به روز بمانید!
آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه خود دریافت کنید؟
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
کیفیت کلیه مشاورهها توسط بنیاد وکلا تضمین میشود
یکی از موضوعاتی که از عرف وارد قوانین شده، حق سرقفلی است که رسم و رسوم تجار و بازرگانان آن را به وجود آورده و سپس وارد قوانین و مقررات شده است.
در حقوق ایران، به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری، شهرت و فعالیت خود برای محل کار خود ایجاد میکند، سرقفلی گفته میشود.
در تعریف سرقفلی میتوان گفت که پولی است که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض میدهد و نیز مستاجر اول به موجر (مالک) میدهد.
در تجارت امروز، کاردانی و سرمایه تاجر و نوع کاری که انجام میدهد بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد. ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند، اما به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت موسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآوردههای آن تهیه کنند.
در واقع، مشتریان دایم تاجر به سرمایه و کالای تجارتی و انواع آلاتافزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند؛ این در حالی است که کسانی که به پزشکان یا وکلا مراجعه میکنند، بیشتر به اعتبار، صلاحیت، حسن رفتار، اخلاق و معلومات آنان نظر دارند.
به همین دلیل است که باید گفت حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و به دیگران انتقال دهد. در واقع این حق نوعی مالکیت غیر مادی یا حقی بر مشتریان دایم و سرمایه تجارتخانه است. عنصر اصلی این حق، حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است .
قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 که آخرین اراده قانونگذار در روابط موجر و مستاجر است، در حال حاضر در کشور ما اخذ سرقفلی را ممکن کرده است.
سرقفلی در عمل موضوع اختلافات و بحثهای فراوانی میشود.
این موضوع در عمل میتواند بسیار مبتلابه بوده و موضوع سوال بسیاری باشد.
رویه قضایی در برابر این پرسش قرار گرفته است که آیا در چنین فرضی، تخلیه عین مستاجره متوقف به پرداخت سرقفلی است یا آن که هر کدام موضوعی مستقلی هستند؟
چنین پرسشی ناشی از ابهامی است که مستقیما از خود قانون و آییننامه اجرایی آن حاصل میشود.
به موجب ماده 5 قانون جدید روابط موجر و مستاجر: «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرار داد ارایهشده از سوی موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر میشود.»
همچنین تبصره 2 ماده 6 صراحت دارد: «در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی، سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.»
چنانچه مشاهد میشود نوعی تعارض در مواد قانون است که باعث ابهام در زمان مطالبه پرداخت سرقفلی از سوی موجر میشود. در این خصوص نظرات مختلفی ارایه شده که برخی صاحبنظران به جمع آنها پرداختهاند.
در مقام جمع این مواد گفته شده است: تمامی این موارد به جریانات و روند پس از صدور دستور تخلیه مربوط میشود و به عبارت دیگر، قانونگذار با توجه به سرعت زمانی مقرر در ماده 3، موردی را مورد بحث قرار داده که دستور تخلیه صادر شده و مستاجر پس از صدور دستور تخلیه، در مقام مدعی حقی- اعم از حق سرقفلی- بر آمده باشد.
در غیر این صورت، در مواردی که مستاجر در موقع خود دلایل استحقاق حق سرقفلی را به محکمه ارایه دهد، با عنایت به تبصره 2 ماده 6 و مفهوم مخالف ماده 9 قانون، دلیلی وجود ندارد که دادگاه از رسیدگی و توجه به آن امتناع ورزد و پرداخت حق سرقفلی را به پس از انجام تخلیه موکول کند.
قانون جدید روابط موجر و مستاجر هر چند به طور کلی با انگیزه سرعت بخشیدن به دعاوی تخلیه عین مستاجره (در مورد شخص) تصویب شده اما نباید آن را به مجموعه مقرراتی خشک و یک سویه که تنها تخلیه مورد اجاره و بیرون انداختن مستاجر را دنبال میکند، تأویل کرد.
این قانون با اختصاص فصل دوم به سرقفلی، مصادیق حدود، ویژگیها و موجبات آن را تعریف و تعیین کرده و با این حال، با توجه به مقررات تبصره 2 ماده 6 و مفهوم ماده 9 و همچنین سابقه تاریخی، قواعد شرعی و قانونی و عدالت معاوضی و اجتماعی، حق سرقفلی مستاجر را در فرض استحقاق به رسمیت شناخته و تخلیه را به پرداخت حق سرقفلی به نرخ عادلانه روز موکول کرده است.
کیفیت کلیه مشاورهها توسط بنیاد وکلا تضمین میشود
دیدگاهها
هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.