موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
انتقال ملک توسط وکیل به خود با ثمن بخس و بدون پرداخت واقعی: صحت یا بطلان معامله؟
پرسیده شده ۱ ماه پیش
۳۴ پاسخ ثبت شده
پدری به موجب وکالتنامه رسمی، به شخصی اختیار فروش و انتقال یک ملک را اعطا کرده و در متن وکالتنامه صراحتاً قید شده است که وکیل اختیار دارد ملک را حتی به خود منتقل کند.
وکیل با استناد به همین وکالتنامه، از یکسو به نمایندگی از موکل به عنوان فروشنده و از سوی دیگر اصالتاً به عنوان خریدار، تمام ملک را طی سند رسمی قطعی به نام خود منتقل کرده است. شرایط این معامله به شرح زیر است:
هیچ قرارداد یا توافق جداگانهای میان موکل و وکیل درباره فروش ملک وجود نداشته است. هیچ مبلغی بابت ثمن واقعاً به موکل پرداخت نشده، در حالی که در سند رسمی مبلغ حدود ۱۵۷ میلیون تومان به عنوان ثمن درج شده است. ارزش واقعی ملک در زمان انتقال حدود ۶۰۰ میلیون تومان یا بیشتر بوده و احتمال دارد کارشناسی رسمی رقم بالاتری تعیین کند. موکل پس از اطلاع از انتقال، معامله را نپذیرفته و صراحتاً قصد رد آن را دارد. از تاریخ انتقال حدود ۹ سال گذشته و ملک در تصرف وکیل بوده است.
با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، پرسشهای زیر مطرح است:
اول: آیا صرف وجود اختیار صریح در وکالتنامه برای فروش ملک به خود وکیل، موجب صحت و نفوذ قطعی معامله است، یا چنانچه ثابت شود وکیل برخلاف مصلحت موکل و با ثمن بخس و بدون پرداخت واقعی ثمن اقدام کرده، میتوان معامله را فضولی و غیرنافذ دانست؟
دوم: آیا رأی وحدت رویه ۸۴۷ در این فرض قابل استناد است و تصریح وکالتنامه به اختیار فروش به خود وکیل، مانع اعمال این رأی خواهد بود؟
سوم: در صورت غیرنافذ دانستن معامله، آیا طرح دعوای اعلام عدم نفوذ و ابطال سند رسمی انتقال کفایت میکند، یا ابطال وکالتنامه نیز باید به عنوان خواسته مطرح شود؟
چهارم: آیا گذشت حدود ۹ سال از تاریخ انتقال و تصرف مستمر وکیل، با وجود عدم تنفیذ از سوی موکل، میتواند موجب سقوط حق رد معامله یا مانع پذیرش دعوا شود؟
خواسته دقیق دادخواست و مستندات قانونی و رویه قضایی قابل استناد چه خواهد بود؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
صرف داشتن اختیارِ فروش به خود در وکالتنامه مانع از الزامِ وکیل به رعایتِ مصلحتِ موکل نیست و طبق رأی وحدت رویه ۸۴۷، فروش به ثمنِ بخس و بدون پرداختِ واقعی، معامله را غیرنافذ و فضولی میسازد. گذشت ۹ سال نیز بهتنهایی حقِ ردِ معامله را ساقط نمیکند و نیازی به ابطالِ اصلِ وکالتنامه نیست.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان ابطال معامله و سند رسمی با ثمن بخس
اختیار انتقال ملک به خود حتی در صورت تصریح در وکالتنامه، به معنای جواز معامله به هر قیمتی نیست و وکیل طبق قانون ملزم به رعایت مصلحت است. انتقال ملک با قیمت بسیار ناچیز و بدون پرداخت ثمن واقعی، معامله را فضولی و با عدم تنفیذ موکل غیرنافذ و باطل میکند. برای پیگیری قضایی، خواسته اصلی باید اعلام عدم نفوذ معامله و ابطال سند رسمی انتقال باشد و نیازی به ابطال خود وکالتنامه نیست. صرف گذشت ۹ سال بهتنهایی موجب تنفیذ معامله نمیشود، اما باید اثبات شود که موکل معامله را صریحاً یا ضمناً تأیید نکرده است.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
