چگونه واحدهای متوفی را مشخص کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام
در مورد سؤال شما درباره تقسیم و فروش سهم مشاع مربوط به ۵ واحد آپارتمان که ۳ دانگ به نام پدر و ۳ دانگ به نام مادر بوده و مادر فوت کرده است، و در قولنامه مشخص نشده که کدام واحدها متعلق به هر یک از والدین است، توضیحات زیر بر اساس قوانین و رویه‌های حقوقی ایران ارائه می‌شود:

وضعیت مالکیت مشاع و سهم ورثه
از آنجایی که مالکیت این ۵ واحد آپارتمان به صورت مشاع بین پدر و مادر (هر کدام ۳ دانگ) ثبت شده و مشخص نشده که کدام واحدها به هر یک تعلق دارد، این املاک همچنان به صورت مشاع بین ورثه مادر و پدر باقی مانده‌اند. پس از فوت مادر، سهم ایشان (۳ دانگ) به ورثه قانونی منتقل شده و این سهم نیز به صورت مشاع بین ورثه تقسیم می‌شود، مگر اینکه تقسیم‌نامه‌ای رسمی یا توافقی بین ورثه تنظیم شود. در حال حاضر، چون واحدها به صورت اختصاصی تعیین نشده‌اند، نمی‌توان گفت کدام واحد متعلق به مادر یا پدر بوده است، و این موضوع باید از طریق توافق یا مراجع قانونی حل شود.

آیا باید مشخص شود کدام واحد متعلق به متوفی بوده است؟
خیر، لزوما نیازی نیست که مشخص شود کدام واحد متعلق به مادر بوده است، زیرا مالکیت به صورت مشاع است و سهم هر فرد (در اینجا ۳ دانگ مادر) در کل ملک پخش شده است، نه در یک واحد خاص. با این حال، برای فروش یا تقسیم، باید سهم هر فرد از حالت اشاعه خارج شود که این کار از طریق توافق یا حکم دادگاه امکان‌پذیر است.

راه‌حل در صورت عدم توافق ورثه
در صورتی که ورثه برای فروش یا تعیین واحدهای مربوط به سهم مادر به توافق نرسند، می‌توان از طریق مراجع قانونی اقدام کرد. مراحل زیر قابل پیگیری است:

مذاکره و توافق اولیه: ابتدا توصیه می‌شود ورثه برای تقسیم یا فروش سهم مشاع با یکدیگر مذاکره کنند. در صورت توافق، می‌توانند تقسیم‌نامه‌ای (عادی یا رسمی) تنظیم کنند که سهم هر فرد را مشخص کند. این تقسیم‌نامه باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود تا اعتبار قانونی داشته باشد.

مراجعه به دادگاه در صورت عدم توافق: اگر توافقی حاصل نشود، هر یک از ورثه می‌تواند با ارائه دادخواست تقسیم ترکه یا فروش ملک مشاع به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند. برای این کار، ابتدا باید گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف دریافت شود تا سهم هر وارث مشخص گردد. سپس دادگاه می‌تواند به موضوع رسیدگی کند.

نقش دادگاه در تعیین واحدها یا فروش
دادگاه صلاحیت دارد که در صورت عدم توافق ورثه، تصمیم‌گیری کند. بر اساس قانون، اگر ملک مشاع قابل افراز (تقسیم به صورت اختصاصی) باشد، دادگاه می‌تواند سهم هر فرد را مشخص کند. اما اگر افراز ممکن نباشد (مثلا به دلیل ساختار آپارتمان‌ها یا اختلافات در ارزش واحدها)، دادگاه می‌تواند دستور فروش ملک مشاع را صادر کند و مبلغ حاصل از فروش را به نسبت سهم هر فرد بین ورثه تقسیم نماید. در مورد آپارتمان‌ها، معمولا به دلیل ماهیت خاص واحدها، تقسیم به صورت فروش و تقسیم وجه رایج‌تر است، مگر اینکه تقسیم‌نامه‌ای از قبل وجود داشته باشد.

در این مورد خاص، دادگاه می‌تواند با کمک کارشناس رسمی دادگستری، ارزش هر واحد را ارزیابی کرده و تصمیم بگیرد که کدام واحدها یا چه سهمی از کل ملک فروخته شود تا حقوق ورثه رعایت گردد. بنابراین، الزامی به توافق ورثه نیست و دادگاه می‌تواند راسا تصمیم‌گیری کند.

مراحل قانونی برای اقدام
برای پیگیری از طریق دادگاه، مراحل زیر پیشنهاد می‌شود:
دریافت گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف برای تعیین ورثه و سهم هر یک.
تنظیم دادخواست فروش ملک مشاع یا تقسیم ترکه و ارائه آن به دادگاه عمومی محل وقوع ملک.
ارائه مدارک لازم از جمله سند مالکیت، گواهی انحصار وراثت و هرگونه توافق یا قولنامه موجود.

دادگاه پس از بررسی و در صورت نیاز با ارجاع به کارشناس، حکم افراز یا فروش صادر می‌کند. اگر فروش لازم باشد، این کار از طریق مزایده توسط واحد اجرای احکام مدنی انجام می‌شود و وجوه حاصل بین ورثه تقسیم خواهد شد.

نتیجه‌گیری
در شرایط فعلی، چون مالکیت مشاع است و واحدها به صورت اختصاصی تعیین نشده‌اند، نیازی به مشخص شدن واحد خاص متعلق به مادر نیست. در صورت عدم توافق ورثه، دادگاه می‌تواند با بررسی شرایط و ارزش‌گذاری واحدها، تصمیم به فروش تمام یا بخشی از ملک بگیرد و سهم هر فرد را پرداخت کند. بنابراین، پیشنهاد می‌شود ابتدا مذاکره بین ورثه انجام شود و در صورت عدم نتیجه، از طریق دادگاه اقدام قانونی صورت گیرد. برای تنظیم دادخواست و پیگیری بهتر، مشورت با یک وکیل متخصص در امور ملکی نیز می‌تواند مفید باشد.