در ساختمانی که فاقد مدیر رسمی منتخب است، یکی از ساکنین به دلیل روابط اجتماعی بهتر، برخی امور جاری و هماهنگیها مانند پیگیری نظافت و تعمیرات را به صورت داوطلبانه و بدون دریافت هیچگونه دستمزدی انجام میداده است. هیچگونه توافق کتبی یا شفاهی مبنی بر پذیرش سمت مدیریت از سوی ایشان وجود نداشته و این فرد هرگز خود را مدیر ساختمان معرفی نکرده است.
اخیرا حادثهای در ساختمان رخ داده که منجر به خسارت شده و ساختمان نیز فاقد بیمه بوده است.
در دادگاه، اعضای ساختمان به صورت هماهنگ ادعا کردهاند که این شخص، مدیر ساختمان بوده و مسئولیت عدم تهیه بیمه و جبران خسارات بر عهده اوست (این ادعا فقط ناشی از توهمات اعضای ساختمان هست چون این شخص بیش از حد برای اعضای ساختمان خوب بوده و خدمات بلاعوض زیادی برای ساختمان انجام داده و این باعث شده اعضای ساختمان فکر کنند این وظیفه ایشان بوده و حالا فکر میکنند مسئولیت بیمه نبودن ساختمان هم باید بر گردن ایشان باشد).
اما این فرد ادعای مدیریت را قویا رد کرده و اقدامات خود را صرفا دوستانه و در راستای کمک به همسایگان عنوان میکند.
سوال این است:
۱. بار اثبات این ادعا که این شخص مدیر ساختمان بوده/نبوده بر عهده اعضای ساختمان است یا بر عهده آن شخص؟
۲. آیا هماهنگ کردن داوطلبانه برخی امور مربوط به ساختمان (پیگیری نظافت و برخی تعمیرات) توسط این فرد میتواند دلیلی برای مدیر بودن و ایجاد مسئولیتهای مدیر برای آن شخص در دادگاه عنوان شود؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
با توجه به توضیحات ارائه شده، تحلیل حقوقی وضعیت فرد مورد نظر و پاسخ به سوالات شما به شرح زیر است:
۱. بار اثبات ادعای مدیریت بر عهده کیست؟
بر اساس قاعده حقوقی مشهور "البینه علی المدعی و الیمین علی من انکر"، بار اثبات هر ادعایی بر عهده شخص یا اشخاصی است که آن ادعا را مطرح میکنند (مدعی). در این پرونده، اعضای ساختمان مدعی هستند که این فرد، مدیر ساختمان بوده است و این شخص منکر این سمت است.
بنابراین، این اعضای ساختمان هستند که باید در دادگاه با ارائه دلایل و مدارک محکم، ادعای خود مبنی بر مدیر بودن آن شخص را اثبات کنند. فردی که این ادعا را رد میکند، در وهله اول نیازی به اثبات "مدیر نبودن" خود ندارد، بلکه صرفا ادعای مطرح شده علیه خود را انکار میکند.
برای اثبات مدیریت، اعضای ساختمان باید مدارکی مانند موارد زیر را به دادگاه ارائه دهند:
صورتجلسه مجمع عمومی: ارائه صورتجلسهای که نشان دهد این فرد با رای اکثریت مالکین به عنوان مدیر انتخاب شده است.
شواهد پذیرش عملی مسئولیت: در غیاب توافق کتبی، باید ثابت کنند که این فرد به صورت عملی و فراتر از کمکهای دوستانه، وظایف مدیریتی را پذیرفته است. این شواهد باید نشاندهنده اقداماتی باشد که صرفا از یک مدیر انتظار میرود، مانند جمعآوری شارژ، افتتاح حساب برای ساختمان، و نمایندگی قانونی ساختمان در برابر دیگران.
صرف ادعای هماهنگ و شفاهی ساکنین بدون وجود مستندات، دلیل کافی برای دادگاه نخواهد بود.
