- با وقوع بیع، خریدار مالک میشود و فروشنده ملزم به تسلیم مبیع است (ماده ۳۶۲ قانون مدنی)؛ تا وقتی ملک در رهن است، راهن بدون اذن مرتهن نمیتواند تصرف منافی حق او بکند (ماده ۷۹۳)، پس فک رهن پیشنیاز سند است.
- دستور موقت منع نقل و انتقال با احراز فوریت و سپردن تأمین صادر میشود (مواد ۳۱۰، ۳۱۵ و ۳۱۹ ق.آ.د.م) و اجرای آن به تأیید رئیس حوزهٔ قضایی نیاز دارد (تبصره ۱ ماده ۳۲۵).
- دعوا در دادگاه محل وقوع ملک طرح میشود (ماده ۱۲ ق.آ.د.م) و اگر فروشنده پس از حکم قطعی برای امضا نیاید، در رویهٔ اجرای احکام نمایندهٔ دادگاه سند را در دفترخانه امضا میکند (نظیر ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی).
چه زمانی به این دادخواست چهارخواستهای نیاز دارید؟
- ملک در رهن بانک است و فروشنده وام را تسویه نمیکنددر مبایعهنامه تعهد شده فروشنده تا تاریخ معینی وام را تسویه و سند را آزاد کند، اما نکرده است. بدون فک رهن، دفترخانه سند انتقال را تنظیم نمیکند؛ پس خواستهٔ «الزام به فک رهن» باید پیش از «تنظیم سند» در دادخواست بیاید.
- خطر فروش مجدد یا انتقال ملکفروشنده آگهی فروش داده، با بنگاه صحبت کرده یا نشانههایی از انتقال ملک به دیگری هست. دستور موقت منع نقل و انتقال، ملک را تا پایان دعوا قفل میکند تا حکم شما بیاثر نماند (ماده ۳۱۶ ق.آ.د.م).
- خانه هنوز تحویل داده نشدهفروشنده یا مستأجرِ او هنوز در ملک است. خواستهٔ «الزام به تحویل مبیع» (ماده ۳۶۲ و ۳۷۶ قانون مدنی) باعث میشود با همین حکم، مأمور اجرا ملک را تخلیه و به شما تحویل دهد و نیازی به دعوای جداگانه نباشد.
- اگر خطر انتقال نیست یا ملک دست شماستدر آن صورت نسخهٔ سادهتر همین دعوا کافی است: «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال خانه با فک رهن» بدون دستور موقت و بدون خواستهٔ تحویل. هر خواستهٔ اضافی، هزینه و پیچیدگی بیجهت میآورد؛ وکیل نسخهٔ متناسب را انتخاب میکند.
این دادخواست چیست و چرا چهار خواسته در یک پرونده میآید؟
با امضای مبایعهنامه، بیع واقع میشود (ماده ۳۳۹ قانون مدنی) و از همان لحظه خریدار مالک خانه و فروشنده ملزم به تسلیم آن است (ماده ۳۶۲). قراردادی که درست واقع شده برای طرفین لازمالاتباع است و آنها را به همهٔ نتایج عرفی و قانونی آن هم ملزم میکند (مواد ۲۱۹ و ۲۲۰)؛ برای ملک، این نتایج یعنی تنظیم سند رسمی در دفترخانه و تحویل ملک. وقتی فروشنده از این تعهدها سر باز میزند، دادگاه او را ملزم میکند و اگر باز هم نیاید، در رویهٔ اجرای احکام نمایندهٔ دادگاه بهجای او امضا میکند — همان راهحلی که قانون اجرای احکام مدنی برای امتناع مالک از امضای سند مقرر کرده است (ماده ۱۴۵).
اما دو مانع عملی این مسیر را پیچیده میکند. اول، رهن: اگر سند ملک وثیقهٔ وام بانکی است، راهن نمیتواند بدون اذن مرتهن تصرفی منافی حق او بکند (ماده ۷۹۳) و دفترخانه بدون نامهٔ فک رهن یا رضایت بانک، سند انتقال تنظیم نمیکند؛ پس باید فروشنده به فک رهن هم محکوم شود. دوم، خطر انتقال: رسیدگی زمان میبرد و فروشندهای که یکبار تعهدش را زیر پا گذاشته، ممکن است ملک را به دیگری بفروشد؛ دستور موقت منع نقل و انتقال این در را میبندد (مواد ۳۱۰ و ۳۱۶ ق.آ.د.م).
