با سلام و احترام. من دو خانه دارم که یکی از آنها کوچکتر است و میخواهم با توجه به اختیار در واگذاری ثلث اموال به یکی از وارثانم ببخشم. در همین حال میخواهم خانه دیگرم را (که سند رسمی هم دارد) با توجه به اینکه با همین وارث بدهبستانهایی داشتهام، به ایشان بفروشم. منتها نمیخواهم در مشاور املاک و یا در دفترخانه باشد، بلکه میخواهم مطابق ماده ۱۰ قانون مدنی این بیع بهصورت قولنامه و دستنویس و با امضای خودم و چند شاهد باشد. حال سوالم اینجاست که بعد از فوت من، آیا این وارث بهتنهایی و بدون رضایت دیگر وراث و با گرفتن انحصار وراثت میتواند این قولنامه و بیع دستنویس را به همراه سند ملک به دادگاه ارائه داده و اثبات بیع کند و با حکم دادگاه سند را به نام خودش انتقال دهد؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
پرسش شما به دو موضوع بخشش ثلث اموال و بیع دستنویس ملک تحت ماده ۱۰ قانون مدنی مربوط میشود. پاسخ را به تفکیک بررسی میکنیم:
---
۱. بخشش ثلث اموال (خانه کوچک) به یک وارث
- شما میتوانید تا سقف ثلث دارایی خود (یکسوم خانه کوچک) را به عنوان وصیت تملیکی یا هبه (بخشش) در زمان حیات به یکی از وراث منتقل کنید.
- شرایط صحت هبه:
- قبض و اقباض (تحویل ملک به وارث).
- تنظیم سند رسمی یا دستنویس با امضای شما و دو شاهد.
- نکته مهم:
- اگر وصیت کنید، پس از فوت شما، دیگر وراث میتوانند ثلث را رد کنند (قانون مدنی).
- اگر در زمان حیات ملک را به صورت رسمی به وارث منتقل کنید، نیاز به رضایت دیگر وراث پس از فوت شما نیست.
---
۲. فروش خانه دوم با قولنامه دستنویس (ماده ۱۰ قانون مدنی)
- ماهیت حقوقی:
- طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی (حتی دستنویس) بین طرفین معتبر است، مگر در مواردی که قانون فرم خاصی (مثل سند رسمی) را الزام کرده باشد.
- بیع املاک نیاز به سند رسمی ندارد، اما برای انتقال مالکیت در دفترخانه اسناد رسمی، ارائه سند رسمی ضروری است.
- پس از فوت شما:
- وارث موردنظر میتواند با ارائه قولنامه دستنویس به دادگاه و استناد به ماده ۱۰، ادعای مالکیت کند.
- چالشهای احتمالی:
- دیگر وراث ممکن است به جعل امضا، عدم قبض و اقباض یا بطلان قرارداد اعتراض کنند.
- دادگاه برای اثبات صحت قرارداد، شهادت شهود، بررسی دستخط و قرائن دیگر را درخواست میکند.
- اگر وارث بخواهد ملک را به نام خود ثبت کند، باید حکم قطعی دادگاه مبنی بر اعتبار قولنامه را به دفترخانه ارائه دهد.
- راهکار تضمینی:
- اگر میخواهید انتقال ملک قطعی باشد، همین حالا سند رسمی بزنید (حتی اگر قیمت اسمی درج شود).
- اگر اصرار بر قولنامه دستنویس دارید:
- قرارداد را با جزئیات کامل (مبلغ، شرایط پرداخت، تحویل ملک و امضای شما و خریدار) بنویسید.
- شهودی معتبر (ترجیحا با مدارک شناسایی) امضا کنند.
- فیلم یا صوت از امضای قرارداد بگیرید تا در دادگاه قابل استناد باشد.
---
۳. جمعبندی پاسخ به سوال اصلی آری، وارث شما میتواند پس از فوتتان با استناد به قولنامه دستنویس و ماده ۱۰ قانون مدنی، درخواست اثبات بیع و انتقال سند کند، اما:
- موفقیت او منوط به اثبات صحت قرارداد در دادگاه است (که ممکن است طولانی و پرچالش باشد).
- دیگر وراث حق اعتراض دارند و اگر مدارک محکمی نداشته باشید، ممکن است دادگاه به نفع آنها رای دهد.
---
۴. توصیه نهایی
- برای خانه دوم: اگر قصد انتقال قطعی دارید، همین حالا سند رسمی بزنید (حتی با مبلغ اسمی). این کار از اختلافات آینده جلوگیری میکند.