باتوجه به اینکه احتمالات و ادبیات صحیح حقوقی در صورت سوال بود ، احتمالا همکار بنده باشید، همکار گرامی صرف تصریح وکالتنامه به فروش ملک به خود وکیل به معنای صحت قطعی معامله نیست. طبق ماده ۶۶۷ قانون مدنی وکیل حتی در حدود اختیار ظاهری خود باید مصلحت موکل را رعایت کند و اگر ثابت شود ملک را با ثمن بخس و به زیان موکل به خود منتقل کرده و ثمن واقعی نیز پرداخت نشده است اقدام او میتواند خارج از حدود نمایندگی و معامله فضولی تلقی شود. رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ نیز دقیقا مقرر کرده است که عبارتهایی مانند فروش به هر قیمت یا به هر شخص حتی به خود وکیل عرفا به معنای قیمت متعارف است و فروش مال به بهای عرفا ناچیز به خود وکیل بدون تنفیذ موکل موجب بیاعتباری معامله خواهد بود. بنابراین تصریح وکالتنامه مانع استناد به رای وحدت رویه ۸۴۷ نیست. بر اساس ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله مال غیر بدون ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست و تنها با اجازه مالک صحیح و نافذ میشود و با توجه به اینکه موکل معامله را نپذیرفته است میتوان در دادخواست خواسته اعلام عدم نفوذ و رد معامله موضوع سند رسمی انتقال و ابطال سند رسمی انتقال و حسب وضعیت ثبتی ملک اعاده مالکیت یا اصلاح سوابق ثبتی را مطرح کرد. ابطال اصل وکالتنامه لازم نیست مگر اینکه ادعا شود وکالتنامه از ابتدا باطل یا جعلی بوده یا برای بیاعتبار کردن آن دلیل مستقل وجود داشته باشد. گذشت ۹ سال و تصرف وکیل به تنهایی به معنای تنفیذ معامله نیست و اصل موضوع همچنان به اثبات عدم اجازه موکل و سوءاستفاده از اختیار وکالت بستگی دارد با این حال باید مراقب بود که رفتارهایی مانند دریافت ثمن یا منافع ملک با علم به انتقال یا اقدامات صریح مالکانه ممکن است از سوی طرف مقابل تنفیذ ضمنی تلقی شود. خواسته اصلی باید بر مبنای اعلام عدم نفوذ و رد معامله فضولی و ابطال سند رسمی انتقال تنظیم شود و برای اثبات آن ارائه وکالتنامه و سند انتقال و نظریه کارشناسی درباره ارزش واقعی ملک در تاریخ معامله و دلایل عدم پرداخت ثمن و اسناد بانکی و مدارک اعلام رد معامله و هر مدرکی که تفاوت فاحش قیمت و عدم رعایت مصلحت موکل را نشان دهد اهمیت دارد. موفق باشید 💐
با سلام
با فرض صحت مشخصات و اسناد، رای وحدت رویه ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ دقیقا در چنین وضعیتی اهمیت پیدا میکند و صرف درج اختیار «فروش به خود» در وکالتنامه، لزوما معامله را مصون نمیکند.
اختیار فروش به خود، مطلق و بدون قید نیست. مطابق ماده ۶۶۷ قانون مدنی، وکیل مکلف به رعایت مصلحت موکل است. بنابراین اگر ثابت شود وکیل ملک را با ثمن فاحشا کمتر از ارزش واقعی، بدون پرداخت واقعی ثمن و برخلاف مصلحت موکل به خودش منتقل کرده، میتوان با استناد به رای وحدت رویه ۸۴۷، معامله را غیرنافذ دانست. البته تشخیص «ثمن بخس» و میزان انحراف، موضوع کارشناسی و اوضاعواحوال پرونده است.
تصریح اختیار فروش به خود، مانع استناد به رای ۸۴۷ نیست. این تصریح، اصل اختیار انجام معامله با خود را اثبات میکند، اما لزوما به معنای اجازه موکل برای فروش به هر قیمت و تضییع مصلحت او نیست. بهخصوص عدم پرداخت واقعی ثمن میتواند قرینه بسیار مهمی باشد.
خواسته اصلی میتواند به صورت «اعلام عدم نفوذ معامله و ابطال سند رسمی انتقال ناشی از آن» مطرح شود. معمولا ابطال خود وکالتنامه ضرورت ندارد؛ زیرا بحث بر سر سوءاستفاده از اختیار و عدم نفوذ معامله انجامشده است. اگر وکالتنامه همچنان قابل استفاده است، حسب شرایط میتوان خواسته مناسب دیگری نیز نسبت به آن مطرح کرد.