این چهار خواسته از یک منشأ (یک مبایعهنامه) ناشی میشوند و به هم وابستهاند؛ طرح جداگانهٔ آنها یعنی چند پرونده، چند هزینه و خطر رأیهای ناهماهنگ. به همین دلیل در یک دادخواست، با ترتیب منطقی (اول دستور موقت، بعد فک رهن، سپس سند و در آخر تحویل) نوشته میشوند. تفاوت با دعاوی مشابه: این دعوا «اثبات مالکیت» یا «ابطال سند رهنی» نیست؛ سند بانک باطل نمیشود، بلکه فروشنده ملزم میشود بدهی را بپردازد و رهن را آزاد کند.
شرایط و ارکان دعوا: چه چیزهایی باید ثابت شود؟
- وقوع بیع و مفاد آن: مبایعهنامهٔ امضاشده با مشخصات ملک، ثمن و تعهدهای فروشنده (زمان تحویل، زمان فک رهن، تاریخ دفترخانه). هر معاملهای محمول بر صحت است مگر فسادش ثابت شود (ماده ۲۲۳)؛ بار اثبات بطلان یا فسخ با فروشنده است.
- پرداخت ثمن یا آمادگی برای آن: رسیدهای پرداخت و اعلام آمادگی برای تودیع باقیمانده در دفترخانه. فروشندهای که تمام ثمن را نگرفته، ممکن است به همین استناد از تحویل خودداری کند (ماده ۳۸۰ فقط در حالت افلاس مشتری چنین حقی میدهد، اما دفاع «عدم پرداخت» رایج است).
- مالکیت رسمی فروشنده یا سلسلهٔ انتقال تا او: استعلام ثبتی نشان میدهد سند به نام چه کسی است و چه رهنی روی آن است؛ اگر مالک رسمی شخص دیگری است، او هم باید خوانده باشد.
- وجود رهن و تعهد به فک آن: نامهٔ بانک یا استعلام ثبت؛ حتی اگر مبایعهنامه دربارهٔ فک رهن ساکت باشد، در رویهٔ دادگاهها معمولاً فک رهن لازمهٔ عرفی تعهد به انتقال شمرده میشود (ماده ۲۲۰)، اما تصریح در قرارداد کار را بسیار سادهتر میکند.
- امتناع فروشنده: اظهارنامه با تعیین وقت دفترخانه و گواهی عدم حضور؛ برای مطالبهٔ خسارت تأخیر، باید مدت تعهد گذشته یا مطالبه ثابت شده باشد (ماده ۲۲۶).
- فوریت برای دستور موقت: قرینهای بر خطر انتقال (آگهی، پیام، اقدام در بنگاه)؛ تشخیص فوریت با دادگاه است (ماده ۳۱۵) و بدون آن، دستور موقت رد میشود ولی اصل دعوا ادامه مییابد.
تسلیم ملک یعنی خانه طوری در اختیار شما گذاشته شود که بتوانید در آن تصرف کنید (مواد ۳۶۷ و ۳۶۸)؛ اگر مستأجری با قرارداد معتبر در ملک است، تحویل با رعایت حق او انجام میشود و این نکته باید در دادخواست دیده شود.
فک رهن چیست و چرا بانک هم خوانده میشود؟
رهن عقدی است که بهموجب آن بدهکار مالی را برای وثیقه به طلبکار میدهد (ماده ۷۷۱ قانون مدنی). وقتی فروشنده با وام بانکی خانه را خریده یا سند را وثیقهٔ وام گذاشته، بانک «مرتهن» است و تا تسویهٔ بدهی، سند در رهن میماند. فک رهن یعنی تسویهٔ آن بدهی و آزاد شدن سند، که با نامهٔ بانک به دفترخانه انجام میشود. طبق ماده ۷۹۳، راهن نمیتواند بدون اذن مرتهن در مال مرهون تصرفی کند که با حق او منافات داشته باشد؛ انتقال رسمی ملک بدون رضایت بانک چنین تصرفی است، پس دفترخانه سند انتقال تنظیم نمیکند.