- برای خانه کوچک: اگر میخواهید ثلث را وصیت کنید، وصیتنامه رسمی تنظیم کنید یا در زمان حیات سند هبه رسمی نمایید.
در صورت نیاز به تنظیم قرارداد یا پیگیری حقوقی، مشورت با وکیل پایهیک دادگستری توصیه میشود. موفق باشید.
باسلام
در زمان حیات امکان انتقال اموال وجود دارد و نیازی به رضایت بقیه وراث نیست
ثلث اموال مربوط به ببخش در تنظیم وصیت نامه میباشد که نافذ است و ورثه امکان اعتراض ندارند
قولنامه دستی حتی اگر معتبر تنظیم شده باشد
از منظر قانون ثبت سند رسمی نبوده و اثبات مالکیت براساس آن در برابر اشخاص ثالث دشوار است
اما قولنامه رسمی یا محضری در دفترخانه معادل سندرسمی تلقی می شود و مزایای قانونی آن را دارد.
بیع دست نویس صرفا بین افراد قابل استناد هست و به لحاظ قانونی محکم و مستند نیست
هر فردی در زمان حیات امکان انتقال اموال خود را دارد و نیازی به رضایت وراث خود ندارد
به موجب قانون الزام به تنظیم سند رسمی ، قرارداد بیع باید بصورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی و یا بنگاها معاملاتی با مجوز اداره ثبت از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازمالاجرا است اقدام به تنظیم سند نماید لذا بیع نامه دست نویس و یا تنظیم قولنامه، مبایعه نامه عادی ،امنیت قضایی ندارد و در صورت طرح دعوا دادگاه قرار عدم استماع صادر وارد ماهیت رسیدگی نمی شود
در زمان حیات امکان انتقال اموال وجود دارد و نیازی به رضایت بقیه وراث نیست
ثلث اموال مربوط به ببخش در تنظیم وصیت نامه میباشد که نافذ است و ورثه امکان اعتراض ندارند
قولنامه دستی حتی اگر معتبر تنظیم شده باشد
از منظر قانون ثبت سند رسمی نبوده و اثبات مالکیت براساس آن در برابر اشخاص ثالث دشوار است
بله، ممکن است. اگر قولنامه دستی معتبر باشد و دادگاه وقوع بیع را احراز کند، آن وارث میتواند پس از فوت شما بدون رضایت سایر ورثه، دعوای اثبات بیع و الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند.
اما صرف داشتن قولنامه دستی تضمینکننده پیروزی نیست و اصالت امضا، شرایط معامله و مدارک پرداخت بررسی میشود. برای ملک دارای سند رسمی، انتقال رسمی در زمان حیات شما مطمئنتر است.
خیر با این اوصاف وارث نمی تواند اقدام قانونی کند و ورثه اقدام به طرح دعوای حقوقی ابطال مبایعهنامه می کنند . شما الزاما چنانچه ملک دارای سند رسمی است می بایست در سامانه کاتب نسبت به تنظیم مبایعهنامه و ... درخصوص ملک خود اقدام کنید و در غیر اینصورت معامله شما فاقد اعتبار قانونی و قابل ابطال می باشد.
ضمن اینکه محاسبه ثلث اموال نیز چنانچه دقیق و بر پایه ماترک بجا مانده پس از فوت نباشد موجب بطلان است .
مطابق قانون الزام به تنظیم سند رسمی ، قرارداد بیع باید بصورت رسمی در دفاتر اسناد رسمی و یا بنگاها معاملاتی با مجوز اداره ثبت از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازمالاجرا است اقدام به تنظیم سند نماید
آنچه شما میبخشید جزء ثلث نیست فرد زنده اختیار اموال خود را دارد و میتواند هر نوع تصرفی در آن نماید
آنچه هم میفروشید اگر معامله صحیح باشد متعلق به خریدار است
مطابق قانون موظف هستید قرارداد بیع را در یکی از دفاتر اسناد رسمی شهر خود ثبت نمایید . و بابت وصیت ثلث اموال میتوانید نگارش نمایید و تا ثلث اموال صحیح است.
خیر به دلیل داشتن سند رسمی مبایعه نامه تنظیمی باید در سامانه ثبت گردد در غیر اینصورت قابل استناد نمیباشد.در مورد ثلث اموال نسبت به موضوع شما جایگاهی ندارد ثلث در مورد وصیت میباشد.
باسلام نیاز به بررسی مدارک مالکیت شما دارد بهتر است قبل از هر اقدامی با مستندات با یکی از همکاران در سایت مشورت کنید که وارت محترم بعدا گرفتار مشکلات حقوقی نشوند.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
