آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما می‌توانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
می‌توانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
به استحضار می‌رساند در مجتمع مسکونی ما (متشکل از ۶۰ واحد) که نزدیک به ۷۰ درصد آن خالی از سکنه و اکثر مالکان مقیم نقاط دور هستند، مدیر ساختمان که خود ساکن مجتمع است، با سوءاستفاده از این شرایط و با علم به عدم امکان حضور بیش از ۵۰ درصد مالکان در مجمع عمومی، صورتجلسات را از پیش به نفع خود تنظیم می‌کند و مصوبات را با "سه بار فراخوان" و در نوبت سوم با کسب امضای ۱۰ تا ۲۰ درصد از مالکان، تصویب و برای آن ظاهر قانونی می‌سازد.
پیش از برگزاری مجمع، از انتشار جزئیات صورتجلسات در فضای مجازی و بحث درباره آنها و رای‌گیری در فضای مجازی که همه مالکان حضور دارند، خودداری می‌کند.
اموال مشاعات ساختمان را بدون رعایت تشریفات قانونی (تعیین قیمت کارشناسی، برگزاری مزایده و ...) به فروش می‌رساند.
از ارائه فاکتورهای خرید خودداری می‌کند.
مشاعات ساختمان را بدون جلب نظر مالکان تخریب یا تغییر می‌دهد.
حاضر نیست صورتجلسه از تصمیمات هیئت مدیره را منتشر کند و به نظر می‌رسد چنین صورتجلساتی نیز وجود ندارد.
در یکی از این جلسات مجمع (فراخوان سوم)، بدون ارائه هیچ‌گونه مدرک، سند، پیش‌فاکتور یا برآورد کارشناسی، مصوب کرده است که هر واحد باید مبلغ ۵۰ میلیون تومان به‌عنوان علی‌الحساب برای بازسازی ساختمان پرداخت نماید.
به جای افتتاح حساب حقوقی به نام مجتمع و با امضای اعضای هیئت مدیره، یک حساب مشترک شخصی به نام خود و بازرس ساختمان افتتاح نموده و آن را حساب ساختمان معرفی کرده است. این در حالی است که مطابق اساسنامه، دخالت بازرس در امور اجرایی ممنوع است.
از بین بیش از ۴۰ مالکی که این مبلغ را پرداخت نکرده یا کمتر پرداخت کرده‌اند، تنها علیه چند نفر اظهارنامه ارسال و دادخواست ثبت کرده است.
اینجانب ۲۰ میلیون تومان پرداخت داشته‌ام، اما برای مالکینی که حتی یک ریال پرداخت نکرده‌اند (از جمله دوستان خودش) هیچ اقدامی صورت نگرفته است و اسنادی دال بر این تبعیض در اختیار دارم.
اینجانب به صورت قانونی (از طریق ارسال اظهارنامه) از وی درخواست کردم مدارک و محاسبات مربوط به مبلغ ۵۰ میلیون تومان را ارائه و مستندات بقیه تخلفاتش را ارائه دهد و پاسخ نمی‌دهد.
اکنون پرسش بنده این است: آیا دادگاه، ادعای مطالبه ۵۰ میلیون تومان از هر مالک را تنها بر اساس یک صورتجلسه مجمع و بدون هیچ گونه محاسبه، برآورد فنی و مستندات مالی، می‌پذیرد؟ چون ممکن است چند ماه دیگر با همین روش ادعا کند باید ۱۰۰ میلیون تومان پرداخت کنیم و علیه ما شکایت کند.
