به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
اگر در ضمن عقد اجاره شرط بشود که اگر اجیر، در مدت معینی، باری را، به مقصد برساند، مثلا دویست هزار تومان اجرت می گیرد، اما اگر بعد از آن مدت به مقصد برساند این مال الاجاره، این اجرت کاسته می شود؛ مثلا دویست هزار تومان می شود صدهزار تومان. آیا چنین عقد اجاره ای درست است یا نه؟
البته قاعده این است که اجرت مشخص بشود، مال الاجاره مشخص بشود، عمل هم مشخص بشود، مدت هم معین بشود، اما در اینجا باز هم یک جهلی وجود دارد که بالاخره این اجیر، در مدت مقرر بار را به مقصد می رساند و دویست هزار تومان می گیرد، یا اینکه بعد از مدت می رساند و از اجرت کاسته می شود و مثلا صد هزار تومان دریافت می کند باز هم جهل وجود دارد. با اینکه این حکم خلاف قاعده هست اما ماده ی پانصد و نه قانون مدنی این امر را پذیرفته است.
ماده ی ۵۰۹ قانون مدنی مقرر داشته: (در اجاره ی حیوان ممکن است شرط شود که اگر موجر در وقت معین محمول را به مقصد نرساند، مقدار معینی از مال الاجاره کم شود).
عقد اجاره یک عقد لازم است. وقتی لازم شد، دیگر با فوت موجر یا مستاجر از بین نمی رود.
ماده ی ۴۹۷ قانون مدنی مقرر داشت که عقد اجاره به واسطه ی فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود اما این امر دو تا استثنا داشت:
چون دیگر عقد اجاره در این جا مقید به استفاده ی خود مستاجر است، دیگر مطلق نیست که بگوییم بعد از این که مستاجر فوت پیدا کرد به وراثش در واقع انتقال پیدا می کند.
موجر و مستاجر یک سری حقوق و تکالیفی نسبت به یک دیگر دارند.
موجر مکلف است که عین مستاجره را برای انتفاع مستاجر به او تسلیم کند.
حالا اگر موجر از تسلیم عین مستاجره به مستاجر امتناع کرد در اینجا یا الزام آن ممکن است که در این صورت دادگاه موجر را ملزم می کند که عین مستاجره را به مستاجر تسلیم کند و یا اینکه الزام موجر به تسلیم عین مستاجره ممکن نیست.
در اینجا دو تا راه برای مستاجر در نظر گرفتند:
ماده ی ۴۷۶ قانون مدنی مقرر داشته: (موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر خیار فسخ دارد).
نکته ای را که باید توجه کنید این است که یک وقت هست امتناع و مزاحمت توسط شخص ثالثی غیر از موجر ایجاد می شود.
در اینجا چه کار کنیم؟
ببینید اگر شخص ثالث حقی نسبت به عین یا منافع داشته باشد، در این جا حق ندارد که عین مستاجره را از مستاجر دریافت کند، مگر این که ادعای خودش را اثبات کرده باشد، آن وقت ادعای خودش را که می خواهد اثبات کند، ادعایش را باید به طرفیت مالک و مستاجر در دادگاه اثبات کند.
نمی شود فقط به طرفیت مالک یا مستاجر به صورت انفرادی این کار را انجام بدهد. به طرفیت مالک، چون مالک، مالکیت عین را دارد. به طرفین مستاجر، چون منافع مالکیتش متعلق به مستاجر است
ماده ی ۴۸۹ قانون مدنی مقرر داشته: (اگر شخصی که مزاحمت می نماید مدعی حق نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد، مزاحم نمی تواند عین مزبور را از ید مستاجر انتزاع نماید، مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو).
یک وقت هم هست که این شخص ثالث حقی نسبت به عین یا منافع ندارد، اگر مزاحمتش قبل از قبض عین مستاجره صورت گرفته باشد، مستاجر می تواند معامله را فسخ کند یا این که عقد اجاره را فسخ نکند و برای گرفت اجرت المثل به مزاحم مراجعه کند، نه به مالک. اگر مزاحمت شخص ثالث بعد از قبض صورت گرفته باشد، در این صورت دیگر مستاجر حق فسخ هم ندارد، بلکه منحصرا می تواند به مزاحم مراجعه کند.
