- ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ به «موجر یا مستأجر» اجازه داده به استناد ترقی یا تنزل هزینهٔ زندگی، تجدیدنظر در میزان اجارهبها را بخواهد؛ این دعوا یکطرفه نیست.
- دو شرط با هم لازم است: انقضای مدت اجاره، و گذشتن سه سال تمام از تاریخ استفادهٔ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی پیشین دربارهٔ تعیین یا تعدیل اجارهبها.
- دادگاه با جلب نظر کارشناس اجارهبها را به نرخ عادلهٔ روز تعدیل میکند؛ موجر میتواند مابهالتفاوت را هم ضمن همان دادخواست مطالبه کند (ماده ۵).
چه زمانی به دادخواست تعدیل اجارهبها نیاز دارید؟
- موجری که اجارهبها سالها ثابت ماندهرایجترین حالت: ملک مشمول قانون ۱۳۵۶ است، مدت اجارهنامه سالها پیش تمام شده و مستأجر همان اجرتالمسمی قدیمی را میپردازد. با احراز دو شرط ماده ۴، میتوانید تعدیل به نرخ عادلهٔ روز را بخواهید.
- مستأجری که اجارهبها را بالاتر از عرف میداندماده ۴ صراحتاً «موجر یا مستأجر» را در کنار هم آورده و از «ترقی یا تنزل» هزینهٔ زندگی سخن گفته است. پس مستأجر هم میتواند تعدیل بخواهد، و طبق ماده ۵ ضمن آن، رد مابهالتفاوت پرداختشده را بهانضمام خسارت تأخیر تأدیه درخواست کند.
- تعدیل همراه با مطالبهٔ مابهالتفاوتماده ۵ به موجر اجازه داده مابهالتفاوت را ضمن دادخواست تعدیل مطالبه کند؛ در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم مینماید.
- اختلاف بر سر تنظیم اجارهنامهٔ جدیداگر اجارهنامهای در بین نیست یا مدت آن تمام شده و طرفین بر سر شرایط اختلاف دارند، ماده ۷ به هر یک اجازه داده برای تعیین اجارهبها و تنظیم اجارهنامه به دادگاه مراجعه کند؛ خواستهای نزدیک به تعدیل، اما با مبنای قانونی متفاوت.
تعدیل اجارهبها چیست و با تعیین اجارهبها چه فرقی دارد؟
تعدیل اجارهبها یعنی دادگاه مبلغ اجارهٔ یک رابطهٔ استیجاریِ ادامهدار را به نرخ روز برساند. این نهاد فقط در اجارههای مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ معنا دارد؛ چون در آن قانون رابطهٔ اجاره با پایان مدت خودبهخود قطع نمیشود و مستأجر میتواند سالها با همان اجارهبهای قدیمی در ملک بماند. در اجارههای امروزی، پایان مدت یعنی پایان قرارداد و مبلغ اجارهٔ دورهٔ بعد با توافق طرفین تعیین میشود، نه با حکم دادگاه.
ماده ۴ آن قانون — با اصلاح سال ۱۳۵۸ — میگوید: «موجر یا مستأجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینهٔ زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجارهبها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفادهٔ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجارهبها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجارهبها را به نرخ عادلهٔ روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.» سه نکته در همین یک جمله هست که اغلب از قلم میافتد: دعوا دوطرفه است، مبنا ترقی یا تنزل هزینهٔ زندگی است، و شرط سه سال دو مبدأ جداگانه دارد.
تفاوت آن با تعیین اجارهبها در این است که تعیین، ناظر به جایی است که اصلاً مبلغی روشن نیست. ماده ۳ میگوید اگر اجارهنامه تنظیم شده باشد میزان اجارهبها همان است که در اجارهنامه قید شده، و اگر تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده؛ و اگر میزان آن معلوم نشود، دادگاه با رعایت مقررات قانون، اجارهبها را به نرخ عادلهٔ روز تعیین میکند. تبصرهٔ ماده ۵ هم تصریح کرده مقررات آن ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجارهبها صادر مینماید نیز جاری خواهد بود.
دو شرطی که با هم لازم است و مبدأ محاسبهٔ سه سال
ماده ۴ ورودی این دعوا را با دو شرط بسته است و هر دو باید با هم جمع شوند:
- مدت اجاره منقضی شده باشد. تا وقتی مدت اجارهنامه باقی است، مبلغ همان است که طرفین توافق کردهاند و ماده ۳ آن را محترم شمرده است.
