آیا خرید آپارتمان از بانک ممکن است؟
من قصد دارم آپارتمانی را به صورت نقدی از فردی خریداری کنم که سند آن به عنوان وثیقه وام، مستقیما به نام بانک ثبت شده و بانک مالک آن است. در واقع سازنده ملک به درخواست وامگیرنده، بجای انتقال سند به وامگیرنده و صدور سند رهنی، سند را مستقیما به نام بانک زده است. وام حدودا یک میلیارد تومان بوده که در حال حاضر به سه میلیارد تومان رسیده است.
وامگیرنده (طرف معاملهی ما) هم اکنون به جای برگرداندن وام، قصد دارد که وام را نگهداشته و آن را به ملک دیگری منتقل کند. همچنین قصد دارد با مذاکره با تیم حقوقی بانک، فرآیندی را پیش ببرد که بانک بدون انتقال رسمی سند به نام وامگیرنده، سند را مستقیما و بدون دخالت خودش به نام ما (خریدار جدید) منتقل کند.
با توجه به اینکه این روش انتقال ظاهرا برای کاهش هزینههای مالیاتی و ثبتی انتخاب شده و در ظاهر میتوان برداشت کرد که وثیقه رهنی اصول قانونی لازم را نداشته است، نگران هستیم که سابقه ثبتی ملک مبهم بماند و در دفترخانه با محدودیتهایی روبهرو شویم. یا حتی پس از پرداخت کل مبلغ ملک، بانک به دلیل باقیماندن مبلغ وام یا مسائل دیگر، به شکلی سند را توقیف کرده یا معامله را تعلیق کند.
همچنین احتمال میدهیم که سازمان امور مالیاتی یا مراجع قضایی به علت دور زدن مقررات مالیاتی به موضوع ورود کرده و هرگونه نقل و انتقالی که در این شرایط انجام شود را باطل کرده و یا مشکلات زیادی را بر روی مالکیت ما ایجاد کنند.
بر اساس توضیحات بالا، از وکلای محترم خواهشمندم که نظر حقوقی و توصیههای خود را درباره این شیوه معامله و ریسکهای آن اعلام بفرمایند.
۱- آیا این شیوه انتقال سند با ضوابط قانون ثبت و قواعد مالیاتی تطابق دارد یا خیر؟
۲- برای کاهش ریسک چه استعلامها و تضمینهای کتبی از بانک لازم است؟
۳- چه مراحلی از اداره ثبت یا دفترخانه حتما باید پیگیری شود تا بتوانیم با اطمینان خاطر و کمترین مخاطره، صاحب این ملک شویم؟