به همین دلیل خواستهٔ «الزام خوانده به فک رهن از پلاک ثبتی …» پیش از خواستهٔ تنظیم سند میآید و بانک یا مرتهن هم در رویهٔ دادگاهها معمولاً خوانده قرار میگیرد — نه برای اینکه محکوم شود، بلکه برای اینکه رأی نسبت به او قابل استناد باشد و در اجرا مانع نتراشد. اگر بانک طرف دعوا نباشد، ممکن است حکم با ایراد مواجه شود یا در مرحلهٔ اجرا معطل بماند.
اگر فروشنده بدهی را نپردازد چه میشود؟ حکم الزام به فک رهن، انجام «عمل معین» است. طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، هرگاه محکومعلیه از انجام عملی که بهوسیلهٔ دیگری هم ممکن است امتناع کند، محکومله میتواند تحت نظر مأمور اجرا آن را انجام دهد و هزینه را از او مطالبه کند؛ در عمل یعنی خریدار بدهی بانک را میپردازد، سند آزاد میشود و مبلغ پرداختی را از محل اموال فروشنده یا از باقیماندهٔ ثمن وصول میکند. وکیل این احتمال را از همان ابتدا در خواسته و شرح دادخواست میبیند تا در اجرا نیاز به دعوای جدید نباشد. اگر ملک شما در رهن نیست، این خواسته را حذف کنید و به صفحهٔ «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال خانه با تحویل مبیع و دستور موقت» مراجعه کنید.
دستور موقت منع نقل و انتقال ملک: شرایط، تأمین و اجرا
دستور موقت برای اموری است که «تعیین تکلیف آن فوریت دارد» (ماده ۳۱۰ ق.آ.د.م) و میتواند دایر بر منع از امری باشد (ماده ۳۱۶) — اینجا منع فروشنده و ادارهٔ ثبت از هرگونه نقل و انتقال پلاک ثبتی. چون اصل دعوا همراه آن مطرح میشود، مرجع درخواست همان دادگاه رسیدگیکننده است (ماده ۳۱۱) و نیازی به مهلت بیستروزهٔ ماده ۳۱۸ (که برای دستور موقتِ پیش از دعوا است) نیست. تشخیص فوریت با دادگاه است (ماده ۳۱۵)؛ قرینههای ملموس — آگهی فروش، اقرار به قصد انتقال، مراجعه به بنگاه — شانس پذیرش را بالا میبرد.
تأمین: دادگاه مکلف است برای جبران خسارت احتمالی، از خواهان تأمین مناسب بگیرد و صدور دستور موقت منوط به سپردن آن است (ماده ۳۱۹). قانون میزان ثابتی نگفته و مبلغ را دادگاه تعیین میکند؛ این تأمین پس از پایان دعوا، اگر تا یک ماه از ابلاغ رأی نهایی دعوای خسارتی علیه شما مطرح نشود، آزاد میشود (ماده ۳۲۴). اگر دعوای اصلی رد شود، شما به جبران خسارتی که طرف در اجرای دستور متحمل شده محکوم میشوید (ماده ۳۲۳) — به همین دلیل دستور موقت را وقتی بخواهید که به اصل دعوا مطمئناید.
اجرا و اعتراض: دستور موقت پس از ابلاغ قابل اجراست و بهخاطر فوریت میتواند پیش از ابلاغ اجرا شود (ماده ۳۲۰)، اما اجرای آن مستلزم تأیید رئیس حوزهٔ قضایی است (تبصره ۱ ماده ۳۲۵). دستور موقت هیچ تأثیری در اصل دعوا ندارد (ماده ۳۱۷) و قبول یا رد آن مستقلاً قابل اعتراض و تجدیدنظر نیست؛ فقط ضمن تجدیدنظر از اصل رأی میتوان به آن اعتراض کرد (ماده ۳۲۵). هزینهٔ دادرسی درخواست دستور موقت معادل دعاوی غیرمالی است (تبصره ۲ ماده ۳۲۵). اگر فروشنده تأمینی متناسب بسپارد یا جهت دستور مرتفع شود، دادگاه از آن رفع اثر میکند (مواد ۳۲۱ و ۳۲۲).