و با توجه به رویه تبعیض‌آمیز مدیر در اقامه دعوا فقط علیه چند نفر از ۴۰ نفر، آیا می‌توان این موضوع را به عنوان سوءاستفاده از حق و انگیزه مغرضانه در دادگاه مطرح کرد و قاضی دادخواست را رد کند؟
و هزینه متعارف و حدودی وکیل برای چنین پرونده‌ای چقدر است (برای پنج نفر که دادخواست علیه‌شان صادر شده است)؟
براساس ماده 10 قانون مدنی، قراردادها و تصمیمات مجامع عمومی باید مطابق با شرایط مقرر در اساسنامه و قوانین جاری کشور باشد. در صورت عدم رعایت این مقررات، تصمیمات ممکن است باطل یا غیرقابل اجرا باشند.
درخصوص ادعای مدیر مبنی بر مطالبه ۵۰ میلیون تومان از هر مالک بدون ارائه مستندات و محاسبات مالی، این امر می‌تواند در دادگاه مورد بررسی قرار گیرد. دادگاه باید بررسی کند که آیا این تصمیم مطابق با قوانین و مقررات بوده است یا خیر.
همچنین، در مورد رویه تبعیض‌آمیز مدیر در اقامه دعوا فقط علیه چند نفر از ۴۰ نفر، می‌توانید این موضوع را به عنوان سوءاستفاده از حق و انگیزه مغرضانه مطرح کنید. دادگاه ممکن است با توجه به شواهد و مستندات شما، این ادعا را بررسی کند و در صورت اثبات، تصمیمات را به نفع شما تغییر دهد.
هزینه وکیل برای چنین پرونده‌هایی بستگی به تجربه وکیل، پیچیدگی پرونده و منطقه جغرافیایی دارد و می‌تواند متغیر باشد. اما به طور کلی، هزینه وکیل می‌تواند به صورت توافقی بین شما و وکیل تعیین شود.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائه‌شده
به‌طور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه می‌شود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
با سلام و احترام،
با توجه به شرح دقیقی که از وضعیت مجتمع و اقدامات مدیر ساختمان ارائه کرده‌اید، پاسخ پرسش‌های شما به تفکیک در ادامه ارائه می‌شود.
اعتبار قانونی مطالبه وجه بدون مستندات
پاسخ کوتاه به پرسش اول شما این است که خیر، دادگاه به سادگی ادعای مطالبه مبلغ ۵۰ میلیون تومان را صرفا بر اساس یک صورتجلسه و بدون ارائه هیچ‌گونه مستندات مالی، فنی و کارشناسی نخواهد پذیرفت.
بر اساس رویه قضایی و قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر ساختمان (خواهان دعوا) موظف است برای اثبات ادعای خود مدارک و مستندات کافی به دادگاه ارائه دهد. این مدارک صرفا به صورتجلسه مجمع محدود نمی‌شود و باید شامل موارد زیر باشد:
ریز هزینه‌ها (صورت ریز بدهی): مدیر باید به طور دقیق مشخص کند که مبلغ مطالبه شده بابت چه اموری است.
اسناد و فاکتورها: ارائه پیش‌فاکتور، فاکتورهای خرید مصالح و قراردادهای پیمانکاری برای اثبات هزینه‌های واقعی یا برآوردی الزامی است.
گزارش کارشناسی: در پروژه‌های بازسازی با هزینه‌های بالا، ارائه یک برآورد فنی و مالی از سوی کارشناس رسمی دادگستری یا متخصص معتبر، پشتوانه اصلی ادعای مدیر خواهد بود.
در دادگاه، شما (به‌عنوان خوانده) می‌توانید به فقدان این مدارک استناد کنید و از قاضی بخواهید که مدیر را ملزم به ارائه مستندات کند. اگر مدیر نتواند لزوم و تناسب این هزینه را اثبات کند، ادعای او رد خواهد شد. شما همچنین می‌توانید از دادگاه درخواست ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری را بنمایید تا هزینه واقعی بازسازی‌های ضروری برآورد شود.
