به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
آنچه در زبان حقوقی مبایعهنامه میگویند، همان چیزی است که در عرف، قولنامه نام دارد، اما با بررسی روند تاریخی و عرف حاکم بر جامعه باید گفت این دو اصطلاح دارای آثار متفاوتی است؛ زیرا بیع نامه به مانند سایر قراردادهایی که طرفین برای انجام تعهدی تنظیم میکنند، در دادگاه معتبر است و باید مفاد آن را اجرا کنند و به موجب آن، میتوان الزام و اجبار طرفی را که از انجام تعهدش خودداری میکند، از دادگاه درخواست کرد.
بدین ترتیب، اگر فروشنده از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال رسمی ملک به خریدار خودداری و یا خریدار از پرداخت بهای کامل معامله امتناع ورزد، هر یک از آنها میتوانند از دادگاه صالح درخواست کنند تا طرف مقابل را برای انجام تعهدش مجبور کند.
بنیاد وکلا به شما کمک میکند تا با جستجو و انتخاب متخصصین حقوقی، کار حقوقی خود را با هزینه مشخص و در کوتاهترین زمان ممکن انجام دهید.
بنابراین مبایعه نامه، قراردادی است که طی آن بیع انجام شده و بیع به قراردادی اطلاق می شود که طبق آن مالی به دیگری فروخته می شود.
در نتیجه عرفا قرارداد مکتوبی که بین طرفین (فروشنده و خریدار یا بایع و مشتری) تنظیم می شود و براساس آن مالی در مقابل دریافت عوض یا بهاء یا قیمت فروخته می شود، مبایعه نامه به شمار می رود.
در مقابل هر گاه دو طرف قصد انجام معامله را فعلا نداشته و فقط به وعده بیع در آینده اکتفا کنند و تنها قول انجام معامله را در آتیه به یکدیگر می دهند بدون آنکه در حال حاضر قصد انعقاد عقد بیع را داشته باشند آنرا "قول" به انجام معامله میگویند و در صورتی که این قول بصورت مکتوب باشد "قولنامه" لقب دارد.
بدیهی است این توافق مملک نبوده یعنی باعث تملیک و تملک نخواهد شد و صرفا ایجاد تعهد مینماید.
مع الوصف لازم به ذکر می داند با عنایت به اصل آزادی اراده موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی اگر قولنامه تنظیمی واجد شرایط صحت باشد یعنی:
همچنین اگر قرار بر انجام تعهدی به صورت شرط، ضمن عقد الزام آوری گنجانده شود مانند اینکه در حین خرید و فروش خانه ای تعهد بر واگذاری سهام شرکتی درج شود، این تعهد نیز به تبع عقد اصلی لازم الاجراست.
در این فرض نیز چنانچه یکی از طرفین از انجام تعهدات موضوع قولنامه خودداری نمایند، الزام طرف ممتنع به انعقاد بیع و سایر تعهدات واجد وجاهت قانونی است و حتی اگر برای این تخلف خسارتی تعیین شده باشد می توان آنرا نیز مطالبه نمود.
در مقابل اگر طرفین قصد انعقاد معاملهای را داشته باشند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده و تعهد کنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند و به عبارت دیگر صرفا وعده انجام بیع را در آینده به یکدیگر بدهند، سندی را که درخصوص این قول بین طرفین تنظیم میشود به تعبیر حقوقی، قولنامه نام دارد.
به طور مثال ممکن است خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید نسبت به اقدامات اولیه در جهت نقل و انتقال مانند اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، مفاصا های شهرداری و دارایی و غیره اقدام کند.
در این حالت طرفین قراردادی عادی تنظیم می کنند و در آن متعهد می شوند در زمان و مکان مشخصی (مانند دفتر اسناد رسمی) حضور یابند و با شرایط تعیین شده در قرارداد معامله را واقع سازند.
مبایعه نامه همان قرارداد بیع است که در تعریف آن ماده ۳۳۸ قانون مدنی میگوید: "بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم" که میتواند مال منقول یا غیر منقول باشد.