۲. آیا انجام امور داوطلبانه به معنای پذیرش مدیریت است؟
خیر، صرفا هماهنگ کردن داوطلبانه برخی امور جاری مانند نظافت و تعمیرات جزئی، به طور خودکار به معنای پذیرش سمت "مدیریت ساختمان" با تمام مسئولیتهای قانونی آن نیست.
تفاوت میان کمک داوطلبانه و مدیریت عملی:
مدیریت رسمی یا عملی: مدیر ساختمان، چه به صورت کتبی و چه به صورت عملی، مسئول حفظ و اداره کل ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی است. یکی از مهمترین و صریحترین وظایف قانونی مدیر، بیمه کردن تمام ساختمان در برابر آتشسوزی است (ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمانها). عدم انجام این وظیفه، مدیر را مسئول جبران خسارات وارده میکند. این مسئولیت حتی در صورتی که مدیر حقوقی دریافت نکند نیز پابرجاست.
اقدامات داوطلبانه: اقدامات این شخص، طبق توضیحات، محدود به هماهنگیهای دوستانه و بدون دستمزد بوده و ایشان هرگز خود را مدیر معرفی نکرده است. این سطح از فعالیت، با مسئولیتهای گسترده و قانونی یک مدیر که شامل امور مالی، حقوقی و بیمهای میشود، فاصله زیادی دارد.
دادگاه برای اینکه فردی را "مدیر عملی" تلقی کند، به دنبال الگوی رفتاری جامعی است که نشان دهد آن فرد عملا تمام وظایف مدیریتی را بر عهده گرفته است، نه فقط بخشی از امور خدماتی را به صورت دوستانه هماهنگ کرده باشد.
نتیجهگیری
در این پرونده، موضع فردی که مدیریت را انکار میکند بسیار قویتر است. اعضای ساختمان وظیفه سنگینی برای اثبات ادعای خود دارند و صرفا استناد به انجام کارهای داوطلبانه توسط آن فرد، برای تحمیل مسئولیت سنگین عدم تهیه بیمه کافی نخواهد بود. در غیاب مدیر رسمی، مسئولیت عدم انتخاب مدیر و تبعات ناشی از آن (مانند بیمه نبودن ساختمان) اصولا بر عهده تمام مالکین است که در انجام وظیفه قانونی خود برای تشکیل مجمع عمومی و انتخاب مدیر کوتاهی کردهاند.
بار اثبات مدیریت بر عهده ی اعضا است و ایشان صرفا همکاری داشته و خیچ مسولیتی ندارد و صرف همکاری ایشان را مدیر نمیکند بلکه مدیر باید طبق ضوابط اپارتمان با انتخاب توسط اعضا و قانون خاص خودش صورت بگیرد.
آوردن دلیل برای ادعا بر عهده مدعی است یعنی اشخاص ساختمان میبایست برای مدیر بودن آن فرد خاص دلیل بیاورند که میتواند قرارداد کتبی باشد یا توافق و قرارداد شفاهی که نیازمند اثبات است
اثبات ادعا با مدعی یعنی مالکین می باشد . اما دقت کنید وفق مقررات قانون تملک آپارتمانها ، اگر آپارتمان بیشتر از سه مالک داشته باشد داشتن مدیر الزامی خواهد بود .
بار اثبات ادعا بر عهده مدعی است. ساکنان بایستی مدرک مثبته مدیریت ایشون رو ارائه بدند.
اقدامات دواطلبانه ایشان نهایتا اداری امور با اذن مالکین در نظر گرفته خواهد شد. دادگاهها صرفا شخصیی رو مدیر در نظر میگیرن در مجمع عمومی به صورت رسمی انتخاب و قبول مسئولیت نمایند. البته تمامی اینها در فرضی هستش که خسارت وارده به دلیل رفتار و یا اقدام ایشان نبوده باشه.
اگر قرارداد کتبی یا شفاهی معتبر فیمابین همسایگان مبنی بر مدیریت ایشان باشد، قابل اثبات است / در هر صورت بار اثبات با همسایگان است.
هماهنگی داوطلبانه صرف، دلیل بر مدیریت نیست.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