نکته مهم دیگر، تشریفات قانونی طرح دعوا است. طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها، مدیر قبل از مراجعه به دادگاه باید از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، بدهی را از مالک مطالبه کند و صورت ریز بدهی را نیز در آن ذکر نماید. عدم ارسال اظهارنامه یا ناقص بودن آن (مثلا عدم ذکر ریز هزینه‌ها) می‌تواند منجر به صدور قرار عدم استماع دعوا از سوی دادگاه شود.
طرح دعوای تبعیض‌آمیز و سوءاستفاده از حق
بله، شما قطعا می‌توانید رویه تبعیض‌آمیز مدیر را به‌عنوان یکی از محورهای اصلی دفاع خود در دادگاه مطرح کنید. این اقدام مدیر مصداق بارز "سوءاستفاده از حق" است.
در علم حقوق، هرچند افراد برای استفاده از حقوق خود آزاد هستند (مانند حق اقامه دعوا)، اما این حق نباید با هدف اصلی اضرار به دیگران یا با انگیزه‌های غیرمنصفانه و تبعیض‌آمیز به کار گرفته شود. در پرونده شما:
انگیزه مغرضانه: اقدام مدیر در شکایت تنها علیه چند نفر از میان بیش از ۴۰ مالک بدهکار، در حالی که از بدهی دوستان خود چشم‌پوشی می‌کند، نشان‌دهنده نبود "حسن نیت" و وجود "انگیزه مغرضانه" است.
ارائه مستندات: شما باید مدارکی که دال بر این تبعیض است را به دادگاه ارائه دهید. این مدارک می‌تواند شامل لیست مالکان بدهکار، پیام‌های رد و بدل شده در فضای مجازی یا شهادت سایر مالکین باشد.
طرح این موضوع در دادگاه می‌تواند قاضی را متقاعد کند که هدف اصلی مدیر از طرح دعوا، نه وصول مطالبات ساختمان، بلکه تسویه حساب شخصی و اعمال فشار بر منتقدان خود بوده است. این امر می‌تواند به تضعیف جایگاه قانونی مدیر و در نهایت رد دادخواست او منجر شود.
هزینه وکیل برای پرونده
هزینه خدمات وکیل به دو صورت تعیین می‌شود: حق‌الوکاله توافقی میان شما و وکیل، یا بر اساس تعرفه قانونی مصوب قوه قضائیه.
بر اساس تعرفه قانونی (سال ۱۴۰۴):
دعوای مطالبه وجه، یک دعوای مالی محسوب می‌شود. طبق تعرفه، حق‌الوکاله در دعاوی مالی به‌صورت درصدی از مبلغ خواسته (در اینجا ۵۰ میلیون تومان برای هر نفر) محاسبه می‌شود. برای مبلغ تا ۵۰ میلیون تومان (۵۰۰ میلیون ریال)، حق‌الوکاله ۸ درصد مبلغ خواسته است.
محاسبه: ۸٪ از ۵۰ میلیون تومان معادل ۴ میلیون تومان برای هر پرونده (هر نفر) در مرحله بدوی است.
حق‌الوکاله توافقی:
بسیاری از وکلا، به خصوص در پرونده‌هایی با موضوع مشخص مانند مطالبات ساختمان، مبلغی را به‌صورت توافقی و مقطوع تعیین می‌کنند. با توجه به ماهیت پرونده، برخی وکلا ممکن است برای چنین دعوایی مبلغی در حدود ۲ تا ۳ میلیون تومان برای هر پرونده دریافت کنند.
توصیه بسیار مهم: از آنجا که شما و چهار نفر دیگر وضعیت مشابهی دارید، بهترین و به‌صرفه‌ترین راهکار این است که همگی با هم یک وکیل مشترک بگیرید. در این صورت، کل حق‌الوکاله میان شما پنج نفر تقسیم شده و هزینه برای هر فرد به شکل چشمگیری کاهش می‌یابد.