بدین صورت که فروشنده مال معینی را با اوصاف مشخصی معلوم میکند و پس از تعیین ثمن (قیمت قراردادی) و توافق کامل خریدار بر آن و سایر شرایط از قبیل نحوه پرداخت ثمن، زمان تحویل مبیع و تاریخ و محل انتقال سند رسمی، مبادرت به بیع و خرید و فروش میکنند.
این امر در سایه اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادهاست و علیالاصول هرکس در خرید و فروش یا خودداری از آن آزاد است و مختار است که موضوع معامله، نوع معامله و طرف معامله خود را انتخاب کند.
در تشخیص ماهیت مبایعه نامه و قولنامه در ماده ۱۰ قانون مدنی آمده است که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کردهاند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد (مانند عدم مخالفت با نظم عمومی و اخلاق حسنه)، اعتبار دارد.
لهذا باید به قصد و اراده طرفین رجوع کرد، بدین معنا که با توصیف و تفسیر اراده باطنی متعاملین و دقت در عبارات و الفاظ در قرارداد و معانی عرفی آن و اوضاع و احوال و شرایط حاکم بر قرارداد و سایر قرائن و امارات قصد واقعی طرفین را میتوان احراز کرد.
اگر قصد واقعی طرفین تعهد به انعقاد بیع در آینده باشد استعمال لفظ قولنامه بر آن صحیح است، لیکن اگر قصد واقعی طرفین، تحقق بیع در زمان حال باشد لفظ مبایعه بر آن صدق میکند.
در قولنامه چون هر دو طرف تعهد به انجام عملی حقوقی (بیع) در آینده میکنند صرفا وعده متقابل بیع است نه خود بیع؛ زیرا با قولنامه تملیک و انتقال مال صورت نمیگیرد و اثر آن فقط ایجاد تعهد است.
در هر صورت برای انعقاد هر قراردادی لازم است طرفین آن قرارداد، قصد و اراده ایجاد قرارداد را داشته باشند.
علاوه براین لازم است این قصد و اراده، بیان شود تا معلوم گردد که شخص، قصد انعقاد معامله را دارد و تمییز آن تابع قصد و اراده باطنی طرفین است.
البته به لحاظ اختلاف رویه در مراجع قضایی، در قراردادهای تیپ اتحادیه صنف مشاورین املاک، ضمن اینکه عنوان مبایعهنامه داده شده بندی به این صورت گنجانده شده که"صیغه شرعیه ایجاب و قبول جاری گردید" و به معنای این است که هنگام تنظیم این سند عادی، قصد واقعی طرفین انجام معامله است.
شایان ذکر است "ایجاب" پیشنهاد انجام یک معامله به شخص دیگر است و "قبول" عبارت از رضایت به ایجاب ابراز شده برای انعقاد قرارداد است.
مانند اینکه در عقد بیع، فروشنده بگوید: این کالا را به صد تومان به تو فروختم و خریدار بگوید: پذیرفتم یا بگوید آن را به این قیمت خریدم.
بهعلاوه در مورد ملک تحقیق کند که در رهن یا بازداشت نباشد، یا دولتی و ملی مثل متعلق به منابع طبیعی یا وقف و ... نباشد؛ لذا ضرورت دارد حتیالامکان از اهل خبره در این مورد و نیز اصالت اسناد مشاوره بگیرد و ضمانت اجراهای مناسب برای اجرای تعهدات در قرارداد ذکر شود.
هم چنین مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به طور روشن در سند توصیف شده باشد.
همچنین باید این مسئله روشن شود که آیا وی در وکالتنامه خود حق فروش و گرفتن بهای معامله را دارد و اگر امضاکننده ولی مالک است، مطمئن شود در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است.
بهعلاوه در جایی که امضاکننده قیم مالک است، باید مشخص شود آیا قیم به تنهایی حق فروش مال صغیر را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
اینک در پاسخ این سوال که اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود سر باز زند چه باید کرد، که ذیلا توضیح داده میشود.
