موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آیا با قید رهن در سند، جاهل به فساد بیع هستم؟
پرسیده شده ۵ ماه پیش
۳۸ پاسخ ثبت شده
طبق ماده ۳۹۱ قانون مدنی و رای وحدت رویه ۸۱۱، اگر مبیع مستحقللغیر باشد، بایع باید ثمن را مسترد کند و در صورت جهل خریدار به فساد معامله، غرامات را نیز بپردازد. ملکی در رهن بانک بوده و این موضوع در صفحه نقلوانتقالات سند مالکیت صراحتا قید شده است. هنگام تنظیم مبایعهنامه، حدود ۱۱ ماه از سررسید ۱۰ ساله رهن گذشته و تسهیلات معوق شده بود. بانک ۵ سال بعد از مبایعهنامه، در اجرای عملیات اجرایی و مزایده ملک را تملک کرد و تا قبل از تملیک، بهعلت فکنشدن رهن، ملک به نام خریدار منتقل نشد. آیا خریدار میتواند جهل به فساد معامله را ادعا کند و آیا قید رهن در سند برای رد این ادعا در دادگاه پذیرفته میشود؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
با توجه به قید صریح رهن در سند مالکیت، خریدار مطلع فرض میشود و ادعای جهل او به وضعیت حقوقی یا فساد معامله در دادگاه پذیرفته نخواهد شد.
این یک برداشت کلی بر اساس ظاهر سند است، اما رویت واقعی سند یا مفاد توافقات مبایعهنامه میتواند بر تصمیم قاضی تاثیر بگذارد.
مریم حاج منوچهریوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
رد ادعای جهل به فساد با وجود رهن در سند
با درج موضوع رهن بانک در سند رسمی، خریدار از وضعیت ملک آگاه دانسته میشود. دادگاه قید صریح رهن را قرینهای قوی بر علم خریدار دانسته و بر همین اساس ادعای جهل به وضعیت حقوقی یا فساد معامله را اصولا مسموع نمیداند. در نتیجه ادعای جهل برای گرفتن خسارات رد خواهد شد.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
سلام
صرف درج رهن بانک در سند مالکیت، بهتنهایی به این معنا نیست که خریدار حتما عالم به فساد معامله بوده یا دیگر حق مطالبه غرامات موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدنی را ندارد؛ اما این موضوع میتواند از مهمترین قرائن برای احراز علم یا جهل خریدار باشد.
دادگاه برای تشخیص اینکه خریدار «جاهل به فساد معامله» بوده یا خیر، مجموع اوضاع و احوال پرونده را بررسی میکند؛ از جمله مفاد سند مالکیت، مبایعهنامه، نحوه تنظیم قرارداد، اطلاع یا عدم اطلاع خریدار از وضعیت رهن، مذاکرات طرفین، اقدامات فروشنده برای فک رهن و سایر ادله موجود.
اگر در زمان معامله، قید رهن بهطور صریح در سند مالکیت وجود داشته و خریدار سند را رؤیت کرده یا به آن دسترسی داشته باشد، فروشنده معمولا میتواند به این موضوع بهعنوان قرینهای بر آگاهی خریدار استناد کند. با این حال، صرف اطلاع از در رهن بودن ملک، الزاما به معنای اطلاع از بطلان یا فساد معامله نیست؛ زیرا ممکن است خریدار با این تصور معامله کرده باشد که فروشنده تا زمان تنظیم سند رسمی، رهن را فک خواهد کرد.
همچنین باید میان «در رهن بودن ملک» و «مستحقللغیر بودن مبیع» تفاوت قائل شد. صرف وجود رهن، لزوما موجب بطلان بیع نیست و در بسیاری از موارد، انتقال ملک مرهونه صحیح است، هرچند حقوق مرتهن (بانک) همچنان محفوظ خواهد بود. بنابراین، اینکه در نهایت بانک از طریق اجرای مقررات قانونی ملک را تملک کرده است، موضوعی است که باید با توجه به مفاد قرارداد و وضعیت حقوقی ملک در زمان معامله تحلیل شود.
در نتیجه، قید رهن در سند میتواند دلیل مهمی برای رد ادعای جهل خریدار باشد، اما بهتنهایی تعیینکننده نیست و دادگاه با بررسی تمام دلایل و شرایط پرونده درباره استحقاق یا عدم استحقاق غرامات تصمیم خواهد گرفت.
با توجه به اینکه این موضوع نیازمند بررسی دقیق سند مالکیت، مبایعهنامه، زمان ایجاد و اجرای رهن، مفاد قرارداد و آرای صادره است، تمامی مدارک و مستندات باید پیش از هر اقدام توسط وکیل بررسی شود تا امکان استناد به ماده ۳۹۱ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ بهدرستی ارزیابی گردد.
عرض سلام و احترام سلام و احترام.
بله، خریدار «میتواند» ادعای جهل به فساد (عدم علم به مستحقللغیر بودن/اختصاص مبیع به غیر یا خروج از ملکیت فروشنده) را مطرح کند، اما در دادگاه صرف ادعا کافی نیست و شما میتوانید با قید «رهن» در سند و اوضاع پرونده، احتمال جهل را تضعیف و عملا علم/ملاک آگاهی را از نظر دادگاه تقویت کنید
خیر؛ با قید صریح رهن در سند مالکیت، ادعای جهل خریدار به وضعیت حقوقی ملک اصولا پذیرفته نمیشود و این قرینه قوی بر علم خریدار است. بنابراین مطالبه غرامات ناشی از جهل، با مانع جدی روبهرو است.
طبق ماده ۳۹۱ قانون مدنی، در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، بایع ضامن است و در فرض جهل مشتری، مسئول غرامات نیز میشود. طبق ماده ۱۲۵۸ قانون مدنی، اسناد کتبی از ادله اثبات دعوا هستند.
با سلام کاربر گرامی امضا ذیل یک سند در صورتی که قید رهن در سند معامله وجود داشته باشد اصل بر اطلاع خریدار میباشد مگر اینکه دلایل و قرائن مبنی بر عدم اطلاع در لحظه انعقاد عقد وجود داشته باشد
سلام باتوجه به این که بابت در رهن بودن در سند ذکر شده و بنظر میرسد خریدار با علم و آگاهی از این موضوع اقدام به خرید کرده صرفا ثمن معامله قابل مطالبه است نه غرامات
درود
با قید رهن در سند ، جهل طرفین پذیرفته نیست و اصل بر این هست که طرفین با آگاهی از مفاد سند ، آنرا امضاء نمودند.
و اصل بر آگاهی هست مگر خلافش ثابت شود.