جمع‌بندی و اقدامات پیشنهادی
با توجه به تخلفات گسترده و مستند مدیر، موضع شما در دادگاه بسیار قوی است. اقدامات زیر توصیه می‌شود:
استخدام وکیل مشترک: در اولین فرصت به همراه چهار مالک دیگر، یک وکیل متخصص در امور ملکی استخدام کنید.
تنظیم لایحه دفاعیه: وکیل شما با استناد به موارد فوق (عدم ارائه مستندات، سوءاستفاده از حق و تبعیض) یک لایحه دفاعیه مستدل تنظیم خواهد کرد.
اقدام متقابل: با توجه به تخلفات مدیر (فروش مشاعات بدون مزایده، افتتاح حساب شخصی، عدم ارائه فاکتور و...)، شما می‌توانید از طریق وکیل خود شکایت متقابل علیه او در مراجع قضایی طرح کنید. این کار نه‌تنها شما را از موضع دفاعی خارج می‌کند، بلکه مدیر را برای اقدامات غیرقانونی‌اش تحت پیگرد قرار می‌دهد.
سلام
۱. مطالبه ۵۰ میلیون تومان فقط با صورتجلسه مجمع
دادگاه الزام مالک به پرداخت چنین مبلغی را صرفا با صورتجلسه مجمع نمی‌پذیرد، مگر اینکه:
- مجمع با رعایت نصاب قانونی تشکیل شده باشد (حداقل نصف + ۱ مالک یا نماینده قانونی)
- مبلغ با مستندات فنی، پیش‌فاکتور، گزارش کارشناسی و برآورد مال همراه باشد اطلاع‌رسانی قبلی و شفاف به مالکین انجام شده باشد
در صورت اعتراض مالک، دادگاه معمولا قرار کارشناسی صادر می‌کند تا صحت مبلغ و نحوه تصویب بررسی شود.
۲. رفتار تبعیض‌آمیز مدیر در اقامه دعوا
اقامه دعوا فقط علیه برخی مالکین و چشم‌پوشی از دیگران، در صورت اثبات، سوءاستفاده از حق محسوب می‌شود و قابل طرح در دادگاه است. اگر انگیزه شخصی، تبعیض یا سوءنیت در انتخاب طرف دعوا اثبات شود، قاضی می‌تواند:
- دعوا را رد کند
- مدیر را ملزم به رعایت عدالت در اجرا کند
- پرونده را به کارشناس یا هیئت رسیدگی ارجاع دهد
راه‌حل قانونی خلاصه برای شما:
۱. دادخواست ابطال صورتجلسه مجمع عمومی
به دلیل عدم رعایت نصاب قانونی، نبود اطلاع‌رسانی، و فقدان مستندات مالی و فنی.
۲. دادخواست الزام مدیر به ارائه مستندات مالی و فنی
برای شفاف‌سازی مبلغ مطالبه‌شده و بررسی قانونی بودن آن.
۳. دفاعیه با استناد به سوءاستفاده از حق و تبعیض در اقامه دعوا
برای رد دادخواست مدیر به دلیل رفتار مغرضانه و ناعادلانه
لازم است حتما مشاوره بگیرید تا دادخواست براتون تنظیم بشه یا وکیل بگیرید
هرچند در فراخوان سوم حد نصاب کمتر از مثبت ۵۰٪ملاک است ولی تصمیمات بابد در چهارچوب قانون باشد ولیکن طبق قانون مدیریت ساختمان‌ها (مصوب ۱۳۷۶) و اساسنامه مجتمع‌ها:
تصمیمات مجمع عمومی باید مستند به مدارک فنی و مالی باشد.
هرگونه هزینه‌ای که به واحدها تحمیل می‌شود (مثل بازسازی، تعمیرات یا وجوه علی‌الحساب) باید بر اساس برآورد کارشناسی، فاکتورهای واقعی یا تصویب رسمی مجمع انجام شود.
جمع‌آوری وجوه باید به حساب حقوقی مجتمع و نه حساب شخصی مدیر و بازرس واریز شود.