همان گونه که گفتیم مبایعه نامه همان قرارداد بیع است که از جمله بندهای آن، شرط حضور در دفتر اسناد رسمی (محضر) در تاریخ مشخصی است که البته لازم است برای عدم حضور یا امتناع از حضور، وجه التزام مقطوع و مبلغ بالایی قرار داده شود.
در اینصورت اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند، میتوان وی را ملزم به تسلیم مبیع یا ثمن کرد؛ بدین صورت که در صورت عهد شکنی متعهد، الزام به پرداخت آن از دادگاه درخواست میشود. البته وجه التزام به یکی از سه روش زیر قابل گنجاندن در قرارداد میباشد:
در این حالت با احراز عدم حضور، گرچه با تاخیر هم انجام شود متعهد ملتزم به هر دو تعهد است.
کسی که وجه التزام و خسارت تاخیر را مطالبه میکند نیز، باید خود به تعهداتش عمل کند؛ مثلا خریدار باید در دفترخانه حاضر شده و مانده بهای مورد توافق را نیز به رؤیت دفتردار برساند و عدم اجرای تعهد طرف دیگر احراز شود.
آنچه تاکنون گفته شد، توصیف سندی عادی است که گرچه دارای اعتبار شرعی است، لیکن هنگام ارائه در مراجع قضایی و اداری فاقد رسمیت می باشد.
به طور نمونه چنانچه در خصوص ملکی که دارای مستاجر است به موجب بیعنامه ای مالکیت آن به فردی انتقال یابد که در پایان مهلت اجاره از تحویل ملک خودداری میکند، چنانکه مالک ناچارا به مراجع قضایی جهت درخواست حکم تخلیه و یا خلع ید (در فرض تصرف غیر قانونی) مراجعه کند با این مشکل مواجه میشود که ابتدا باید مالک رسمی ملک باشد، سپس اقدام به طرح دعوی کند؛ زیرا با توجه به مقررات لازم الاجرای ثبتی، بیعی که به صورت عادی تنظیم شده است از حیث قانون ثبت فاقد اعتبار است.
برای آشنایی با معامله صوری اینجا کلیک کنید.
به موجب این قانون معامله املاک دارای سابقه ثبتی الزاما به صورت سند رسمی دارای اعتبار است و مراجع رسمی شخصی را مالک میشناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.
در این ارتباط ماده ۲۲ قانون ثبت میگوید: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی به وسیله ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت میشود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهمالارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.
همچنین مواد دیگر این ثبت مانند ماده ۴۶ قانون فوق میگوید: ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی مانند عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلا در دفتر ملاک ثبت شده باشد.
البته باید یادآوردی نمود سایر اسناد عادی که به صورت غیر رسمی تنظیم میشود، در رویه قضایی نزد محاکم دارای اعتبار قانونی است و حتی مفاد بیع نامه های صادره تا جاییکه به عنوان سندی دال بر پرداخت و دریافت وجهی باشد، قابل استناد تلقی میشود.
لیکن مسئله اصلی در اینجا زمانی است که بخواهد از آن به عنوان دلیل مالکیت از منظر قوانین ثبتی استفاده شود که در این موارد چنانچه فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع کند، راه حل قضیه این است که چنانچه گواهی عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر در دفترخانه مورد توافق ارائه شود، در پی ارائه دادخواست خریدار و احراز اصالت و صحت مبایعهنامه، دادگاهها فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی میکنند و در صورت امتناع فروشنده از انتقال سند رسمی نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر شده و از جانب فروشنده ممتنع مبادرت به انتقال سند رسمی میکند.
بنابراین در خصوص کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده و صلحنامه و هبه نامه و شرکت نامه، سرقفلی و اسنادی از این دست که به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
همانطوریکه فوقا اشاره شد چنانچه ملکی با بیعنامه عادی خریداری شده باشد که تحت تصرف مستاجر باشد و وی در تاریخ انقضاء از تخلیه آن خودداری کند، جهت مراجعه به مراجع قضایی داشتن سند رسمی الزامی است و الا درخواست تخلیه رد خواهد شد.
دیدگاهها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.