گذشت ۹ سال بهتنهایی موجب تنفیذ معامله نمیشود. سکوت مالک اصولا اجازه معامله فضولی محسوب نمیشود و باید رفتار او دلالت بر قبول معامله داشته باشد. با این حال، اگر طرف مقابل بتواند اقدامات موکل را بهعنوان تنفیذ صریح یا ضمنی اثبات کند، وضعیت متفاوت خواهد بود.
نکته مهم در پرونده شما
ترکیب این موارد برای خواهان بسیار مهم است: اختلاف شدید ارزش واقعی با ثمن مندرج، عدم پرداخت ثمن، انتقال وکیل به خودش، فقدان هرگونه توافق مستقل و اعلام صریح رد معامله توسط موکل. حتما موضوع ارزش ملک در تاریخ انتقال با کارشناسی رسمی اثبات شود.
در دادخواست، بهتر است صرفا روی «صوری بودن» یا «ثمن بخس» تکیه نشود و مبنای حقوقی عدم نفوذ معامله با توجه به تخلف وکیل از مصلحت موکل و رای وحدت رویه ۸۴۷ بهطور دقیق بیان شود.
با توجه به اینکه پرونده ۹ سال سابقه، سند رسمی و رای وحدت رویه جدید دارد، متن وکالتنامه و سند انتقال را قبل از ثبت دادخواست به یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و ابطال اسناد رسمی بدهید تا خواستهها دقیق تنظیم شود.
درود بر شما؛
با فرض احراز ثمنبخس بودن معامله و عدم تنفیذ موکل، رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵ صراحتا حتی قید «فروش به هر قیمت» و «به هر شخص ولو به خود» را مانع رعایت غبطه و مصلحت موکل نمیداند؛ بنابراین اختیار انتقال به خود، مصونیت مطلق ایجاد نمیکند و معاملهای که عرفا با ثمن بخس انجام شده، بدون تنفیذ موکل، فضولی و محکوم به بطلان است. این رای به موجب ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری لازمالاتباع است.
در فرض سؤال، مستند اصلی مواد ۲۴۷، ۶۶۶ و ۶۶۷ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۸۴۷ است. عدم پرداخت واقعی ثمن، تفاوت فاحش ارزش ملک با ثمن مندرج و عدم تنفیذ موکل، قرائن مهم اثبات عدم رعایت مصلحت محسوب میشوند؛ البته صرف ارزانبودن، بدون احراز «ثمن بخس و غیرقابل قبول عرفی»، کافی نیست.
خواسته مناسب، حسب وضعیت ثبتی، «اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی انتقال ناشی از آن» است و اصولا ابطال وکالتنامه لازم نیست؛ زیرا موضوع، سوءاستفاده از حدود اختیار در اجرای وکالت است، نه لزوما بطلان اصل وکالت. گذشت ۹ سال نیز بهتنهایی موجب تنفیذ یا سقوط حق رد نمیشود و سکوت، بدون احراز قصد تنفیذ، اصولا تنفیذ محسوب نمیگردد.
آیا متن وکالتنامه، سند انتقال و میزان واقعی ثمن پرداختی بررسی شده است؟ تعیین دقیق خواسته و نحوه اثبات ثمن بخس، عدم پرداخت ثمن و عدم تنفیذ، در این پرونده تعیینکننده نتیجه دعواست.
صرف تصریح در وکالتنامه به اختیار وکیل برای انتقال ملک به خود، بهتنهایی موجب صحت قطعی معامله نیست؛ زیرا مطابق ماده ۶۶۷ قانون مدنی، وکیل مکلف به رعایت غبطه و مصلحت موکل است. بنابراین، چنانچه ثابت شود وکیل ملک را با ثمن بخس، بدون پرداخت واقعی ثمن و برخلاف مصلحت موکل به خود منتقل کرده است، با توجه به رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵، اقدام وی میتواند فضولی تلقی شده و با رد معامله از سوی موکل، معامله باطل اعلام شود. عبارت «ولو به خود» نیز مانع اعمال رای وحدت رویه مذکور نیست. در این وضعیت، ابطال اصل وکالتنامه ضرورتی ندارد؛ زیرا ایراد متوجه نحوه استفاده از اختیار است، نه اصل وکالت، و خواسته مناسب، اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی انتقال و حسب مورد خلع ید و اجرتالمثل است. همچنین، صرف گذشت حدود ۹ سال و تصرف وکیل، بدون احراز رفتار دال بر تنفیذ معامله از سوی موکل، موجب سقوط حق رد یا تنفیذ معامله نمیشود و مطابق مواد ۲۴۹ و ۲۵۲ قانون مدنی، سکوت یا تاخیر بهتنهایی به معنای اجازه معامله نیست. بنابراین، محور اصلی دعوا باید اثبات ثمن بخس، عدم پرداخت واقعی ثمن، عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل و رد صریح معامله باشد.
