آیا می‌توانم برای یک دانگ زمین اقدام قانونی کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

درود بر شما.
با توجه به شرحی که ارائه دادید، موضوع شما جنبه‌های حقوقی مختلفی دارد که باید به دقت بررسی شود. در ادامه به تفکیک به پرسش‌های شما پاسخ داده می‌شود.

آیا الان می‌توانم برای یک دانگ اقدام قانونی انجام دهم؟
بله، شما می‌توانید برای احقاق حق خود اقدام قانونی انجام دهید. قولنامه دستی شما، به شرط آنکه ارکان یک معامله صحیح (مانند مشخص بودن خریدار، فروشنده، مورد معامله و قیمت) را داشته باشد و توسط دو شاهد نیز امضا شده باشد، در دادگاه معتبر است.
چالش اصلی در پرونده شما، تعارض میان حق شما به عنوان خریدار با قولنامه عادی و حق همسر فروشنده است که ملک را بابت مهریه خود توقیف و تملک کرده است. در اینجا چند نکته کلیدی وجود دارد:

* تاریخ تقدم معامله: تاریخ تنظیم قولنامه شما (۱۰ سال پیش) قبل از اقدام همسر فروشنده برای اجرای مهریه (۹ سال پیش) است. این موضوع به نفع شماست. اگر بتوانید ثابت کنید که معامله شما واقعی بوده و صوری (برای فرار از دین) نبوده است، شانس موفقیت شما در دادگاه افزایش می‌یابد.
* طرح دعوا: شما باید دادخواستی با عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی" به طرفیت فروشنده و همسر ایشان که اکنون مالک رسمی ملک است، در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کنید. در این دادخواست، شما باید با استناد به قولنامه دستی و شهادت شهود، اثبات کنید که یک دانگ از ملک را قبل از توقیف آن برای مهریه، خریداری کرده‌اید.
* اثبات مالکیت: دادگاه پس از بررسی دلایل شما و استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، به موضوع رسیدگی خواهد کرد. اگر دادگاه حقانیت شما را احراز کند، می‌تواند حکم به الزام به انتقال سند رسمی یک دانگ به نام شما صادر نماید.

آیا اگر شکایت کنم، قیمت زمین را به روز محاسبه می‌کنند؟
در صورتی که امکان انتقال سند به نام شما وجود نداشته باشد (مثلا به دلیل مشکلات ثبتی یا حقوقی غیرقابل حل)، شما می‌توانید به جای دریافت خود ملک، قیمت روز آن را مطالبه کنید.

* خواسته شما در دادگاه: شما باید در دادخواست خود، خواسته اصلی را "الزام به تنظیم سند رسمی" قرار دهید و به صورت علی‌البدل (یعنی در صورتی که خواسته اول ممکن نبود)، "مطالبه قیمت روز ملک" را درخواست کنید.
* جلب نظر کارشناس: برای تعیین قیمت روز ملک، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد. کارشناس با بررسی موقعیت ملک و قیمت‌های منطقه، ارزش روز یک دانگ از زمین را مشخص خواهد کرد و دادگاه بر اساس آن رای صادر می‌کند.

یا اینکه پولی که پرداخت شده، برایش تاخیر تادیه محاسبه می‌شود؟
مطالبه خسارت تاخیر تادیه نیز یکی از حقوق شماست، اما معمولا در شرایطی مطرح می‌شود که موضوع دعوا، دین و از نوع وجه رایج باشد.

* تفاوت با قیمت روز: در مورد پرونده‌های ملکی که فروشنده از تحویل ملک یا تنظیم سند امتناع می‌کند، رویه قضایی بیشتر به سمت جبران خسارت از طریق پرداخت "قیمت روز ملک" است تا صرفا بازگرداندن پول پرداختی با احتساب خسارت تاخیر تادیه. دلیل این امر آن است که خسارت تاخیر تادیه بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی محاسبه می‌شود و ممکن است افزایش قیمت ملک بسیار بیشتر از نرخ تورم رسمی باشد و خسارت واقعی شما را جبران نکند.
* کدام را انتخاب کنید؟ مطالبه قیمت روز ملک معمولا به نفع خریدار است، زیرا ارزش ملک در طول زمان افزایش قابل توجهی داشته است. با این حال، شما می‌توانید هر دو خواسته را (مطالبه قیمت روز و یا استرداد ثمن معامله به همراه خسارت تاخیر تادیه) در دادخواست مطرح کنید تا دادگاه با توجه به شرایط پرونده تصمیم‌گیری نماید