- سه سال تمام گذشته باشد. اما از چه تاریخی؟ متن ماده دو مبدأ داده است: «از تاریخ استفادهٔ مستأجر از عین مستأجره» یا «از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجارهبها صادر شده». پس اگر پیشتر حکمی دربارهٔ تعیین یا تعدیل گرفتهاید، مبدأ همان تاریخِ مقرر در آن حکم است، نه تاریخ شروع تصرف مستأجر؛ و اگر چنین حکمی وجود ندارد، مبدأ تاریخ استفادهٔ مستأجر است.
یعنی این دعوا را نمیتوان هر سال تکرار کرد؛ فاصلهٔ سهساله یک قاعدهٔ عملی است که ریتم پروندههای تعدیل را تعیین میکند. اشتباه در همین محاسبه، رایجترین دلیل رد دادخواست تعدیل است.
مبنای ماهوی هم مهم است: ماده ۴ از «ترقی یا تنزل هزینهٔ زندگی» سخن گفته، نه از توافقهای شخصی یا نارضایتی طرفین. و روش را هم خودِ ماده تعیین کرده است: دادگاه با جلب نظر کارشناس اجارهبها را به نرخ عادلهٔ روز تعدیل خواهد کرد. پس مرحلهٔ کارشناسی در این پرونده اختیاری نیست و عملاً هستهٔ دادرسی است.
یک نکتهٔ دفاعی که به کار هر دو طرف میآید: تبصرهٔ ۲ ماده ۷ میگوید دریافت وجه بابت اجارهبها از طرف مالک یا موجر، دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود. پس گرفتن اجارهٔ قدیمی در طول این سالها، بهتنهایی به معنای پذیرش آن مبلغ بهعنوان نرخ عادله نیست.
مابهالتفاوت اجارهبها و خسارت تأخیر تأدیه
حکم تعدیل، مبلغ اجاره را به نرخ روز میرساند؛ اما فاصلهٔ میان تقدیم دادخواست تا صدور حکم چه میشود؟ ماده ۵ پاسخ داده است: «موجر میتواند مابهالتفاوت اجارهبها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستأجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم مینماید.»
به آن مبدأ دقت کنید: تاریخ تقدیم دادخواست، نه تاریخی که به نظر شما اجاره باید بالاتر میرفت. یعنی هر ماه تأخیر در ثبت دادخواست، یک ماه از مابهالتفاوت قابل مطالبه را از بین میبرد. همین یک جمله، تفاوت میان پروندهای است که بهموقع ثبت شده و پروندهای که ماهها در حال «فکر کردن» بوده است.
همان ماده ادامه میدهد که دایرهٔ اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستأجر وصول و به موجر بپردازد. و در سوی دیگر، مستأجر نیز میتواند ضمن تقاضای تعدیل، رد مابهالتفاوت پرداختشده را بهانضمام خسارت تأخیر تأدیه به همان ترتیب درخواست کند. این تقارن، همان دوطرفه بودن دعواست که در ماده ۴ هم دیده میشود.
در کنار این، تکلیف جاری مستأجر پابرجاست: ماده ۶ او را مکلف کرده در موعد معین در اجارهنامه اجرتالمسمی و پس از انقضای مدت اجاره، اجرتالمثل را به میزان اجرتالمسمی، آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نمایندهٔ قانونی او بپردازد؛ و اگر اجارهنامهای در بین نباشد، به میزانی که بین طرفین مقرر یا عملی شده — یا آن را در صندوق ثبت یا بانک تعیینشده بسپارد و قبض رسید را حسب مورد به دفترخانه تسلیم کند.
دادخواست را در کدام مرجع ثبت کنم؟
این پرسش برای این خدمت اهمیت ویژه دارد، چون صفحهٔ قدیمی این موضوع به «شورای حل اختلاف» اشاره داشت و آن ساختار تغییر کرده است.
طبق ماده ۱۴ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲، به دعاوی مندرج در آن قانون در دادگاه صلح رسیدگی میشود و شورا صرفاً در امر صلح و سازش اقدام میکند. بند ۴ ماده ۱۲ همان قانون هم صریح است: «دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها بجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت» در صلاحیت دادگاه صلح است. دقت کنید که این بند برخلاف بند ۱ همان ماده، نصاب مالی ندارد؛ تعدیل اجارهبها بهعنوان یک عنوان مستقل نام برده شده است.
از نظر محل، دعوا راجع به مال غیرمنقول است و طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
قطعیت رأی؛ نکتهای که باید با احتیاط با آن رفتار کرد. ماده ۴ قانون ۱۳۵۶ میگوید حکم دادگاه در مورد تعدیل قطعی است. از سوی دیگر تبصرهٔ ۵ ماده ۱۲ قانون ۱۴۰۲ آرای دادگاه صلح را قطعی دانسته «مگر در موارد زیر»، و موارد بند ۴ — یعنی همین دعاوی تخلیه و تعدیل — را در فهرست استثنا و قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان آورده است. تعیین تکلیف نهایی میان این دو مقرره با دادگاه رسیدگیکننده است؛ رویهٔ عملی وکیل این است که به قطعیت اعتماد نکند و مهلت بیستروزهٔ تجدیدنظر را از دست ندهد.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما میخواهیم
- کارت ملی و در صورت وکالت، وکالتنامه؛ ثبتنام در سامانهٔ ثنا برای خواهان.