مرجع صالح و هزینههای این دعوا
کدام دادگاه؟ دعاوی راجع به اموال غیرمنقول، از جمله «سایر حقوق راجع به آن»، در دادگاهی اقامه میشود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر فروشنده جای دیگری ساکن باشد (ماده ۱۲ ق.آ.د.م). دعوا مالی است و بهای خواسته را خواهان تعیین میکند (بند ۴ ماده ۶۲)؛ طبق قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، دعاوی مالی تا نصاب مقرر در دادگاه صلح و بالاتر از آن در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی میشود (بند ۱ ماده ۱۲) و رأی دادگاه صلح فقط وقتی قابل تجدیدنظر است که خواسته بیش از نصف نصاب باشد (تبصره ۵ همان ماده). شورای حل اختلاف فقط برای سازش است (ماده ۱۴). به همین دلیل وکیل بهای خواسته را آگاهانه تقویم میکند تا هم مرجع مناسب و هم حق تجدیدنظر حفظ شود.
- هزینهٔ دادرسی اصل دعوا: مالی است و طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه میشود (ماده ۵۰۳ ق.آ.د.م)؛ در دعاوی مالی غیرمنقول، بهای خواسته از نظر صلاحیت همان است که خواهان تعیین کرده، ولی از نظر هزینهٔ دادرسی بر اساس ارزش معاملاتی منطقهای ملک محاسبه میشود، نه قیمت بازار (بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت). این یعنی هزینهٔ دادرسی معمولاً بسیار کمتر از چیزی است که قیمت واقعی خانه القا میکند.
- هزینهٔ دستور موقت: معادل دعاوی غیرمالی (تبصره ۲ ماده ۳۲۵) بهاضافهٔ تأمینی که دادگاه تعیین میکند و پس از دعوا برمیگردد.
- هزینههای جانبی: ابطال تمبر وکالتنامه، اظهارنامه، استعلام ثبتی، و در صورت لزوم دستمزد کارشناس (ماده ۶۳). هزینههای دفترخانه (مالیات نقل و انتقال، حقالثبت، حقالتحریر) و بدهی بانک در زمان اجرا پرداخت میشود؛ اگر قرارداد آنها را به عهدهٔ فروشنده گذاشته باشد، قابل مطالبه است.
- دستمزد تنظیم دادخواست: جدا از موارد بالا است و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت، در همان گفتوگو، با توجه به تعداد خواندگان و خواستهها اعلام میکند.
خسارات دادرسی (هزینهٔ دادرسی، حقالوکاله و حقالزحمهٔ کارشناس) با درج در ستون خواسته از فروشنده قابل مطالبه است (مواد ۵۱۵ و ۵۱۹).
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی خریدار و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ در صورت نمایندگی، وکالتنامه یا سند سمت (ماده ۵۹ ق.آ.د.م).
- مبایعهنامه با امضای طرفین و شهود، کد رهگیری (اگر دارد) و شروط مربوط به فک رهن، تحویل و تاریخ دفترخانه.
- مدارک پرداخت ثمن: رسید واریز، چکهای وصولشده، فیش بانکی یا اقرار فروشنده.
- مشخصات ملک: پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش، نشانی دقیق و تصویر سند مالکیت؛ استعلام ثبتی اگر دارید، وگرنه دادگاه استعلام میکند.
- مدارک رهن: نامه یا اعلام بانک، شمارهٔ قرارداد وام، یا قید رهن در سند؛ هرچه در مبایعهنامه دربارهٔ تعهد فروشنده به فک رهن آمده است.
- دلایل فوریت: آگهی فروش، پیامها، گواهی بنگاه یا هر قرینهای که خطر انتقال ملک را نشان میدهد.
- اظهارنامه و گواهی عدم حضور فروشنده در دفترخانه (اگر وقت گرفتهاید).
- مشخصات کامل خواندگان: فروشنده، مالک رسمی (اگر شخص دیگری است) و بانک مرتهن با نشانی شعبه.
مدارک را با شماره و به ترتیب در دادخواست معرفی کنید (بند ۶ ماده ۵۱) و تصویر خوانای آنها را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی پیوست کنید؛ اصل مدارک را برای جلسه نگه دارید.