معامله قابل ابطال است: صرف وجود اختیار در وکالتنامه کافی نیست؛ وکیل موظف به رعایت مصلحت موکل است و فروش با ثمن بخس (۱۵۷ میلیون در برابر ۶۰۰ میلیون) و بدون پرداخت واقعی، مطابق رای وحدت رویه ۸۴۷، معاملهای فضولی و غیرنافذ محسوب میشود.این رای صراحتا حکم کرده که عبارت «به هر قیمت و به هر شخص ولو به خود» محمول بر قیمت متعارف است و نمیتواند تخلف از مصلحت موکل را توجیه کند.
خواسته دقیق دادخواست: «ابطال سند رسمی انتقال به دلیل عدم نفوذ معامله و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی به نام موکل»؛ نیازی به ابطال وکالتنامه نیست، زیرا خود معامله موضوع دعواست.
مرور زمان مانع نیست: با توجه به اینکه معامله از ابتدا غیرنافذ بوده و موکل هرگز آن را تنفیذ نکرده، گذشت ۹ سال به خودی خود موجب سقوط حق رد یا پذیرش دعوا نمیشود.
بااحترام طبق رای وحدت رویه ۸۴۷ صرف اینکه در وکالتنامه صریحا اجازه انتقال ملک به خود وکیل داده شده باشد به معنی صحت قطعی معامله نیست و وکیل همچنان طبق ماده ۶۶۷ قانون مدنی موظف به رعایت مصلحت موکل است
اگر ثابت شود ملک با ثمن بخس مثلا ۱۵۷ میلیون در حالی که ارزش واقعی آن حدود ۶۰۰ میلیون یا بیشتر بوده و ثمن هم واقعا پرداخت نشده و موکل نیز معامله را تنفیذ نکرده باشد میتوان نسبت به غیرنافذ بودن معامله و بیاعتباری سند انتقال استدلال کرد
رای وحدت رویه ۸۴۷ در چنین فرضی قابل استناد است و عبارت «ولو به خود» مانع آن نیست
معمولا نیازی به ابطال اصل وکالتنامه نیست مگر خود وکالتنامه ایراد مستقلی داشته باشد خواسته اصلی باید متوجه معامله و سند انتقال باشد
گذشت ۹ سال هم به تنهایی مانع رد معامله نیست اما باید ثابت شود موکل پس از اطلاع معامله را تنفیذ نکرده است و ۹ سال تصرف وکیل هم به خودی خود معامله را صحیح نمیکند
برای دعوا مهمترین مدارک عبارتند از وکالتنامه سند رسمی انتقال کارشناسی ارزش ملک در زمان معامله مدارک عدم پرداخت ثمن و دلیل روشن بر رد معامله توسط موکل و بهتر است خواسته با محوریت عدم نفوذ یا حسب نظر وکیل ابطال معامله و ابطال سند رسمی انتقال تنظیم شود
بله؛ با اوصافی که بیان کردهاید، رای وحدت رویه ۸۴۷ دقیقا قابلیت استناد جدی دارد و صرف تصریح وکالتنامه به انتقال به خود وکیل، مانع آن نیست.
اختیار فروش به خود، مطلق نیست. طبق رای ۸۴۷ و ماده ۶۶۷ قانون مدنی، حتی عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» ناظر به قیمت متعارف است. فروش به خود وکیل به ثمن عرفا بخس و غیرقابلقبول، با احراز شرایط، فضولی محسوب میشود.
در فرض شما، تفاوت ۱۵۷ میلیون با ارزش حداقل ۶۰۰ میلیون، همراه با عدم پرداخت واقعی ثمن، قرائن مهمی هستند؛ البته باید با کارشناسی و ادله پرداخت اثبات شوند.
