آیا می‌توانم ملک مزایده‌ای را پس بگیرم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با درود.
در پاسخ به پرسش‌های شما در خصوص رای وحدت رویه شماره ۸۴۵ دیوان عالی کشور و تاثیر آن بر املاک مزایده‌ای، مطالب زیر ارائه می‌گردد.
رای وحدت رویه ۸۴۵ و امکان ابطال مزایده
رای وحدت رویه شماره ۸۴۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور که در تاریخ ۸ اسفند ۱۴۰۲ صادر شد، یک تحول مهم در رویه قضایی ایران در خصوص دعاوی ابطال مزایده ایجاد کرده است. خلاصه و نکته اصلی این رای آن است که حتی پس از صدور دستور تملیک و انتقال سند به نام برنده مزایده، اگر در فرآیند برگزاری مزایده تخلفات مؤثری صورت گرفته باشد، دعوای ابطال مزایده و سند انتقال اجرایی قابل طرح و رسیدگی در دادگاه است.
پیش از این رای، برخی محاکم معتقد بودند که با صدور دستور انتقال سند طبق ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، دیگر امکان ابطال مزایده وجود ندارد. اما این رای وحدت رویه، با تاکید بر لزوم اجرای صحیح تشریفات مزایده، این مانع را از سر راه برداشت.
بنابراین، در پاسخ به بخش اول پرسش شما، بله، با استناد به رای وحدت رویه ۸۴۵، امکان پس گرفتن ملک مزایده‌ای حتی با وجود ساخت و ساز توسط برنده مزایده وجود دارد. البته این امر مشروط به اثبات تخلفات مؤثر در جریان مزایده است. برخی از مصادیق این تخلفات می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

* عدم ارزیابی صحیح ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری.
* عدم رعایت مهلت اعتبار نظریه کارشناسی.
* عدم الصاق آگهی مزایده در محل مقرر قانونی.
* فروش کل ملک در حالی که فروش بخشی از آن برای وصول طلب کافی بوده است.

تکلیف هزینه‌های ساخت و ساز برنده مزایده
در صورتی که مزایده باطل شود، وضعیت ساخت و سازی که برنده مزایده (که اکنون دیگر مالک شناخته نمی‌شود) در ملک انجام داده، پیچیده می‌شود. در این خصوص، قوانین و رویه‌های قضایی مختلفی حاکم است:
۱. قاعده کلی در مورد ساخت و ساز در ملک غیر:
به طور کلی، ساخت و ساز در ملک دیگری بدون اجازه مالک، غصب محسوب می‌شود و ضمانت اجرای آن، قلع و قمع بنای احداث شده و بازگرداندن زمین به حالت اولیه است. در این حالت، سازنده معمولا حقی نسبت به مصالح و هزینه‌های انجام شده ندارد.
۲. وضعیت برنده مزایده با فرض حسن نیت:
برنده مزایده‌ای که با تکیه بر صحت اقدامات قانونی و سند انتقال صادره از سوی دادگاه، اقدام به ساخت و ساز کرده، وضعیتی متفاوت از یک غاصب عادی دارد. در این موارد، می‌توان با استناد به قواعد کلی حقوقی مانند "قاعده لاضرر" و "احترام به عمل مؤمن"، برای جبران خسارت‌های وارده به او راهکارهایی یافت.
۳. راه‌حل‌های قانونی و قضایی:
در صورت ابطال مزایده، تکلیف هزینه‌های ساخت و ساز برنده مزایده به طور مستقیم در رای وحدت رویه ۸۴۵ مشخص نشده است. این موضوع به رویه قضایی و تفسیر دادگاه‌ها بستگی خواهد داشت. با این حال، می‌توان سناریوهای زیر را متصور شد:

* مطالبه هزینه‌ها از مالک اصلی: برنده مزایده می‌تواند دادخواستی برای مطالبه هزینه‌هایی که با حسن نیت برای بهبود ملک انجام داده، علیه مالک اصلی (که ملک را پس گرفته) مطرح کند. دادگاه با ارجاع موضوع به کارشناس، میزان هزینه‌های انجام شده را برآورد و حکم به پرداخت آن صادر خواهد کرد.
* تهاتر هزینه‌ها: در صورتی که برنده مزایده در مدت تصرف، منافعی از ملک کسب کرده باشد (مانند اجاره بها)، ممکن است دادگاه این منافع را با هزینه‌های ساخت و ساز تهاتر کند.
* توافق طرفین: بهترین راه حل، توافق میان مالک اصلی و برنده مزایده سابق است. آن‌ها می‌توانند در مورد پرداخت هزینه‌ها، خرید ملک توسط یکی از طرفین یا هر راه‌حل دیگری به توافق برسند.

نکته مهم: رویه قضایی در مورد مطالبه هزینه‌های انجام شده در ملک مشاعی که بدون اذن سایر شرکا صورت گرفته، معمولا به نفع سازنده نیست و تصرف او را غاصبانه تلقی می‌کند. اما وضعیت برنده مزایده که با مجوزی قانونی اقدام به ساخت و ساز کرده، متفاوت است و باید با در نظر گرفتن حسن نیت او تصمیم‌گیری شود.
در نهایت، با توجه به جدید بودن رای وحدت رویه ۸۴۵ و پیچیدگی‌های حقوقی موضوع، توصیه اکید می‌شود که برای پیگیری حقوق خود حتما با یک وکیل متخصص در امور ثبتی و ملکی مشورت نمایید.