مراحل ثبت و رسیدگی به این دادخواست
- ۱اظهارنامه و وقت دفترخانه (توصیهشده)با اظهارنامه از فروشنده بخواهید در تاریخ معین وام را تسویه کند، در دفترخانه حاضر شود و ملک را تحویل دهد. این کار اجباری نیست، ولی امتناع و تاریخ تأخیر را مستند میکند و برای مطالبهٔ خسارت تأخیر لازم است (ماده ۲۲۶ قانون مدنی).
- ۲تنظیم متن دادخواستچهار خواستهٔ مرتب و مستقل: صدور دستور موقت منع نقل و انتقال پلاک ثبتی …؛ الزام خوانده به فک رهن؛ الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال؛ الزام به تحویل مبیع — بهاضافهٔ خسارات دادرسی، بهای خواسته، شرح قرارداد و پرداخت ثمن، دلایل شمارهدار و مستند قانونی.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ هزینهٔ دادرسی طبق تعرفه پرداخت میشود و پرونده به دادگاه محل وقوع ملک ارجاع میشود. ابلاغها از طریق ثنا میآید.
- ۴رسیدگی فوری به دستور موقتدادگاه به درخواست دستور موقت خارج از نوبت رسیدگی میکند، در صورت لزوم طرفین را دعوت میکند یا در موارد فوری بدون دعوت تصمیم میگیرد (ماده ۳۱۴)، میزان تأمین را تعیین میکند (ماده ۳۱۹) و پس از سپردن تأمین و تأیید رئیس حوزهٔ قضایی، دستور به ادارهٔ ثبت ابلاغ و اجرا میشود.
- ۵رفع نقص احتمالی و تعیین وقت اصل دعوااگر هزینه یا یکی از بندهای ماده ۵۱ رعایت نشده باشد، اخطار رفع نقص میآید (ماده ۵۳)؛ سپس وقت رسیدگی تعیین میشود و فاصلهٔ ابلاغ تا جلسه کمتر از پنج روز نیست (ماده ۶۴).
- ۶جلسهٔ رسیدگی، استعلام ثبت و بانکدادگاه وضعیت مالکیت و رهن را از ادارهٔ ثبت و بانک استعلام میکند، دفاع فروشنده (فسخ، نگرفتن ثمن، فروش قبلی) و پاسخ بانک را میشنود و در صورت لزوم کارشناس تعیین میکند. حضور با مدارک اصلی و اعلام آمادگی برای تودیع باقیماندهٔ ثمن، کار را جلو میبرد.
- ۷صدور رأی و قطعیتحکم به الزام فروشنده به فک رهن، تنظیم سند و تحویل صادر میشود. اگر غیابی باشد، بیست روز مهلت واخواهی (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶) و سپس بیست روز مهلت تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان وجود دارد (مواد ۳۳۱، ۳۳۴ و ۳۳۶).
- ۸اجراییه: فک رهن، امضای سند و تحویلپس از قطعیت، اجراییه صادر و ابلاغ میشود و فروشنده ده روز مهلت دارد (ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی). اگر بدهی بانک را نپردازد، شما زیر نظر مأمور اجرا آن را میپردازید و از او پس میگیرید (ماده ۴۷)؛ اگر برای امضا نیاید، در رویهٔ اجرای احکام نمایندهٔ دادگاه سند را در دفترخانه امضا میکند (نظیر ماده ۱۴۵)؛ و ملک با مأمور اجرا تحویل داده میشود.
بعد از صدور حکم: اجرا، اعتراض و دفاعهای فروشنده
حکم الزام به تنظیم سند جنبهٔ اعلامی ندارد و اجراییه لازم دارد؛ حکم فقط وقتی اجرا میشود که قطعی شده باشد (ماده ۱ قانون اجرای احکام مدنی) و محکومله کتباً درخواست اجرا کند (ماده ۲). ترتیب عملی اجرا این است: نخست فک رهن (با پرداخت فروشنده یا، در صورت امتناع، با پرداخت شما زیر نظر اجرا و وصول آن از او — ماده ۴۷)، سپس نامهٔ اجرای احکام به دفترخانه و تودیع باقیماندهٔ ثمن و هزینههای انتقال، امضای سند بهوسیلهٔ فروشنده یا — در رویهٔ اجرای احکام و به قیاس ماده ۱۴۵ — نمایندهٔ دادگاه، و در پایان تحویل ملک با مأمور اجرا. دستور موقت تا پایان دعوا پابرجاست و پس از قطعیت حکم، جای خود را به اجرای حکم میدهد.
