آیا قولنامه دستی اعتبار قانونی دارد؟

محمد بابادی

۳ ماه پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۸ · ۳۲ مشاوره موفق

خیر، ثبت قولنامه در خانه با امضای شاهد، سند رسمی محسوب نمی‌شود و اعتبار آن با سندی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود، برابری نمی‌کند. اما به این معنا نیست که بی‌اعتبار است.

برای روشن شدن موضوع، تفاوت دو نوع سند را توضیح می‌دهم:

سند رسمی: سندی است که در دفتر اسناد رسمی و توسط سردفتر تنظیم و ثبت می‌شود. این سند بدون نیاز به اثبات، در دادگاه معتبر است و علیه هر کسی قابل استناد می‌باشد. انتقال مالکیت زمین تنها با سند رسمی امکان‌پذیر است.

سند عادی (قولنامه دست‌نویس): هر سندی است که خارج از دفاتر رسمی و توسط خود مردم تنظیم می‌شود، مثل قولنامه‌ای که در خانه نوشته می‌شود و دو شاهد آن را امضا می‌کنند.

اعتبار قولنامه عادی چه مقدار است؟

قولنامه عادی با امضای شاهد، در دعاوی حقوقی به عنوان یک دلیل و سند معتبر شناخته می‌شود. یعنی اگر بعدا اختلاف پیدا کنید، می‌توانید آن را به دادگاه ببرید و دادگاه با بررسی امضاها و شهادت شهود، به آن ترتیب اثر می‌دهد. اما مشکل اصلی این است که:

۱- مالکیت را منتقل نمی‌کند: تا وقتی در دفترخانه اسناد رسمی رفتید و زمین به نام شما ثبت نشود، مالک قانونی زمین همچنان مادر شماست. قولنامه عادی فقط یک تعهد برای انتقال مالکیت در آینده ایجاد می‌کند.

۲- در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست: اگر مادر شما بعدا همان زمین را به شخص دیگری (حتی با سند عادی) بفروشد و آن شخص زودتر به دفترخانه برود و سند رسمی بگیرد، شما چیزی جز یک دعوای حقوقی برای دریافت خسارت ندارید و نمی‌توانید جلوی آن فروش را بگیرید.

۳- اثبات آن در دادگاه سخت‌تر است: اگر یکی از طرفین منکر شود که امضا از اوست، باید هزینه و زمان صرف کارشناسی خط کنید.

وضعیت خاص شما (خرید از مادر):

از آنجا که خریدار و فروشنده مادر و فرزند هستید، احتمال اختلاف و انکار کمتر است، اما خطرات حقوقی همچنان به قوت خود باقی است. مثلا اگر مادر شما فوت کند و ورثه دیگر (برادران و خواهرانتان) منکر این معامله شوند، شما با یک قولنامه عادی در برابر آنها کار دشواری خواهید داشت. یا اگر مادر شما بدهکار شود و طلبکاران زمین را توقیف کنند، قولنامه عادی شما نمی‌تواند جلوی توقیف را بگیرد.

توصیه اکید: برای خرید زمین، حتما به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید و سند را به نام خود انتقال دهید. هزینه ثبت‌الملکی آن نسبت به ارزش زمین ناچیز است و آرامش خاطری که می‌دهد، ارزشش را دارد. اگر به هر دلیلی نمی‌توانید هزینه را بپردازید، حداقل قولنامه را در یک دفتر املاک معتبر (نه در خانه) تنظیم کنید و حتما در دفاتر پیشخوان دولت یا دفاتر اسناد رسمی ثبت واقعه کنید تا تاریخ مشخصی داشته باشد و قابل انکار نباشد. اما باز هم این کار جای سند رسمی را نمی‌گیرد.

مریم حاج منوچهری

۳ روز پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۱۸۳ مشاوره موفق

باسلام
اگر در منزل یک قولنامه عادی بنویسید و شما، مادرتان و شاهدها آن را امضا کنند، این نوشته می‌تواند به‌عنوان سند عادی و دلیل وقوع معامله مورد استناد قرار گیرد. صرف اینکه در بنگاه املاک تنظیم نشده، به‌خودی‌خود آن را بی‌اعتبار نمی‌کند.
اما یک نکته بسیار مهم وجود دارد:
قولنامه دستی سند رسمی محسوب نمی‌شود.
امضای شاهد هم آن را رسمی نمی‌کند؛ فقط می‌تواند در اثبات معامله و مفاد آن کمک‌کننده باشد.از طرف دیگر، چون موضوع زمین است، بهتر است معامله را صرفا به یک قولنامه دست‌نویس محدود نکنید. اگر زمین سند رسمی دارد، بهترین کار این است که معامله در نهایت در دفتر اسناد رسمی ثبت و سند به نام شما منتقل شود.

الیکا فخرایی لطف آبادی تأیید‌شده

۴ هفته پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹ · ۲۴ مشاوره موفق

سلام. قولنامه دستی با امضای شاهد تنها جنبه مستندسازی دارد و فاقد سندیت رسمی است. برای انتقال مالکیت زمین، تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی یا از طریق الکترونیکی الزامی است و قولنامه دستی تنها می‌تواند به عنوان سندی برای اثبات تعهد در دادگاه استفاده شود.