- تعیین اجارهبها جای اختلاف بر سرِ نامعلومبودن مبلغ است: اجارهنامهای در بین نیست یا مدت آن گذشته و طرفین بر سر میزان اجاره و تنظیم سند اختلاف دارند (مواد ۳ و ۷).
- دادگاه میزان اجاره را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند، ولی این مانع حکم به اجرتالمثل زمان پیش از دادخواست و خسارت تأخیر تأدیهٔ آن نیست (ذیل ماده ۷).
- پس از ابلاغ حکم قطعی، طرفین یک ماه فرصت دارند اجارهنامه را تنظیم کنند؛ کوتاهی مستأجر بیش از پانزده روز، به درخواست موجر میتواند به حکم تخلیه بینجامد (ماده ۹).
چه زمانی به دادخواست تعیین اجاره بها نیاز دارید؟
- اجارهنامهای در بین نیستمستأجر سالهاست در ملک است اما هیچ سند اجارهای نوشته نشده و دو طرف بر سر مبلغ ماهانه به توافق نمیرسند. ماده ۷ دقیقاً همین حالت را پیشبینی کرده است.
- مدت اجارهنامه تمام شده استسند اجاره وجود داشته ولی مدتش گذشته و طرفین دربارهٔ تنظیم اجارهنامهٔ جدید و شرایط آن اختلاف دارند؛ میتوانید همزمان تعیین اجارهبها و تنظیم اجارهنامه را بخواهید.
- مبلغ پرداختی معلوم نیستپرداختها نامنظم و بدون رسید بوده و هیچکس نمیتواند مبلغ مقرر یا عملیشده را ثابت کند. ماده ۳ در این حالت تعیین اجارهبها به نرخ عادلهٔ روز را بر عهدهٔ دادگاه گذاشته است.
- میخواهید اجرتالمثل گذشته را هم بگیریدعلاوه بر روشنشدن نرخ از این پس، به دنبال اجاره یا اجرتالمثل دورهای هستید که ملک بدون سند در تصرف بوده است؛ ذیل ماده ۷ این مسیر را باز گذاشته و ماده ۴۹۴ قانون مدنی مبنای آن است — البته با این تفکیک که تصرفِ بدون اذن مالک همیشه اجرتالمثل دارد و تصرفِ با اجازهٔ او فقط در صورت استیفای منفعت.
- مالک دعوای تخلیه مطرح کرده استاگر موجر پیشتر تقاضای تخلیه یا خلع ید داده باشد، طبق تبصره ۱ ماده ۷ رسیدگی به درخواست تنظیم اجارهنامهٔ مستأجر متوقف بر پایان دادرسیِ تخلیه است؛ ترتیب اقدامها باید با وکیل بررسی شود.
تعیین اجاره بها چیست و کجا با تعدیل فرق میکند؟
تعیین اجارهبها یعنی دادگاه مبلغ اجارهٔ ملکی را که رابطهٔ استیجاریاش مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است، معلوم کند. ماده ۳ آن قانون یک زنجیرهٔ روشن ساخته است: اگر اجارهنامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره همان است که در آن قید شده؛ اگر تنظیم نشده باشد، همان است که میان طرفین مقرر یا عملی شده؛ و تنها اگر میزان آن معلوم نشود، دادگاه اجارهبها را به نرخ عادلهٔ روز تعیین میکند.
ماده ۷ راه مراجعه را باز کرده است: در مواردی که میان موجر و کسی که ملک را بهعنوان مستأجر در تصرف دارد اجارهنامه تنظیم نشده، یا تنظیم شده و مدت آن منقضی گشته، و طرفین راجع به تنظیم اجارهنامه یا تعیین اجارهبها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک میتواند برای تعیین اجارهبها — در مواردی که اجارهنامه در بین نباشد — و تنظیم اجارهنامه به دادگاه مراجعه کند.