عدم تنفیذ موکل بسیار مهم است. اگر موکل معامله را رد کرده باشد، با استناد به مواد ۲۴۷، ۲۵۱ و ۲۵۲ قانون مدنی و رای ۸۴۷، مبنای مناسبی برای بیاعتبار دانستن معامله وجود دارد. رای ۸۴۷ طبق ماده ۴۷۱ ق.آ.د.ک برای محاکم لازمالاتباع است.
خواسته را دقیق تنظیم کنید. به نظر من به جای «ابطال وکالتنامه»، محور دعوا باید «اعلام عدم نفوذ/بطلان معامله موضوع سند رسمی انتقال به جهت عدم رعایت مصلحت موکل و تنفیذ نشدن معامله فضولی + ابطال سند رسمی انتقال» باشد.
بله؛ اثبات فروش ملک به ثمنبخس و عدم رعایت مصلحت موکل میتواند مستند بسیار مهمی برای بیاعتباری معامله باشد و رای وحدت رویه ۸۴۷ دقیقا در چنین وضعیتی قابل استناد است. این رای حتی تصریح «فروش به خود وکیل» را مانع نمیداند و اختیار «به هر قیمت» را نیز قیمت متعارف تلقی کرده است. بنابراین با فرض اثبات اختلاف فاحش ارزش واقعی ملک با ثمن مندرج و عدم پرداخت واقعی ثمن، میتوان اعلام عدم نفوذ/بطلان معامله و ابطال سند رسمی انتقال را مطالبه کرد؛ بهتر است ابطال وکالتنامه را خواسته اصلی قرار ندهید، مگر اینکه خود وکالتنامه ایراد مستقلی داشته باشد. گذشت ۹ سال و تصرف وکیل نیز بهخودیخود تنفیذ معامله محسوب نمیشود، ولی باید ثابت شود موکل در این مدت معامله را تنفیذ نکرده و از آن رضایت نداشته است. مستندات اصلی: مواد ۲۴۷، ۶۶۷ و ۱۰۷۳ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۸۴۷. خواسته مناسب: «اعلام عدم نفوذ معامله و ابطال سند رسمی انتقال به جهت عدم رعایت مصلحت موکل و وقوع معامله به ثمنبخس، به انضمام خلع ید/تحویل ملک حسب مورد».
سلام؛ با استناد به رای وحدت رویه ۸۴۷ دیوان عالی کشور، صرف وجود اختیار در وکالتنامه موجب نفوذ معامله نمیشود و اگر ثابت شود وکیل برخلاف مصلحت موکل و با ثمن بخس و بدون پرداخت واقعی ثمن اقدام کرده، معامله باطل یا غیرنافذ است؛ بنابراین با وجود اختیار صریح در وکالتنامه، میتوان بر اساس این رای و با اثبات عدم پرداخت ثمن و سوءاستفاده از مصلحت موکل، خواهان ابطال معامله شد؛ در صورت طرح دعوا، خواسته اصلی باید ابطال سند رسمی انتقال و اعلام عدم نفوذ معامله باشد و نیازی به ابطال وکالتنامه نیست؛ گذشت ۹ سال و تصرف مستمر وکیل به تنهایی مانع از رد معامله نیست مگر اینکه با اقرار ضمنی موکل یا مرور زمان (در صورت تحقق شرایط خاص) همراه باشد؛ خواسته دقیق دادخواست باید «ابطال سند رسمی انتقال ملک به دلیل سوءاستفاده از اختیارات وکالتنامه و عدم پرداخت ثمن واقعی» باشد و مستندات اصلی شامل وکالتنامه، گزارش کارشناسی برای اثبات بخس بودن ثمن و ادله اثبات عدم پرداخت وجه (مانند عدم ورود وجه به حساب یا عدم وجود منبع مالی وکیل) خواهد بود.
۱- مطابق رای وحدت رویه ۸۴۷ امکان ابطال معامله و سند انتقالی به جهت عدم رعایت غبطه موکل وجود دارد .
۲- وکیل در هر صورت مکلف به رعایت غبطه موکل بوده و صرف عبارت مصرح در وکالتنامه نمیتواند مانع عدم تنفیذ موکل شود .
۳- خواسته اصلی اعلام عدم نفوذ معامله و ابطال سند رسمی انتقال باشد .