- سند مالکیت یا مدرکی که سِمَت شما را بهعنوان موجر یا قائممقام او ثابت کند؛ و اگر خواهان مستأجر است، مدرک تصرف استیجاری.
- اجارهنامه (رسمی یا عادی) با تاریخ شروع و مدت، تا انقضای مدت احراز شود؛ اگر اجارهنامهای در بین نیست، مدارکی که تاریخ شروع استفادهٔ مستأجر از عین مستأجره را نشان دهد — همان مبدأ سه سال در ماده ۴.
- حکم قطعی پیشین دربارهٔ تعیین یا تعدیل اجارهبها، اگر وجود دارد؛ در این حالت مبدأ سه سال، تاریخ مقرر در همان حکم است.
- سوابق پرداخت اجارهبها: رسیدها، فیشهای واریز یا قبوض سپردهٔ صندوق ثبت، برای تعیین مبلغ فعلی و محاسبهٔ مابهالتفاوت.
- مشخصات دقیق ملک برای کارشناسی: نشانی، پلاک ثبتی، متراژ، کاربری و وضع فعلی بنا.
- مشخصات و نشانی گواهان، در صورت نیاز؛ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی ذکر دقیق نام و نشانی گواهان را در دادخواست لازم دانسته است.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تعدیل
- ۱بررسی دو شرط ماده ۴نخست احراز میشود مدت اجاره منقضی شده و سه سال تمام از تاریخ استفادهٔ مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی پیشین گذشته است. اگر یکی از این دو شرط نباشد، دعوا زودهنگام است.
- ۲تعیین خواسته و تنظیم متنخواسته معمولاً «تعدیل اجارهبها به نرخ عادلهٔ روز مستنداً به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶» است و در صورت تمایل، «مطالبهٔ مابهالتفاوت اجارهبها» بهعنوان خواستهٔ دوم بر پایهٔ ماده ۵ به آن اضافه میشود.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییبا کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ دادخواست اسکن و به مرجع صالح ارجاع میشود و ابلاغها از طریق ثنا میآید. تاریخ همین ثبت، مبدأ محاسبهٔ مابهالتفاوت است، پس تعلل نکنید.
- ۴رفع نقص در صورت لزوماگر دادخواست ناقص باشد، مدیر دفتر ظرف دو روز نقایص را کتباً اعلام و از تاریخ ابلاغ ده روز مهلت رفع نقص میدهد؛ در غیر این صورت قرار رد دادخواست صادر میشود که ظرف ده روز قابل شکایت در همان دادگاه است (ماده ۵۴).
- ۵ارجاع به کارشناسماده ۴ تعدیل را با جلب نظر کارشناس مقرر کرده است. کارشناس اجارهبهای عادلهٔ روز را با توجه به موقعیت، متراژ، کاربری و وضع بنا تعیین میکند و طرفین میتوانند به نظر او اعتراض کنند.
- ۶پرداخت اجارهبها در طول دادرسیماده ۹ تصریح دارد که در تمام مدتی که دادرسی در جریان است، مستأجر باید طبق ماده ۶ و شرایط قبلی مالالاجاره را بپردازد. قطع پرداخت در این مرحله، ریسک بزرگی برای مستأجر است.
- ۷صدور حکم و تنظیم اجارهنامهپس از حکم، طرفین از تاریخ ابلاغ حکم قطعی یک ماه مهلت دارند به ترتیب مقرر در حکم اجارهنامه تنظیم کنند؛ در غیر این صورت به تقاضای یکی از طرفین، دادگاه رونوشت حکم را به دفتر اسناد رسمی ابلاغ میکند (ماده ۹).
هزینههای این پرونده چیست؟
سه گروه هزینه را از هم جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی: خواستهٔ تعدیل و — اگر آن را اضافه کنید — مطالبهٔ مابهالتفاوت، هر کدام مبنای محاسبهٔ خود را دارند و باید در ستون بهای خواسته درست تقویم شوند. ارقام تعرفه هر سال تغییر میکند و طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه میشود؛ به عددهای منتشرشده در منابع قدیمی اعتماد نکنید.