تفاوت با تعدیل در نقطهٔ شروع است: تعدیل (ماده ۴) برای وقتی است که مبلغ معلوم است اما به استناد ترقی یا تنزل هزینهٔ زندگی باید به نرخ روز بازنگری شود و دو شرطِ انقضای مدت و گذشت سه سال تمام دارد. در تعیین، اصلاً مبلغی که بتوان بازنگریاش کرد وجود ندارد. انتخاب عنوان اشتباه، پرونده را با ایراد روبهرو میکند.
شرایط طرح دعوای تعیین اجاره بها
برای اینکه دعوا شنیده شود، این عناصر باید فراهم باشد:
- وجود رابطهٔ استیجاری مشمول قانون سال ۱۳۵۶. ماده ۱ آن قانون تصرفِ ناشی از اجاره یا صلح منافع را — با سند رسمی یا عادی و حتی بدون سند — مشمول میداند؛ در مقابل، ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ اماکن اجارهشدهٔ پیش از تصویب خود را از شمول قانون جدید بیرون گذاشته است.
- نبودِ اجارهنامه یا انقضای مدت آن. تا وقتی سند اجارهٔ معتبر و در مدت وجود دارد، مبلغ همان است که در آن نوشته شده (ماده ۳).
- وجود اختلاف واقعی میان طرفین دربارهٔ میزان اجاره یا شرایط تنظیم اجارهنامه؛ صرفِ تمایل یک طرف به افزایش یا کاهش، بدون اختلاف در تعیین، موضوع این ماده نیست.
- ذینفع بودن خواهان: خواهان میتواند موجر باشد یا مستأجر؛ ماده ۷ حق مراجعه را به هر دو داده است.
دو تبصرهٔ ماده ۷ را هم از یاد نبرید: طبق تبصره ۱، اگر از طرف موجر تقاضای تخلیهٔ عین مستأجره شده باشد، رسیدگی به درخواست تنظیم اجارهنامه از سوی مستأجر متوقف بر خاتمهٔ دادرسیِ تخلیه است و همین حکم در فرض درخواست خلع ید از سوی مالک هم جاری است. طبق تبصره ۲، دریافت وجه بابت اجارهبها از سوی مالک یا موجر، دلیل بر پذیرش ادعای طرف مقابل نیست — نکتهای که در دفاع بسیار به کار میآید.
دادخواست را به کدام مرجع بدهیم؟
نقطهٔ شروع، ماده ۲۶ قانون سال ۱۳۵۶ است که رسیدگی به دعاوی موضوع آن قانون را کار دادگاه دانسته است. قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ در بند ۴ ماده ۱۲ فقط دعاوی و درخواستهای مربوط به تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجارهبها را — آن هم جز در مورد سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت — به دادگاه صلح سپرده است و نامی از تعیین اجارهبها و تنظیم اجارهنامه نبرده. بنابراین اصل، طرح این دعوا در دادگاه حقوقی است؛ اگر عنوان خواسته در پروندهٔ شما تعدیل باشد یا با آن ترکیب شود، ممکن است مرجع تغییر کند و این نکتهای است که وکیل پیش از ثبت بررسی میکند.
از نظر صلاحیت محلی تردیدی نیست: دعاوی راجع به اموال غیرمنقول طبق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی در دادگاهی اقامه میشود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.
در عمل، دادخواست را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت میکنید و پرونده به مرجع صالح ارجاع میشود؛ ابلاغها هم از طریق سامانهٔ ثنا انجام میشود، پس ثبتنام در ثنا پیشنیاز کار است. خوانده حسب مورد مستأجرِ متصرف است یا مالک و موجر؛ در ملک مشاعی همهٔ مالکان و در فرض انتقال ملک، مالک جدید طرف دعوا قرار میگیرد (ماده ۴۹۸ قانون مدنی).