واخواهی و تجدیدنظر: رأی در صورتی غیابی است که فروشنده در هیچ جلسهای حاضر نشده باشد، لایحهای هم نداده باشد و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد (ماده ۳۰۳)؛ اگر اخطاریه ابلاغ واقعی شده باشد رأی حضوری است و اعتراض او در قالب تجدیدنظرخواهی جای میگیرد، نه واخواهی. در فرض غیابی، بیست روز از ابلاغ واقعی فرصت واخواهی هست (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶)؛ اجرای حکم غیابی به معرفی ضامن یا تأمین از سوی شما منوط است مگر اینکه حکم به او ابلاغ واقعی شده و واخواهی نکرده باشد (تبصره ۲ ماده ۳۰۶). حکم دادگاه عمومی حقوقی در این دعوا قابل تجدیدنظر است (بند الف ماده ۳۳۱)، مهلت آن بیست روز است (ماده ۳۳۶) و مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز استان (ماده ۳۳۴). رد یا قبول دستور موقت جداگانه قابل اعتراض نیست (ماده ۳۲۵).
دفاعهای رایج فروشنده: ادعای فسخ یا اقاله (باید خیار و اعمال آن را ثابت کند)، ادعای نگرفتن ثمن (رسیدها و آمادگی برای تودیع باقیمانده پاسخ آن است)، ادعای اینکه فک رهن تعهد او نبوده (ماده ۲۲۰ و عرف معاملات ملکی)، و ادعای فروش قبلی به شخص دیگر که ممکن است به دعوای معاملهٔ معارض یا شکایت کیفری بینجامد. اگر بعد از حکم، شخص ثالثی مدعی حقی بر ملک شود، میتواند اعتراض ثالث مطرح کند؛ همین است که وکیل از ابتدا همهٔ ذینفعان را در دادخواست میآورد. یادآوری: طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱)، دارندگان اسناد عادی باید ادعای خود را در سامانهٔ ساماندهی اسناد غیررسمی ثبت و در مهلت مقرر دعوای الزام به تنظیم سند را مطرح کنند (ماده ۱۰)؛ تأخیر در طرح دعوا میتواند حقوق شما را در برابر اشخاص ثالث با حسن نیت تضعیف کند.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- نیاوردن بانک یا مالک رسمی در ردیف خواندگان: حکمی که نسبت به مرتهن یا مالک رسمی صادر نشده، در دفترخانه گره میخورد.
- ترتیب اشتباه خواستهها: درخواست تنظیم سند بدون خواستهٔ فک رهن، یا خواستن تحویل بدون الزام به سند، پرونده را نیمهکاره میگذارد.
- دستور موقت بدون دلیل فوریت: رد میشود و فقط تأمین و زمان شما را میسوزاند؛ اگر قرینهای بر خطر انتقال نیست، نسخهٔ بدون دستور موقت مناسبتر است.
- تقویم نسنجیدهٔ بهای خواسته: تقویم خیلی پایین ممکن است پرونده را به دادگاه صلح ببرد و رأی را غیرقابل تجدیدنظر کند؛ تقویم خیلی بالا هزینه را بیجهت زیاد میکند.
- پلاک ثبتی ناقص یا اشتباه: دستور موقت و حکم روی پلاک اجرا میشود؛ یک رقم اشتباه یعنی اجرای ناممکن.
- نداشتن دلیل بر امتناع: بدون اظهارنامه یا گواهی عدم حضور، فروشنده ادعا میکند «من حاضر بودم» و خسارت تأخیر هم از دست میرود.
- غفلت از مستأجر یا متصرف ملک: اگر شخص ثالثی با قرارداد در ملک است، تحویل باید با دیدن حق او نوشته شود.
- نخواستن خسارات دادرسی و هزینههای فک رهن: آنچه در ستون خواسته نیامده، در اجرا وصول نمیشود.