آیا تصرف زمینی که از یکی از وراث خریدم ممکن است؟

محمدمهدی قنبری

۱ سال پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام و احترام.
در ادامه به تحلیل حقوقی وضعیت و راهکارهای پیش روی شما می‌پردازیم.

تحلیل حقوقی وضعیت شما: چرا ورثه پاسخگو نیستند؟
۱. مالکیت مشاع :
پس از فوت پدر آن شخص، تمام املاک او به صورت مشاع به تمام ورثه تعلق می‌گیرد. مالکیت مشاع یعنی هر یک از ورثه در ذره‌ذره کل ملک شریک است، نه اینکه یک قطعه مشخص از زمین متعلق به یک ورثه خاص باشد. برای مثال، اگر ۴ ورثه باشند، هر کدام در تمام ۲۴۰ متر زمین به اندازه سهم‌الارث خود شریک هستند، نه اینکه ۶۰ متر مشخص از زمین برای هر کدام باشد.

۲. فروش مال مشاع بدون اذن سایرین (معامله فضولی):
آن یک نفر از وراث که هفت من از زمین را فروخته، در واقع مرتکب "معامله فضولی" شده است. یعنی او مالی را فروخته که اختیار تام برای فروش آن قطعه مشخص را نداشته است. او فقط می‌توانست "سهم مشاعی" خود (مثلا یک‌چهارم از کل زمین) را بفروشد، نه اینکه یک قطعه معین و مشخص (هفت من از فلان قسمت زمین) را جدا کرده و بفروشد.
* اعتبار معامله فضولی: چنین معامله‌ای از نظر قانونی "غیرنافذ" است. یعنی صحیح نیست، اما باطل هم نیست. اعتبار آن وابسته به اجازه (تنفیذ) سایر شرکا (بقیه وراث) است.
* نتیجه: از آنجایی که سایر وراث این معامله را قبول ندارند و آن را رد کرده‌اند، آن قولنامه اولیه از نظر قانونی باطل و بی‌اثر می‌شود. حرف آن‌ها که می‌گویند "برادرشان سهمی در این املاک (این قطعه مشخص) نداشته"، از نظر قانونی کاملا صحیح است.

۳. وضعیت شما به عنوان خریدار آخر:
چون اولین معامله در این زنجیره باطل بوده است، تمام معاملات بعدی که بر پایه آن انجام شده (فروش به دوستتان و سپس فروش به شما) نیز از نظر قانونی باطل و فاقد اثر هستند. شما مالک آن هفت من زمین محسوب نمی‌شوید، زیرا فروشنده اولیه مالک آن قطعه مشخص نبوده است.
راهکار قانونی شما چیست؟
شما نمی‌توانید مستقیما از وراث فعلی شکایت کرده و آن‌ها را ملزم به تحویل زمین کنید، زیرا آن‌ها هیچ تعهدی به شما ندارند و قولنامه اولیه را رد کرده‌اند. مسیر قانونی و صحیح برای شما، شکایت از شخصی است که زمین را مستقیما به او فروخته‌اید.

مراحل اقدام قانونی شما:
۱. طرح دعوا علیه فروشنده خودتان:
شما باید به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و علیه شخصی که زمین را به شما فروخته است، دادخواست بدهید. موضوع دادخواست شما می‌تواند یکی از موارد زیر باشد:
* اعلام بطلان معامله و استرداد ثمن (پول پرداختی).
* مطالبه خسارات وارده و غرامات.

۲. مهم‌ترین خواسته شما: استرداد ثمن معامله به نرخ روز:
مهم‌ترین بخش دادخواست شما این است. شما نباید فقط اصل پولی که پرداخت کرده‌اید را مطالبه کنید. طبق قانون و رویه قضایی، چون فروشنده مالی را به شما فروخته که متعلق به او نبوده (مستحق للغیر درآمده)، او موظف است علاوه بر پس دادن اصل پول، کاهش ارزش پول شما را جبران کند.

* نحوه محاسبه: شما باید از دادگاه بخواهید که موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع دهد تا کارشناس، قیمت روز همان هفت من زمین را محاسبه کند و دادگاه فروشنده را محکوم به پرداخت معادل قیمت روز زمین به شما نماید.

۳. پیگیری زنجیره‌ای:
* پس از اینکه شما از فروشنده خود شکایت کردید، او نیز به همین ترتیب باید از کسی که زمین را به او فروخته (آن دوستتان) شکایت کند.
* آن دوستتان نیز باید به سراغ وراث همان ورثه‌ای که زمین را فروخته بود برود و علیه آن‌ها طرح دعوا کرده و پول و خسارت خود را از ماترک (اموال به جا مانده) آن ورثه متوفی مطالبه کند.

سیده زهرا موسوی

۴ ماه پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۸ · ۳ مشاوره موفق

درود
اظهار نظر نیاز به بررسی دقیق تر می باشد. چرا که اگر بیش از سهم خودش فروخته باشد، معامله نسبت به مازاد، معامله فضولی محسوب می‌شود و نیاز به تنفیذ سایر وراث دارد.
اگر سایر وراث قبول نکنند، آن قسمت از معامله ممکن است باطل یا غیرنافذ شناخته شود.

محمدباقر سلیمانگلی

۱ ماه پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۸۵ مشاوره موفق

با سلام ایشان نسبت به سهم خود حق فروش داشته ولی چون ملک مشاع هست حق فروش از جای خاصی براایشان ممکن نبوده لذا باید اول سهگ وی مشخص گردد و معامله ایشان صحیح نیست میتوانید وجه پرداختی را از اموال مرحومکمطالبه نمایید.