لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
سلام، از یک فروشنده قبل از سال ۱۳۹۹ واحدی پیشفروش شده که شامل یک مبایعهنامه در بنگاه، سند وکالت فروش اموال غیرمنقول در دفترخانه و قرارداد پیشفروش خود شرکت بین شرکت و خریدار نهایی است. واحد هم تحویل داده شده، اما سند ندادهاند. آیا این روال صحیح و قابل قبول است؟ یا باید قرارداد بین خریدار نهایی و شرکت در دفترخانه تنظیم میشد؟ اگر شرکت تعاونی ورشکست شود یا سایر مشکلاتی پیش بیاید، آیا ممکن است واحد را توقیف کنند و ما را بیرون کنند؟
در تحلیل وضعیت شما، به نظر میرسد که یک قرارداد پیشفروش با چندین سند تنظیم شده است، اما هنوز سند رسمی مالکیت به شما منتقل نشده است.
طبق ماده ۲۲ قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیشفروش باید در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود و سند رسمی پیشفروش صادر گردد. بنابراین، اگر قرارداد شما به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم نشده باشد، از نظر قانونی قابل استناد نیست و ممکن است مشکلاتی ایجاد شود.
در صورت ورشکستگی شرکت تعاونی، اگر سند رسمی مالکیت به نام شما منتقل نشده باشد، ممکن است حقوق شما در قبال واحد خریداریشده به خطر بیفتد. توصیه میشود که هر چه سریعتر نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت اقدام کنید و وضعیت حقوقی خود را با استناد به مدارک موجود و قوانین مربوطه تثبیت نمایید.
برای اقدام عملی، میتوانید:
- به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید و درخواست تنظیم سند رسمی پیشفروش نمایید.
- در صورت عدم همکاری شرکت، به مراجع قضایی مراجعه کرده و اقدام به طرح دعوی نمایید.
این اقدامات به شما کمک میکند تا از حقوق خود محافظت کنید و احتمال بروز مشکلات قانونی را کاهش دهید.
سلام....لازم است دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت پیش فروشنده ثبت کرده و از طریق دادگاه پیگیری شود
با درود
لازم است دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت پیش فروشنده ثبت کرده و از طریق دادگاه پیگیری شود .
سلام
مطابق قوانین جاری، به ویژه «قانون پیشفروش ساختمان» مصوب ۱۳۸۹، رویه طی شده در معامله شما از نظر قانونی دارای نقص است اما به معنای بیاعتباری کامل حقوق شما نیست. در ادامه وضعیت حقوقی این مدارک و مخاطرات احتمالی بررسی شده است.
اعتبار قانونی قراردادها
طبق ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش باید الزاما در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود. تنظیم مبایعهنامه عادی در بنگاه املاک برای پیشفروش، از نظر این قانون فاقد وجاهت است و حتی برای مشاور املاکی که چنین قراردادی تنظیم کند، مجازات پیشبینی شده است. با این حال، طبق رویه قضایی، این قراردادها در دادگاه به عنوان یک «قرارداد خصوصی» (موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی) معتبر هستند و شما میتوانید بر اساس آنها، فروشنده را به تنظیم سند رسمی ملزم کنید.
وضعیت مدارک موجود
مبایعهنامه بنگاه: به عنوان دلیل وقوع معامله و پرداخت ثمن در دادگاه پذیرفته میشود.
وکالت فروش بلاعزل: این وکالتنامه تنها ابزاری برای انجام تشریفات قانونی است و جایگزین سند مالکیت نیست. توجه داشته باشید که با فوت یا جنون هر یک از طرفین، این وکالتنامه باطل میشود.
قرارداد شرکت: این سند رابطه شما با تعاونی یا شرکت سازنده را تعریف میکند و برای اثبات حقوق شما در مقابل شرکت ضروری است.
مخاطرات ورشکستگی و توقیف
یکی از بزرگترین نگرانیهای خریداران در قراردادهای عادی، احتمال توقیف ملک توسط طلبکاران فروشنده یا ورشکستگی شرکت است.
توقیف توسط طلبکاران
خوشبختانه طبق ماده ۱۵ قانون پیشفروش ساختمان، عرصه و اعیان واحد پیشفروش شده قبل از انتقال رسمی به پیشخریدار، قابل توقیف به نفع طلبکاران پیشفروشنده نیست. این ماده قانونی چتر حمایتی خوبی برای شما ایجاد میکند تا طلبکاران شرکت نتوانند واحد تحویل شده به شما را بابت بدهیهای شرکت توقیف کنند.
ورشکستگی شرکت تعاونی
در صورت ورشکستگی، مدیر تصفیه مسئول رسیدگی به داراییها و دیون شرکت میشود. از آنجا که واحد تحویل شما شده و مدارک خرید دارید، شما به عنوان «صاحب حق» شناخته میشوید. با این حال، تا زمانی که سند رسمی به نام شما صادر نشود، اثبات مالکیت قطعی در مقابل اشخاص ثالث دشوارتر خواهد بود و ممکن است وارد پروسههای طولانی قضایی شوید
با سلام و احترام سوال شما را مطالعه کردم نیاز به بررسی و گفتگوی بیشتر دارد میتوانید هم اکنون با بنده مشاوره تلفنی داشته باشید
با سلام ، دادخواست اثبات وقوع عقد بیع و الزام به تنظیم سند رسمی بدهید
سلام نیازی به حضور در دفترخانه نیست و معامله شما صورت گرفته است
۱. فورا به یک وکیل متخصص در امور ملکی مراجعه کنید. پرونده شما پیچیده است و نیاز به بررسی اسناد توسط کارشناس دارد.
۲. استعلام از اداره ثبت: از طریق سامانه ثنا یا مراجعه به اداره ثبت، وضعیت ملک (مشاعی، تفکیکی، دارای سند رسمی، مفروز بودن) و نیز وجود هرگونه رسمی یا حقوق عینی (مانند رهن، بازداشت) را استعلام کنید.
۳. تهیه مدرک مالکیت شرکت: از شرکت سازنده گواهی تفکیک و پایان کار و همچنین سند مالکیت زمین و پروژه را مطالبه کنید. اگر پروژه هنوز تفکیک نشده، خطر بزرگی وجود دارد.
۴. اصلاح قرارداد: سعی کنید با شرکت مذاکره کنید تا قرارداد پیشفروش را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید. اگر امکان دارد، وکالت بلاعزل فروشنده اولیه را ابطال کرده و قرارداد مستقیم با شرکت منعقد نمایید.
۵. تشکیل پرونده: تمامی اسناد (قراردادها، فاکتورها، رسیدهای پرداخت، مکاتبات) را مرتب و کپی کنید.
۶. اقدام جمعی: اگر سایر خریداران نیز در این وضعیت هستند، با آنها هماهنگ شده و به صورت جمعی پیگیر شوید. فشار جمعی مؤثرتر است.