بر اساس آخرین رویه ی قضایی، اقدام وکیل در فروش ملک به خودش با قیمت ناچیز و بدون پرداخت ثمن، به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل، فزولی و قابل ابطال است حتی با وجود اختیار در وکالتنامه.
توضیح اینکه وکالت برای فروش، به هر قیمت و به هر شخص، و لو به خود، وکیل را مجاز به هر اقدامی نمیکند و مشروط به رعایت مصلحت موکل است از سوی دیگر فروش ملک به قیمت ۱۵۷۰۰۰۰۰۰ تومان در حالی که ارزش واقعی ۶۰۰۰۰۰۰۰۰ تومان و احتمالا بیشتر بوده، مصداق بارز ثمن بخص یعنی ناچیز و غیر قابل قبول است و عدم رعایت مصلحت را به وضوح نشان میدهد رای شماره ی ۸۴۷ معامله ی وکیل را که در آن مصلحت موکل رعایت نشده فزولی محسوب میکند به این معنا وکیل خارج از حدود اختیار واقعی خود عمل کرده و معامله برای شما الزام آور نیست مگر اینکه شما آنرا بپذیرید یا به اصطلاح حقوقی تنفیذ کنید بنابر این از آنجا که سند به نام وکیل به عنوان خریدا در دفترخانه تنظیم و ثمن نیز پرداخت نشده بهترین راه، طرح دعوای ابطال سند رسمی است که توصیه میشود با کمک وکیل اقامه کنید در خصوص ۹ سال تصرف هم از آنجا که ابطال اثر قهقرایی دارد پس از پیروزی در پرونده ی ابطال، میتوانید اجرت المثل ایام تصرف را از وی مطالبه کنید
۱. صرف اختیار انتقال به خود، لزوما به معنای صحت قطعی معامله نیست. رای وحدت رویه ۸۴۷ تاکید دارد وکیل باید مصلحت موکل را رعایت کند؛ بنابراین اگر ثمن بخس و عدم پرداخت واقعی ثمن اثبات شود، امکان استناد به عدم رعایت مصلحت و درخواست اعلام عدم نفوذ معامله وجود دارد.
۲. رای وحدت رویه ۸۴۷ میتواند قابل استناد باشد، اما تصریح وکالتنامه به فروش به خود وکیل، یکی از مهمترین عوامل مؤثر در تشخیص دادگاه است و باید متن کامل وکالتنامه بررسی شود. صرف پایین بودن قیمت نیز بهتنهایی اثباتکننده عدم نفوذ نیست.
۳. اگر معامله غیرنافذ تشخیص داده شود، خواسته باید متناسب با وضعیت ثبتی تنظیم شود؛ معمولا «اعلام عدم نفوذ/بطلان معامله و ابطال سند رسمی انتقال» مطرح میشود. ابطال وکالتنامه الزاما لازم نیست، مگر اینکه خود وکالتنامه نیز مورد ایراد و دعوا باشد.
۴. مرور ۹ سال بهخودیخود باعث تنفیذ معامله فضولی نمیشود؛ اما سکوت طولانی، تصرف و سایر رفتارهای موکل ممکن است از سوی طرف مقابل بهعنوان قرینه تنفیذ مطرح شود. بنابراین باید ثابت شود موکل معامله را تنفیذ نکرده و پس از اطلاع، آن را رد کرده است.
با توجه به اینکه معامله رسمی، ۹ ساله و بین وکیل و موکل بوده، قبل از تعیین خواسته نهایی باید اصل وکالتنامه و سند انتقال بررسی شود؛ مخصوصا عبارت دقیق اختیار فروش به خود وکیل و نحوه درج و پرداخت ثمن.
باسلام
صرف تصریح وکالتنامه به فروش به خود لزوما معامله را صحیح و نافذ نمیکند. اگر مالک بتواند ثابت کند انتقال با ثمن عرفا بخس، برخلاف مصلحت او و بدون وجود معامله قبلی انجام شده و آن را نیز تنفیذ نکرده بلکه رد کرده است، مبنای بسیار جدی برای بیاعتباری انتقال بر اساس رای ۸۴۷ وجود دارد. متن رای صراحتا عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» را محمول بر قیمت متعارف دانسته است.