هزینههای دعوای تعیین اجاره بها
این اقلام را از هم جدا کنید:
- هزینهٔ دادرسی: طبق مواد ۵۰۲ و ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی با ابطال تمبر پرداخت میشود و رقم آن هر سال طبق تعرفهٔ سالانه تعیین میگردد. اگر در کنار تعیین اجارهبها، مطالبهٔ اجرتالمثل یا مابهالتفاوت هم مطرح کنید، آن بخش مالی است و بهای خواسته را باید در دادخواست قید کنید (مواد ۶۱ و ۶۲)؛ در صورت اختلاف مؤثر بر سر بهای خواسته، دادگاه پیش از رسیدگی با جلب نظر کارشناس آن را تعیین میکند (ماده ۶۳).
- دستمزد کارشناس: برای رسیدن به «نرخ عادلهٔ روز» تقریباً همیشه قرار کارشناسی صادر میشود. دستمزد را متقاضی میپردازد و در صورت پیروزی، در چارچوب ماده ۵۱۹ قابل مطالبه است. ماده ۲۹ قانون سال ۱۳۵۶ نیز استفاده از کارشناسان رسمیِ معرفیشده را پیشبینی کرده است.
- حقالوکاله و تمبر مالیاتی وکالتنامه در صورت داشتن وکیل دادگستری، و هزینهٔ دفترخانه در مرحلهٔ تنظیم اجارهنامهٔ رسمی.
خسارات دادرسی — هزینهٔ دادرسی، حقالوکاله و حقالزحمهٔ کارشناسی — طبق ماده ۵۱۹ قابل مطالبه است، به شرط آنکه در ستون خواسته آمده باشد. هیچیک از این ارقام ثابت نیست و تعرفهها سالانه تغییر میکند؛ دستمزد تنظیم دادخواست هم جداست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت اعلام میکند.
مدارکی که رابطهٔ اجاره را در نبودِ سند ثابت میکند
- کارت ملی خواهان — موجر یا مستأجر — و حساب فعال در سامانهٔ ثنا، چون همهٔ ابلاغها از همان مسیر میآید؛ و در صورت داشتن وکیل، وکالتنامهٔ او.
- اجارهنامهٔ منقضیشده اگر وجود دارد، با همهٔ تمدیدها و الحاقیهها.
- دلایل اثبات رابطهٔ استیجاری در نبودِ سند: رسیدهای پرداخت اجاره، فیشهای واریزی، قبوض تودیع در صندوق ثبت، مکاتبات و اظهارنامهها، و در صورت لزوم مشخصات شهود با نشانی دقیق (بند ۶ ماده ۵۱ قانون آیین دادرسی مدنی).
- مدرکی که تاریخ شروع تصرف را نشان دهد؛ همین تاریخ تعیین میکند رابطه مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است یا قانون سال ۱۳۷۶.
- سند مالکیت یا استعلام ثبتی، بههمراه نشانی کامل، پلاک ثبتی، متراژ و کاربری ملک.
- مدارک کمکی کارشناسی: نرخ اجارهٔ املاک مشابه در همان محدوده، تصاویر وضعیت ملک و سوابق تعمیرات.
- اگر اجرتالمثل گذشته را هم میخواهید، جدول محاسبهٔ دورهای با تعیین تاریخ آغاز تصرفِ بدون سند.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تعیین اجاره بها
- ۱انتخاب عنوان درست خواستهاول روشن میشود که موضوع پرونده «تعیین» است یا «تعدیل»؛ اگر اجارهنامهای در بین نیست و مبلغ معلوم نیست، خواسته تعیین اجارهبها و در صورت نیاز تنظیم اجارهنامه نوشته میشود.
- ۲تنظیم دادخواستمشخصات طرفین، خواسته، شرح رابطهٔ استیجاری و تاریخ شروع تصرف، دلایل و منضمات، و استناد به مواد ۳ و ۷ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ در متن آورده میشود.
- ۳ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضاییرسیدها، اجارهنامهٔ منقضیشده (اگر هست) و کارت ملی را به دفتر خدمات میبرید؛ پرونده اسکن و پس از پرداخت هزینهٔ دادرسی به دادگاه محل ملک ارجاع میشود و ابلاغها از سامانهٔ ثنا میرسد.
