موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
سلام. اینجانب سال ۱۴۰۱ باغ شهری خریداری نمودم و الان از سوی جهاد تخریب شد و متوجه شدم که این باغ در دهه ۱۳۹۰ پرونده تغییر کاربری غیرمجاز داشته و در سال ۹۷ حکم قطعی تخریب روی آن صادر شده.
فروشنده در هنگام معامله چیزی از این موضوع نگفته بوده و در قولنامه فقط یک نصف خط "هرگونه تغییر کاربری برعهده خریدار است" نوشته شده است. که تغییر کاربری هم قبلا خودش انجام داده بوده و خانه و بنا ساخته بوده و من بصورت آماده این باغ را خریدم.
یکی اینکه من میتوانم پولم را به نرخ روز از ایشان پس بگیرم و معامله را باطل کنم؟
اگر خیر، میتوانم با همین عنوان ابطال معامله جلو برم و اگر دیدم با نرخ روز نمیتوانم پولم پس بگیرم در نهایت خسارت تخریب شده را از ایشان بگیرم؟
با سلام؛
به نظر معامله به طور صحیح واقع شده و ابطال آن مقدور نیست، با این حال همچنان امکان وجود خیار فسخ برای شما ممکن است. اظهارنظر دقیقتر منوط به بررسی اسناد و مدارک است.
با سلام و احترام- به علت عدم قابلیت انتفاع و استیفا از ملک مورد خریداری معامله باطل است. در مورد استرداد ثمن به نرخ روز می توانید علاوه بر آن خواسته مطالبه ما به التفاوت کاهش ارزش ثمن معامله با توجه به نرخ تورم را نیز مطالبه فرمایید.
موضوع شما دقیقا در حوزه خیارات و عیوب معامله در قانون مدنی قرار میگیرد. اجازه دهید مستند و کاربردی توضیح بدهم:
---
📜 مستند قانونی
۱. ماده ۴۳۸ قانون مدنی:
«عیب وقتی موجب خیار است که در حین عقد موجود بوده و مخفی باشد.»
🔹 در پرونده شما، حکم قطعی تخریب از سال ۱۳۹۰ صادر شده و این عیب (وجود حکم تخریب و تغییر کاربری غیرمجاز) در زمان معامله (۱۴۰۱) وجود داشته و شما از آن بیاطلاع بودهاید.
۲. ماده ۴۳۹ قانون مدنی:
«خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت میشود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.»
🔹 این دقیقا منطبق با وضعیت شماست.
۳. ماده ۴۴۰ قانون مدنی:
«اگر مشتری عالم به عیب بوده باشد، خیار ندارد.»
🔹 شما جاهل به عیب بودهاید، پس حق فسخ دارید.
۴. ماده ۴۳۷ قانون مدنی:
«هرگاه در مبیع عیبی باشد، مشتری مختار است که بیع را فسخ کند یا ارش بگیرد.»
🔹 یعنی یا میتوانید معامله را فسخ کنید (ابطال معامله) یا تفاوت قیمت ملک سالم و معیوب (ارش) را مطالبه کنید.
۵. ماده ۴۴۸ قانون مدنی:
«خیارات فوری است.»
🔹 یعنی پس از اطلاع از عیب باید سریعا اقدام کنید وگرنه حق فسخ از بین میرود.
---
🔎 تحلیل کاربردی
- شرط قولنامه مبنی بر اینکه «هرگونه تغییر کاربری بر عهده خریدار است» نمیتواند عیب اساسی و حکم قطعی تخریب قبلی را که سالها قبل صادر شده، از بین ببرد.
- تغییر کاربری غیرمجاز و حکم تخریب، عیب اساسی و مؤثر در معامله بوده و فروشنده آن را پنهان کرده است.
- بنابراین شما میتوانید با استناد به مواد فوق، ابطال معامله (فسخ به علت عیب) را از دادگاه بخواهید.
- علاوه بر فسخ، میتوانید خسارت ناشی از تخریب و هزینههای پرداختی را نیز از فروشنده مطالبه کنید (ماده ۴۴۵ قانون مدنی).
---
✅ راهحل عملی
۱. دادخواست فسخ معامله به استناد مواد ۴۳۷، ۴۳۸ و ۴۳۹ قانون مدنی در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
۲. درخواست استرداد ثمن معامله (مبلغ پرداختی) به نرخ روز + خسارات وارده.
۳. در صورت تمایل به حفظ معامله، میتوانید به جای فسخ، ارش (تفاوت قیمت ملک سالم و معیوب) را مطالبه کنید.
۴. مدارک لازم:
- حکم قطعی تخریب صادره در سال ۱۳۹۰
- قولنامه و شرط مندرج در آن
- گواهی جهاد کشاورزی مبنی بر غیرمجاز بودن تغییر کاربری
---
✨ جمعبندی
- بله، شما میتوانید ابطال معامله (فسخ به علت عیب مخفی) را بخواهید.
- مستند قانونی: مواد ۴۳۷ تا ۴۴۵ قانون مدنی.
- راهکار: طرح دادخواست فسخ و استرداد ثمن در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک.
---
موفق و مؤید باشید 🌹
در صورت صلاحدید، به منظور تنظیم دقیق متن دادخواست فسخ معامله و پیگیری مؤثرتر، با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی مشورت نمایید.
۱. ابطال معامله:
از آنجا که فروشنده در زمان معامله حکم قطعی تخریب (سال ۱۳۹۷) را کتمان کرده، عمل او تدلیس (فریب در معامله) محسوب میشود. طبق ماده ۴۳۸ و ۴۳۹ قانون مدنی، در صورت تدلیس خریدار حق فسخ معامله را دارد.
بنابراین شما میتوانید ابطال معامله و استرداد ثمن (پول پرداختی) را از دادگاه بخواهید.
۲. پول به نرخ روز:
قانون مدنی در اصل، استرداد همان ثمن معامله (پولی که پرداختید) را پیشبینی کرده است نه به نرخ روز.
اما طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، اگر ثابت کنید که ارزش پول شما در طول زمان به شدت کاهش یافته و فروشنده از پرداخت آن خودداری کرده، دادگاه میتواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر تادیه یا جبران کاهش ارزش پول را هم حکم دهد.
۳. خسارت تخریب:
اگر معامله را فسخ نکنید یا دادگاه به ابطال حکم ندهد، میتوانید به استناد مواد ۱ و ۲ قانون مسئولیت مدنی از فروشنده بابت خسارتی که از کتمان واقعیت و تخلف او دیدهاید (تخریب بنا و از بین رفتن سرمایه) مطالبه خسارت کنید.
خلاصه:
بهترین راه: دعوای ابطال معامله به علت تدلیس و مطالبه ثمن + خسارت کاهش ارزش پول.
راه جایگزین: اگر ابطال ممکن نشد، دعوای مطالبه خسارت ناشی از تخریب علیه فروشنده.