سلام
با توجه به توضیحات شما بر اساس رای وحدت رویه در صورت تنظیم وکالتنامه و اختیار انتقال ملک مورد وکالت توسط وکیل ، اگر وکیل مال مورد وکالت را به ثمن ناچیز به شخص ثالث و یا به خود انتقال بدهد موکل می تواند با استناد به رای وحدت رویه دادخواست بطلان معامله و ابطال انتقال سند رسمی مالکیت را مطرح نماید
بر اساس رای وحدت رویه و قانون ، وکیل مکلف است که غبطه و مصلحت موکل را رعایت نماید حال در صورت انتقال مال مورد وکالت اگر وکیل مصلحت موکل را رعایت ننماید وکیل مسئولیت حقوقی خواهد داشت و موکل می تواند دادخواست بطلان معامله را مطرح نماید و
رای وحدت رویه ۸۴۷ صراحتا میگوید عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» ناظر به قیمت متعارف است و فروش به ثمن بخس میتواند فضولی تلقی شود.
خواسته اصلی مناسب، حسب وضعیت پرونده، اعلام عدم نفوذ/بطلان معامله و ابطال سند رسمی انتقال و استرداد ملک است؛ صرفا ابطال وکالتنامه الزاما لازم نیست، مگر خود وکالتنامه نیز مستقلا محل ایراد باشد. رای ۸۴۷ بهخودیخود مرور ۹ سال را مانع دعوا نمیداند، ولی دفاعیات مربوط به تنفیذ، اسقاط حق و اوضاعواحوال بعدی باید بررسی شود.
باسلام صرف درج اختیار انتقال ملک به خود در وکالتنامه، بهتنهایی معامله را صحیح نمیکند. طبق ماده ۶۶۷ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۸۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۵، اگر وکیل ملک را با ثمن بخس، بدون پرداخت واقعی ثمن و برخلاف مصلحت موکل به خود منتقل کرده باشد، معامله میتواند فضولی تلقی و با رد موکل باطل شود. در این حالت، ابطال وکالتنامه ضروری نیست و خواسته اصلی میتواند بطلان معامله و سند انتقال و حسب مورد خلع ید و اجرتالمثل باشد. همچنین صرف گذشت ۹ سال یا سکوت موکل، بدون احراز تنفیذ، بهتنهایی به معنای اجازه معامله نیست.
سلام عرض ادب صرف تصریح وکالتنامه به فروش به خود لزوما معامله را صحیح و نافذ نمیکند. اگر مالک بتواند ثابت کند انتقال با ثمن عرفا بخس، برخلاف مصلحت او و بدون وجود معامله قبلی انجام شده و آن را نیز تنفیذ نکرده بلکه رد کرده است، مبنای بسیار جدی برای بیاعتباری انتقال بر اساس رای ۸۴۷ وجود دارد. متن رای صراحتا عبارت «به هر قیمت یا به هر شخص ولو به خود» را محمول بر قیمت متعارف دانسته است. موفق باشید
سلام و احترام
صرف وجود اختیار صریح در وکالتنامه به خود وکیل ، موجب صحت قطعی معامله نیست و در صورت عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل، معامله قابل ابطال خواهد بود .
میتوان به رای وحدت رویه استناد کرد .
عنوان صحیح برای دعوا، ابتدا دادخواست الزام وکیل به ارائه حساب ایام تصدی وکالت و صدور حکم بر اعلام بطلان معامله و ابطال سند قطعی میباشد .
با گذشت ۹ سال حق رد و عدم تنفیذ موکل، ساقط نمی شود ( اگر آگاه نبوده و تازه متوجه شده باشد )
سلام بطلان انتقال توسط وکیل به خود به جهت عدم رعایت مصلحت ابطال سند رسمی مطرح شود آنها مهم است اثبات این است که مصلحت رعایت نشده و اینکه مورد تنفیذ موکل و اگر پدر تنفیذ نکرده مورد تنفیذ وراث نشده است ..نیازی به ابطال وکالت نامه نیست عدم رعایت مصلحت موجب ابطال وکالت نیست در حال حاضر نیز وکالت خود منحل شده است ابطال سندش هم نیاز نیست
در خصوص سوال مطروحه و در حدود توضیحات ارائه شده از جانب شما ، شرایط شما کاملا با رای وحدت رویه شماره ۸۴۷ دیوان عالی کشور مطابقت دارد. بر اساس این رای، هویت فردی که ملک به او منتقل شده یا طول مدتزمانی که از تاریخ انتقال سپری شده است، تاثیری در اصل موضوع و حقانیت شما ندارد.
