سند پیش فروش بایستی ثبت شود.
از مزایای قانون پیش فروش برخوردار نمی باشد.

پیشخرید واحد آپارتمان در ملکی که سازنده ی آن جواز ساخت اخذ نکرده دارای ریسک بالا است آن هم در طبقه ی پنجم که معلوم نیست شفرداری به این ملک تراکم در آن محدوده بدهد یا نه یا سوال دیگری که به ذهن میآید اینکه اگر بخاهید در قرارداد تاریخی برای تحویل مبیع تعیین کنید چه تاریخی باشد قدر مسلم باید مبدا را تاریخ درج شده در پروانه ی ساخت در نظر گرفت همچنین سازنده به موجب ماده ۲۳ قانون پیشفروش با مشکل مواجه میشود پس توصیه ی من به هر دو طرف احتیاط در انعقاد چنین قراردادی است

درود و احترام.
وقتی حتی پی ساختمان پر نشده یا نقشه ساختمان کشیده نشده است، به نظر نتوان چنین پیش خریدی را معتبر دانست چرا که هنوز سبب ایجاد نشده است.
برای مثال، اگر شما در زمستان به مزرعه برنج بروید و زمین کاملا عریان باشد، اگر ۱۰۰ کیلو از برنج این مزرعه را پیش خرید کنید، آیا میتوان این عمل را صحیح دانست؟
عرف عقلا چنین بیعی را غرری و باطل میداند چرا که ممکن است اصلا جواز ساخت صادر نشود همان‌طور که در مثال ما، ممکن است در بهار آب به مزرعه نرسد و کشاورز نتواند برنج بکارد.
قانون مدنی به صراحت مقرر کرده که در بیع عین معین، عین باید هنگام بیع موجود باشد وگرنه عقد باطل است. شاید بتوان با تفسیر موسع قانون، عقد عینی که حین بیع وجود ندارد اما سبب ایجاد آن وجود دارد را صحیح دانست، اما در فرض پرسش، حتی سبب وجود آپارتمان نیز مفقود است.
موفق باشید.

درود ...طبق قانون شرایط صحت معاملات و ارکان آن باید رعایت بشه تا یک معامله صحیح واقع شود.
وقتی هنوز جواز ساخت گرفته نشده فروش طبقه ی پنجم، باطل نیست اما در ادامه شما از طریق دادگاه مجبور به الزام فروشنده به ساخت به تکمیل به تحویل و به تنظیم سند رسمی خواهید شد .
و اگر جواز ساخت صادر نشود شما مجبور می‌شوید از طریق دادگاه الزام به استرداد وجه یا انجام تعهد رو اقامه کنید و این مسیر تا تحویل واحد در طبقه ی پنجم محکوم به اطاله و هزینه های اضافی میباشد .موفق باشید

سلام
بله اگر قرارداد در قالب پیش‌فروش ساختمان و طبق تشریفات قانونی در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود، اصل قرارداد معتبر است و گرفتن پروانه ساخت می‌تواند بعدا انجام شود.اما نکته مهم این است که امکان قانونی ساخت طبقه پنجم باید وجود داشته باشد. اگر در طرح، تراکم یا ضوابط شهرداری اجازه احداث طبقه پنجم داده نشود، فروش آن طبقه با ایراد اساسی مواجه می‌شود چون موضوع معامله قابلیت اجرا ندارد.در قرارداد می‌توان برای حالتی که فروشنده نتواند مجوز ساخت طبقه پنجم را بگیرد، وجه التزام تعیین کرد.شرط دقیق نوشته شود که اگر به علت عدم اخذ مجوز یا ممنوعیت قانونی امکان احداث طبقه پنجم فراهم نشد، فروشنده علاوه بر استرداد وجوه دریافتی به نرخ روز ، مبلغ مشخصی به عنوان وجه التزام بپردازد.لبته وجه التزام نبایدخیلی سنگین و غیرمتعارف باشد. مبلغ آن منطقی و شفاف تعیین شود.

خیر، معامله فروش طبقه پنجم قبل از اخذ جواز ساخت، باطل است؛ زیرا:

· مطابق ماده ۱۰ قانون ثبت، فروش ملک قبل از تفکیک و اخذ مجوز، غیرقانونی است.
· شهرداری نیز بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، چنین معاملهای را به رسمیت نمیشناسد.

راهکار: برای ابطال یا دریافت خسارت، به دادگاه عمومی مراجعه کنید.

سلام
از نظر حقوقی منعی ندارد ...اما حتما قانون پیش فروش ساختمان رعایت کنید و با سند رسمی معامله انجام بشه و شما بعنوان خریدار کد رهگیری دریافت کنید

عرض سلام و احترام
خرید واحد بدون جواز ساخت معمولا از حیث انتقال فوری مالکیت مشکل دارد، ولی بیشتر به عنوان قرارداد تعهدآور به ساخت و سپس انتقال رسمی قابل استناد است؛ پس شما معمولا به جای مالک شدن فوری، دنبال الزام فروشنده به اجرای تعهد و تنظیم سند رسمی در زمان تحقق شرایط می روید.