موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
طبق ماده ۳۹۱ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۸۱۱، اگر مبیع مستحقللغیر باشد، بایع باید ثمن را مسترد کند و در صورت جهل خریدار به فساد معامله، غرامات را نیز بپردازد. ملکی در رهن بانک بوده و این موضوع در صفحه نقلوانتقالات سند مالکیت صراحتا قید شده است. هنگام تنظیم مبایعهنامه، حدود ۱۱ ماه از سررسید ۱۰ ساله رهن گذشته و تسهیلات معوق شده بود. بانک ۵ سال بعد از مبایعهنامه، در اجرای عملیات اجرایی و مزایده ملک را تملک کرد و تا قبل از تملیک، بهعلت فکنشدن رهن، ملک به نام خریدار منتقل نشد. آیا خریدار میتواند جهل به فساد معامله را ادعا کند و آیا قید رهن در سند برای رد این ادعا در دادگاه پذیرفته میشود؟
سلام
صرف درج رهن بانک در سند مالکیت، بهتنهایی به این معنا نیست که خریدار حتما عالم به فساد معامله بوده یا دیگر حق مطالبه غرامات موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدنی را ندارد؛ اما این موضوع میتواند از مهمترین قرائن برای احراز علم یا جهل خریدار باشد.
دادگاه برای تشخیص اینکه خریدار «جاهل به فساد معامله» بوده یا خیر، مجموع اوضاع و احوال پرونده را بررسی میکند؛ از جمله مفاد سند مالکیت، مبایعهنامه، نحوه تنظیم قرارداد، اطلاع یا عدم اطلاع خریدار از وضعیت رهن، مذاکرات طرفین، اقدامات فروشنده برای فک رهن و سایر ادله موجود.
اگر در زمان معامله، قید رهن بهطور صریح در سند مالکیت وجود داشته و خریدار سند را رؤیت کرده یا به آن دسترسی داشته باشد، فروشنده معمولا میتواند به این موضوع بهعنوان قرینهای بر آگاهی خریدار استناد کند. با این حال، صرف اطلاع از در رهن بودن ملک، الزاما به معنای اطلاع از بطلان یا فساد معامله نیست؛ زیرا ممکن است خریدار با این تصور معامله کرده باشد که فروشنده تا زمان تنظیم سند رسمی، رهن را فک خواهد کرد.
همچنین باید میان «در رهن بودن ملک» و «مستحقللغیر بودن مبیع» تفاوت قائل شد. صرف وجود رهن، لزوما موجب بطلان بیع نیست و در بسیاری از موارد، انتقال ملک مرهونه صحیح است، هرچند حقوق مرتهن (بانک) همچنان محفوظ خواهد بود. بنابراین، اینکه در نهایت بانک از طریق اجرای مقررات قانونی ملک را تملک کرده است، موضوعی است که باید با توجه به مفاد قرارداد و وضعیت حقوقی ملک در زمان معامله تحلیل شود.
در نتیجه، قید رهن در سند میتواند دلیل مهمی برای رد ادعای جهل خریدار باشد، اما بهتنهایی تعیینکننده نیست و دادگاه با بررسی تمام دلایل و شرایط پرونده درباره استحقاق یا عدم استحقاق غرامات تصمیم خواهد گرفت.
با توجه به اینکه این موضوع نیازمند بررسی دقیق سند مالکیت، مبایعهنامه، زمان ایجاد و اجرای رهن، مفاد قرارداد و آرای صادره است، تمامی مدارک و مستندات باید پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود تا امکان استناد به ماده ۳۹۱ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ بهدرستی ارزیابی گردد.
سلام باتوجه به این که بابت در رهن بودن در سند ذکر شده و بنظر میرسد خریدار با علم و آگاهی از این موضوع اقدام به خرید کرده صرفا ثمن معامله قابل مطالبه است نه غرامات
درود
با قید رهن در سند ، جهل طرفین پذیرفته نیست و اصل بر این هست که طرفین با آگاهی از مفاد سند ، آنرا امضاء نمودند.
و اصل بر آگاهی هست مگر خلافش ثابت شود.
خیر؛ با قید صریح رهن در سند مالکیت، ادعای جهل خریدار به وضعیت حقوقی ملک اصولا پذیرفته نمیشود و این قرینه قوی بر علم خریدار است. بنابراین مطالبه غرامات ناشی از جهل، با مانع جدی روبهرو است.
طبق ماده ۳۹۱ قانون مدنی، در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، بایع ضامن است و در فرض جهل مشتری، مسئول غرامات نیز میشود. طبق ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی، اسناد کتبی از ادله اثبات دعوا هستند.