نکته بسیار مهمی که در این پرونده باید به آن توجه کنیم، نحوه صحیح طرح خواسته است. اگرچه برخی معتقدند صرف اعلام بطلان معامله کافی است، اما طبق تجربیات و رویههای قضایی موجود، اگر ابطال اسناد پایه و منشا را در کنار آن درخواست نکنیم، ممکن است اسناد زنجیرهای همچنان اثرات حقوقی خود را حفظ کنند و در آینده برای شما چالش ایجاد شود.
به همین دلیل، استراتژی من در تنظیم دادخواست برای حفاظت حداکثری از حقوق شما این است که بهصورت همزمان موارد : ۱-اعلام بطلان معامله ۲-ابطال وکالتنامه ۳-ابطال سند صادره به نام خریدار ۴- و ابطال هر سند دیگری که موجود است می باشد .
توصیه میکنم قبل از طرح هر دادخواستی مدارک را با وکیل بررسی و سپس اقدام به طرح دادخواست بفرمایید .
اگر ثابت شود که مصلحت موکل رعایت نشده است این انتقال صحیح نیست . حتی تصریح در وکالتنامه مجوزی برای عدم رعایت مصلحت موکل نیست . در طرح دعوا باید اعلام عدم نفوذ معامله خواسته شود دوم اگر موکل معامله را رد کند بعد از آن ابطال سند مالکیت قطعی به نام وکیل خواسته شود و گذشت مدت زمان هر چند طولانی مجوزی برای اسقاط حق نیست
سلام اگر وکیل در معامله مصلحت موکل را رعایت نکرده باشد معامله صحیح نیست و می توانی. از طریق مراجعه پیگیری کنید اگر واقعا مشخص شود که ثمن معامله خیلی کمتر از مبلغ واقعی در زمان انتقال بوده معامله باطل یا غیر نافذ است
با سلام کاربر گرامی
به طور خلاصه به جهت عدم رعایت حقوق و مصلحت موکل معامله نافذ نیست و در هر زمان ی متعارف باشد قابلیت رد آننیز وجود دارد
کاربر بنیاد وکلا
۱ ماه پیش
سلام صرف اختیار فروش به خود وکیل مانع استناد به رای وحدت رویه ۸۴۷ نیست
اگر ثمن بخس بودن معامله و عدم رعایت مصلحت موکل و عدم پرداخت واقعی ثمن اثبات شود میتوانید اعلام عدم نفوذ معامله و ابطال سند رسمی انتقال را بخواهید
۹ سال گذشت زمان به تنهایی حق رد معامله را ساقط نمیکند اما رفتار و سکوت موکل بررسی میشود
خواسته اصلی اعلام عدم نفوذ معامله و ابطال سند رسمی انتقال است و ابطال وکالتنامه فقط در صورت وجود دلیل مستقل مطرح میشود
در فرص سوال و باستناد رای وحدت رویه چنانچه وکیل رعایت مصلحت و عبطه موکل را ننماید معامله غیر نافد و قابل ابطال است .لذا موکل می تواند دادخواست عدم تنفید وکالت نامه . ابطال سند رسمی انتقال را ارایه نماید .گرچه برخی ممکن است نطر بر خواسته ابطال سند رسمی وکالت هم داشته باشند .اما در صورت عدم مطالبه ان نیز با مشکل مواجه نخواهد شد . گدشت زمان تاثیری بر عدم نفود ندارد گرچه ممکن است باعث ایجاد ابهاماتی گردد.
این رای وحدت رویه در موضوع شما قابلیت استناد را دارد
همان معامله که موکل با خود انجام داده را باطل نمایی کافی هست
نه مدت زمان ومرور زمان در دعاوی حقوقی اثری ندارد
خواسته دقیقا ابطال سند شماره
تنظیم شده در دفترخانه شماره
به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل
به استناد به رای وحدت رویه ۸۴۷ سال ۱۴۰۳
درود
با استناد به صراحت وکالتنامه وکیل از نظر قانونی اختیار انتقال ملک به خود را دارد با این حال این اقدام به معنای نهایی بودن و غیر قابل اعتراض بودن آن نیست ودر صورت عدم رعایت مصلحت موکل قابل ابطال است