- ۴جلسهٔ رسیدگیطرف مقابل معمولاً یکی از این ایرادها را میآورد: نبودِ رابطهٔ استیجاری، معلومبودن مبلغ عملیشده، مشمولنبودن رابطه بر قانون سال ۱۳۵۶، یا طرح دعوای تخلیه که طبق تبصره ۱ ماده ۷ میتواند رسیدگی را متوقف کند.
- ۵قرار کارشناسی و تعیین نرخ عادلهٔ روزدادگاه برای تعیین نرخ عادلهٔ روز قرار کارشناسی صادر میکند؛ دستمزد پرداخت و وقت بازدید تعیین میشود و پس از ابلاغ نظر کارشناس، هر یک از طرفین میتواند در مهلت قانونی به آن اعتراض کند.
- ۶صدور حکمدادگاه میزان اجارهبها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند و در صورت درخواست، شرایط اجارهنامهٔ جدید را نیز طبق شرایط مرسوم و متعارف و شرایط اجارهنامهٔ سابق مقرر مینماید (ماده ۸).
- ۷تنظیم اجارهنامه پس از قطعیتاز تاریخ ابلاغ حکم قطعی، طرفین یک ماه فرصت دارند به ترتیب مقرر در حکم اجارهنامه تنظیم کنند؛ در غیر این صورت، به تقاضای یکی از طرفین پرونده به دفتر اسناد رسمی میرود (ماده ۹).
بعد از صدور حکم: تنظیم اجارهنامه و پرداختها
ماده ۹ قانون سال ۱۳۵۶ سرنوشت پرونده را پس از حکم دقیق روشن کرده است و بیتوجهی به آن، برندهٔ دعوا را هم میتواند دچار دردسر کند:
- در تمام مدتی که دادرسی در جریان است، مستأجر باید طبق ماده ۶ و شرایط قبلی مالالاجاره را بپردازد. یعنی طرح دعوا مجوز قطع پرداخت نیست؛ ماده ۶ مهلت پرداخت را تا دهم ماه بعد و در نبودِ اجارهنامه، تودیع در صندوق ثبت یا بانک تعیینشده و تسلیم قبض به دفترخانه پیشبینی کرده است.
- یک ماه از ابلاغ حکم قطعی برای تنظیم اجارهنامه به ترتیب مقرر در حکم. اگر در این مدت اجارهنامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را برای تنظیم اجارهنامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار میکند در روز و ساعت معین برای امضا حاضر شوند.
- اگر موجر حاضر به امضا نشود، نمایندهٔ دادگاه اجارهنامه را به مدت یک سال از طرف او امضا میکند.
- اگر مستأجر تا پانزده روز از تاریخ تعیینشده حاضر به امضا نشود و دادگاه عذر او را موجه نداند، به تقاضای موجر حکم به تخلیهٔ عین مستأجره صادر میشود و این حکم قطعی است.
دربارهٔ گذشته هم تکلیف روشن است: دادگاه میزان اجارهبها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند، ولی ذیل ماده ۷ صریحاً میگوید این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرتالمثل زمان پیش از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیهٔ آن نیست. مبنای ماهوی این اجرتالمثل، ماده ۴۹۴ قانون مدنی است — ولی همان ماده یک تفکیک مهم دارد که در دفاع طرف مقابل حتماً بالا میآید: اگر مستأجر پس از انقضای مدت بدون اذن مالک ملک را نگه دارد، موجر برای همان مدت مستحق اجرتالمثل است، حتی اگر مستأجر اصلاً از ملک استفاده نکرده باشد؛ اما اگر با اجازهٔ مالک مانده باشد، اجرتالمثل فقط در صورت استیفای منفعت است و اگر مالک اجازهٔ استفادهٔ رایگان داده باشد، چیزی به او نمیرسد.