- دستمزد کارشناس: در این پرونده اجتنابناپذیر است، چون خودِ ماده ۴ تعدیل را با جلب نظر کارشناس مقرر کرده. دستمزد در مرحلهٔ ارجاع معمولاً از خواهان گرفته میشود و در صورت اعتراض و ارجاع به هیئت کارشناسی، دوباره هزینه دارد. ماده ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی حقالزحمهٔ کارشناسی را در تعریف خسارات دادرسی آورده است، یعنی قابل مطالبه از طرف مقابل است؛ اما ماده ۵۲۱ میگوید هزینههایی که برای اثبات دعوا یا دفاع ضرورت نداشته قابل مطالبه نیست.
- حقالوکاله و ابطال تمبر آن، اگر وکیل وکالت پرونده را بپذیرد. این با دستمزد تنظیم دادخواست در این خدمت یکی نیست.
دستمزد تنظیم دادخواست را خودِ وکیل، پس از خواندن پروندهٔ شما و پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند.
پس از حکم: تنظیم اجارهنامه، واخواهی و تجدیدنظر
مرحلهای که خطر پنهان دارد. ماده ۹ میگوید از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، طرفین مکلفاند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم اجارهنامه تنظیم کنند. اگر در این مدت اجارهنامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را برای تنظیم اجارهنامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار میکند که در روز و ساعت معین برای امضای اجارهنامه در دفترخانه حاضر شوند. و بعد، دو حکم متفاوت برای دو طرف: هرگاه موجر حاضر به امضای اجارهنامه نشود، نمایندهٔ دادگاه اجارهنامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد؛ اما اگر مستأجر تا پانزده روز از تاریخ تعیینشده حاضر به امضا نشود، دادگاه در صورتی که عذر او را موجه نداند، به تقاضای موجر حکم به تخلیهٔ عین مستأجره صادر میکند و این حکم قطعی است.
ماده ۸ هم میگوید دادگاه شرایط اجارهنامهٔ جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجارهنامهها و شرایط مندرج در اجارهنامهٔ سابق — در صورتی که قبلاً اجارهنامه تنظیم شده باشد — با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.
واخواهی. ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی میگوید حکم دادگاه حضوری است، مگر اینکه خوانده یا وکیل یا قائممقام یا نمایندهٔ قانونی وی در هیچیک از جلسات دادگاه حاضر نشده و بهطور کتبی نیز دفاع ننموده باشد، یا اخطاریه ابلاغ واقعی نشده باشد. در حکم غیابی، محکومعلیه غایب حق واخواهی در همان دادگاه صادرکننده دارد (ماده ۳۰۵) و مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از ابلاغ واقعی است، مگر عذر موجه ثابت شود؛ ماده ۳۰۶ عذرهای موجه را برشمرده است.
تجدیدنظر. مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است و از تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی شروع میشود (ماده ۳۳۶)؛ مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز همان استان است (ماده ۳۳۴). با توجه به تفاوتی که میان ماده ۴ قانون ۱۳۵۶ و تبصرهٔ ۵ ماده ۱۲ قانون ۱۴۰۲ وجود دارد، بهتر است این مهلت را در هر پرونده رصد کنید.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- اشتباه در مبدأ سه سال: اگر حکم قطعی پیشینی دربارهٔ تعیین یا تعدیل وجود دارد، مبدأ تاریخ مقرر در همان حکم است، نه تاریخ شروع تصرف مستأجر. ماده ۴ هر دو مبدأ را نام برده و انتخاب اشتباه، دعوا را زودهنگام میکند.
- طرح دعوا پیش از انقضای مدت اجاره: ماده ۴ این را شرط کرده است.
- تأخیر در ثبت دادخواست: ماده ۵ مابهالتفاوت را از تاریخ تقدیم دادخواست محاسبه میکند؛ هر ماه تعلل، یک ماه از مطالبهٔ شما را از بین میبرد.
- نخواستن مابهالتفاوت: ماده ۵ آن را «میتواند ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید» دانسته است؛ اگر خواسته نشود، دادگاه خودبهخود حکم نمیدهد.
- قطع پرداخت اجارهبها در طول دادرسی: ماده ۹ مستأجر را در تمام مدت دادرسی به پرداخت طبق ماده ۶ و شرایط قبلی مکلف کرده است؛ قطع پرداخت میتواند مسیر تخلیه را باز کند.
- غفلت از مهلت یکماههٔ تنظیم اجارهنامه: برای مستأجر، حاضر نشدن برای امضا تا پانزده روز پس از تاریخ تعیینشده میتواند به حکم تخلیهٔ قطعی بینجامد (ماده ۹).
- استناد به تعدیل در اجارههای امروزی: این نهاد ویژهٔ روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ است؛ در قراردادهای جدید، مبلغ دورهٔ بعد موضوع توافق طرفین است.