ماده ی ۴۸۸ قانون مدنی را ملاحظه کنید.
(اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد، در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه ی اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود، حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند).
دومین مورد از مواردی که در رابطه با حقوق و تکالیف طرفین عقد اجاره مطرح است این است که اگر عین مستاجره احتیاج به تعمیراتی داشته باشد، مخارج و هزینه هائی که برای تعمیرات به و جود می آید بر عهده ی مالک است، مگر اینکه ضمن عقد اجاره خلاف این مطلب را شرط کرده باشند یا اینکه عرف، مقتضی امر دیگری باشد.
کسی خانه ای را به دیگری اجاره داده است، سقف خا نه احتیاج به تعمیر دارد، یعنی امکان انتفاع مستاجر بدون این تعمیرات ممکن نیست. موجر باید این تعمیرات را انجام بدهد و هزینه اش را هم از کیسه ی خودش بدهد، مگر اینکه ضمن عقد اجاره شرط شده باشد که هزینه ی تعمیرات هم به عهده ی مستاجر است یا اینکه عرف مقتضی این مطلب باشد.
همین طور اگر استفاده ی از عین مستاجره مستلزم این باشد که ابزار و وسائلی که برای استفاده ی از عین مستاجره لازم هست در اختیار مستاجر قرار بگیرد موجر مو ظف است که این کار را انجام بدهد؛ مثلا یک وسیله ای را موجر اجاره داده است به مستاجر، مستاجر که می خواهد از این وسیله استفاده کند یک سری ابزار و وسائلی لازم دارد این ها هم باید توسط موجر در اختیار مستاجر قرار داده بشود.
ماده ی ۴۸۶ قانون مدنی این امر را مقرر داشته: (تعمیرات و کلیه ی مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده ی ما لک ا ست مگر آن که شرط خلا شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم می باشد).
موجر می تواند بعد از عقد اجاره، عین مستاجره را به دیگری منتقل کند، به چه معنا؟ یعنی اجاره دادن عین مستاجره، مانع از این نمی شود که موجر بخواهد عین مستاجره را مثلا در قالب قرارداد بیع به دیگری منتقل کند.
از آن طرف قرارداد بیع هم مانع از این نمی شود که فرد نتواند عین مستاجره را اجاره بدهد.
ماده ی ۴۹۸ قانون مدنی این مطلب را بیان کرده است. این ماده این طور بیان داشته است: (اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگر این که موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد).
موجر حق ندارد که تا ز مانی که عقد اجاره باقی است، تغییراتی را در عین مستاجره به وجود بیاورد که مستاجر نتواند از عین استفاده بکند یا استفاده ی از عین با مشکل مواجه بشود.
به چه خاطر موجر نمی تواند این تغییرات را انجام بدهد؟ مگر عین متعلق به مالک نیست، پس باید بتواند هر تغییری را انجام بدهد. در این جا دو تا حق با هم در تزاحم قرار می گیرند.
تزاحم مربوط به مرحله ی اجرای حق مقر است، برخلاف تعارض، که مربوط به مرحله ی تشریع و قانونگذاری است. دو تا حق در تزاحم با هم دیگر قرار می گیرند:
در این جا باید بفرمایید چون تزاحم به وجود آمد، مالکیت مالک محدود می شود؛ بنابراین مالک، ناگزیر تغییراتی را نمی تواند انجام بدهد که استفاده ی عین مستاجره را برای مستاجر ممتنع کند یا حتی دشوار بکند.
نکته: ماده ی ۴۸۷ قانون مدنی مقرر داشته است: (هرگاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد).
پس اگر تصرفاتی مستاجر در عین مستاجره بکند که در حقیقت تعدی یا تفریط حساب بشود موجر می تواند منعش کند، اگر منع ممکن نباشد، موجر حق فسخ دارد.
دیدگاهها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.