واخواهی و تجدیدنظرخواهی از حکم
واخواهی: طبق ماده ۳۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی، رأی وقتی غیابی است که خوانده یا وکیل یا نمایندهٔ قانونی او در هیچیک از جلسات حاضر نشده و بهطور کتبی هم دفاع نکرده باشد و اخطاریه به او ابلاغ واقعی نشده باشد؛ این سه شرط باید با هم جمع شوند و نبودِ هر یک، رأی را حضوری میکند. مثلاً وقتی اخطاریه به دست خودِ مستأجر رسیده باشد، رأی حضوری است هرچند او در دادرسی شرکت نکند و لایحهای نفرستد؛ در آن صورت اعتراض باید در قالب تجدیدنظر مطرح شود و واخواهی موضوعیت ندارد. مهلت واخواهی برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج از کشور دو ماه از تاریخ ابلاغ واقعی است و دادخواست واخواهی به همان دادگاه صادرکنندهٔ حکم داده میشود (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶). ماده ۲۶ قانون سال ۱۳۵۶ حکم در دعاوی موضوع آن قانون را «در هر صورت حضوری» شمرده است، پس نخستین کار پس از ابلاغ دادنامه، تشخیص همین وصف است.
تجدیدنظرخواهی: مهلت آن برای اشخاص مقیم ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه است و — این نکته را بسیاری از دست میدهند — مبدأ آن تاریخ ابلاغ یا انقضای مدت واخواهی است (ماده ۳۳۶). مرجع رسیدگی، دادگاه تجدیدنظر همان استان است (ماده ۳۳۴). یک استثنا را هم بدانید: ماده ۹ قانون سال ۱۳۵۶ حکم تخلیهای را که به سبب حاضرنشدن مستأجر برای امضای اجارهنامه صادر میشود قطعی دانسته است، یعنی برای آن حکم راه تجدیدنظر بسته است.
در همهٔ حالتها، قابلیت اعتراض و مهلت آن در ذیل خودِ دادنامه قید میشود؛ آن خط را با دقت بخوانید، چون تقویم اعتراض از همانجا شروع میشود.
اشتباههای رایجی که وکیل جلوی آنها را میگیرد
- انتخاب عنوان اشتباه خواسته: نوشتن «تعدیل» در جایی که مبلغ اساساً معلوم نیست، یا «تعیین» در جایی که مبلغ معلوم است و فقط باید به نرخ روز برسد (مواد ۳، ۴ و ۷).
- انتظار نرخ جدید برای گذشته: دادگاه اجاره را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند؛ برای دورهٔ پیش از آن باید خواستهٔ جداگانهٔ اجرتالمثل مطرح شود، با توجه به تفکیک ماده ۴۹۴ قانون مدنی میان تصرف با اذن مالک و بدون آن (ذیل ماده ۷).
- قطع پرداخت اجاره در جریان دادرسی: ماده ۹ پرداخت طبق ماده ۶ و شرایط قبلی را در تمام مدت دادرسی لازم دانسته و بند ۹ ماده ۱۴ برای کوتاهی در پرداخت، راه دعوای تخلیه را باز کرده است.
- غفلت از مهلتهای ماده ۹ پس از حکم: یک ماه برای تنظیم اجارهنامه و پانزده روز برای حضور مستأجر در دفترخانه؛ نتیجهٔ بیتوجهی میتواند حکم تخلیهٔ قطعی باشد.
- نادیدهگرفتن تبصره ۱ ماده ۷: وقتی دعوای تخلیه یا خلع ید در جریان است، رسیدگی به درخواست تنظیم اجارهنامه متوقف میشود؛ ترتیب طرح دعاوی باید سنجیده باشد.
- تکیه بر دریافت وجه بهعنوان دلیل: تبصره ۲ ماده ۷ میگوید دریافت وجه بابت اجارهبها از سوی مالک، دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف مقابل نیست.
- نوشتن نام مالک قدیمی در ستون خوانده: اگر ملک بعد از شروع اجاره فروخته شده باشد، اجاره به قوت خود باقی است و مالک تازه طرف دعواست (ماده ۴۹۸ قانون مدنی)؛ در ملک مشاعی هم نام همهٔ شریکان باید بیاید.